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在“紅六月”的帶動下,今年上半年,上海商品住宅成交量與去年同期持平,與去年下半年相比,環比增量則達到12%。市場在長期的政策調控下,成交量的上揚來源於開發商的“以價換量”。
降價跑量促成交集中度升高
2012年的上海住宅市場,自3月之後連續4個月出現成交量大於新增供應量。據統計,2012年1-6月上海住宅總計成交量約385.26萬平方米;供應量方面,總計約367.3萬平方米。
DTZ戴德樑行華東區綜合住宅服務主管、董事伍惠敏表示,這是自2010年上半年以來,首次半年度的新增成交大於新增供應。同時,她還認爲,“這樣的成交情況,主要還是在於那些‘以價換量’項目在助推。”
從目前數據來看,2012年上半年的回升走勢中,豪宅型產品的成交回升略強於其他類型的住宅。
而在千萬級公寓市場的成交量中,還存在集中度較高的現象——746套成交物業中,有近50%集中在5-6個知名的“以價換量”型項目上。
由此可見,高端市場中前期積累的潛在需求目前較爲充裕,但是其心態已經發生了重大扭轉,對於價格折扣更爲敏感,當發現項目價格已近成本,甚至是降無可降時,他們往往將樂於踊躍入場。
企業以價換量策略顯成效
以價換量不僅促使市場成交回穩,上半年採取以價換量策略的房企也收穫頗多。
一份來自克而瑞(中國)研究中心的《2012年度上半年中國房地產企業銷售TOP50》顯示,上半年TOP50企業的銷售金額與面積入榜門檻同比均有上升,其中尤其以TOP10企業面積增長幅度最爲明顯。而銷售金額方面,2012年上半年TOP10入榜門檻爲174億元,同比增長11%,而TOP20的入榜門檻爲78.9億元,與同期的72億元相比增長10%。
此外,從個別標杆企業的業績來看,儘管銷售金額同比去年上半年有所下滑,但銷售面積同比均有所增長。
“這些數據說明了今年是一個典型的以價換量的行情”,克而瑞信息技術有限公司研究中心總經理陳嘯天如是稱。
與此同時,數據還顯示,2012年上半年全國前十強企業市場份額達到16.17%,較2011年上半年的13.51%增加了2.66個百分點,而前二十強的變化情況也如出一轍。
“作爲測算,今年前10強的集中度和去年同比有所增加,增加了大概2%,一年時間能增加2%是非常誇張的。伴隨着住宅成交的快速釋放,房企業績,特別是大企業的集中度已經超過了整個行業成長的速度。”陳嘯天表示,“很多大型企業在這幾年裏明顯快於全國平均水平,所以集中度的進一步上升成爲房地產行業發展的一個大的方向。”
成交回升依然需要價格刺激
對於下半年的市場表現,伍惠敏認爲,“種種跡象表明,未來半年內,調控政策還將繼續,而‘維穩、鞏固’將是關鍵詞。”伍惠敏的說法在6月以來的相關政策趨勢上已有註腳。
6月8日央行減息的信息一出,引發起市場各方對於樓市政策的聯想;在此背景下,相關方面強調樓市調控不會放鬆,而上海則在6月下旬強化了對於非滬籍單身人士購房的限制。
但不到一個月內的兩次降息又讓人們對於樓市有種種猜想。對於降息對房地產市場的影響,在搜房網舉辦的的大話地產上,同策房產諮詢股份有限公司研究部資深分析師宋紅衛認爲,“降息一定程度上減少了地方融資平臺的還債壓力。儘管本身並非針對房地產市場,但房地產市場會搭一個小的順風車,購房者還貸壓力也會減小,但整體影響不會太大。”
21世紀不動產上海區域市場研究部經理黃河滔也表示降息更多是針對經濟面的大環境,總體而言,目前市場在貨幣方面的預期變化是多個因素的疊加累計,會對市場產生影響。
而對於下半年樓市會有怎樣的變化,漢宇地產市場研究部分析師林婧君則認爲,“近期來看,或許購房者對房價有一點點看漲的情緒,但長期而言,房價看跌。”同時,她認爲,“目前不能對政策有過於平穩的看法,未來還存有進一步出現更嚴調控的可能性。”
對於2012年下半年的市場走勢,伍惠敏則認爲,“預計將與上半年行情基本一致。”在她看來,目前,政策面依然在嚴密監控,市場信心仍然會保持謹慎;成交量的回升基本來自價格刺激,脫離了價格基礎,成交量的支撐力就會明顯減弱;供過於求的局面並未得到根本性扭轉,市場庫存仍然較高;最後雖然一部分開發商通過降價出貨成功,資金面也得到了好轉,但是整體而言,仍有相當部分的開發商存有出貨需求,這些原因都會影響下半年的市場表現。馮燕
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