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盤點上半年寫字樓市場·二季度甲級寫字樓售價平穩上至32070元/m2
相較於備受擠壓的住宅市場投資需求,旺盛的寫字樓投資需求促使廣州市甲級寫字樓市場售價持續上升。據高力國際的市場研究報告顯示,2012年第一季度甲級寫字樓市場平均售價爲31284元/m2,在售甲級寫字樓項目有珠江新城富力盈凱廣場和廣晟國際大廈,市場報價均在35000~40000元/m2。市場成交以整層或中小面積散售爲主。
上半年頻現大手成交個案
到了第二季度,廣州市甲級寫字樓平均售價呈平穩上升趨勢,環比上升2.5%至32070元/m2。其中,廣州甲級寫字樓銷售市場錄得一單整宗成交,廣汽集團以14億元整棟購買保利中達廣場1號樓約4.56萬平方米。此外,國內某大型企業購買廣晟國際大廈共10層辦公面積。
由於相繼有新增寫字樓項目推出市場,今年上半年廣州市寫字樓市場整體空置率持續上升。據高力國際研究顯示,廣州甲級寫字樓市場連續四個季度迎來新增供應落成,整體庫存量已增至253.5萬平方米。今年第二季度由於廣州銀行大廈70%以上辦公面積由企業購買自用,加之租賃市場表現穩定,市場整體空置率在本季度上升至20.6%。
天河租金兩年來首次停漲
由於天河區尤其是珠江新城區域大體量新增供應的逐步完工入市,租賃市場競爭加劇。本月正式落成啓用的珠江新城寫字樓利通廣場目前整體出租率接近70%,月租金約200元/月/m2。據高力國際市場報告顯示,天河區寫字樓整體租金水平停止上漲,自2010年以來首次錄得環比持平,爲161.3元/m2/月。除越秀區甲級寫字樓租金錄得輕微上升外,天河區及海珠區甲級寫字樓平均租金均較上季度保持穩定。
相比于越秀區低空置率樓宇業主的強勢心態,天河區寫字樓業主則由於新增供應陸續入市面臨較大招租壓力,儘管整棟持有業主仍傾向於選擇大面積、承租能力強的優質企業,但寫字樓中小面積持有者則爲了儘快放租回籠現金流而對租金報價有所讓步。
二手市場降價急售增多
相比起一手市場的紅火,二手寫字樓行情卻是另一番景象。中原地產工商鋪寫字樓部營業副總監劉偉倫接受記者採訪時表示,與去年同期相比,今年上半年廣州二手寫字樓成交價和成交量都出現小幅下滑,導致成交價下滑的主要原因是今年春節後,市場上出現了部分急於拋售寫字樓物業的業主,致使降價急售物業的比例有所上升,從而使整體成交價出現小幅度下滑。雖然急售物業有所增加,但由於市場上優質寫字樓物業放盤量明顯減少,成交量也因此比去年同期有所下跌。
以目前的成交情況來看,二手寫字樓物業成交最爲活躍的板塊當屬天河北和環市東淘金板塊,相比之下,珠江新城的二手寫字樓物業的成交行情一般。
記者在採訪過程中瞭解到,今年上半年二手寫字樓物業的買家羣體也與去年同期有所不同。據合富置業市場經理樑燕明介紹,上半年二手寫字樓市場中,自用客戶的佔比有所增加。
此外,目前投資寫字樓的客戶中,選擇按揭貸款的投資客戶有所增多。央行降息對整個商業地產市場有一定的影響,但投資客選擇用按揭貸款投資商用物業,與此並無太大關聯。“精明的投資客都懂槓桿原理,目前商業地產不限購不限貸,投資者手持100萬元的資金,就能買200萬元的商用物業。”就時下的寫字樓市場來看,總價在200萬~500萬元的寫字樓物業成交最熱。在這個價位的成交中,不乏初次投資寫字樓或商用公寓的客戶。
下半年市場預測:
租金面臨下調壓力售價漲幅將縮窄
廣州市甲級寫字樓市場預期將在2012年下半年迎來58.4萬平方米新增供應,包括位於珠江新城的珠江城、恆大中心、廣晟國際大廈及位於琶洲的南豐匯等。儘管珠江新城新落成或即將入市的優質項目的業主對整體租金水平定位依舊較高,而現有低空置率樓宇則傾向於選擇以提高租金報價等方式等待優質租戶,然而大體量新項目的入市將進一步加劇租賃市場競爭,業主爲吸引租戶將加大租金優惠。因此,預計2012年下半年整體租金水平將面臨下調壓力。
廣州住宅市場成交受降息等利好因素刺激有所回暖,考慮持續上行的寫字樓售價,部分中小投資者在寫字樓投資方面將趨於謹慎,市場觀望氛圍逐步轉濃。預期下半年銷售市場仍將以國內實力雄厚的企業爲主導。然而受珠江新城土地拍賣出新的商業“地王”以及該區域多個高端優質可售項目推出拉動,預計下半年甲級寫字樓市場售價將保持平穩上行,但漲幅將縮窄。 (記者王雯倩)
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