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短短28天內,央行再次降息,貸款供樓或可減少鉅額利息支出,樓價如何走備受關注。
羊城晚報記者踩點珠三角各市樓盤發現,對剛需購房者,降息構成利好;對改善型購房者來講,降息影響不大,有市民甚至認爲,央行一個月內兩次降息,可能還會有第三次、第四次降息,“只要限購、限貸、限價沒有取消,房價反彈的基礎就不存在。”
很多業內人士接受採訪時認爲,這次降息對樓價的影響是漸進的,“要立馬活躍樓市,不可能!”
剛需購房者
雖是利好,房價仍高
7月8日上午,在中山某樓盤,家住港口鎮興港南路的曾小姐很早就趕來看房,“本來就準備買,降息能省下一筆錢,當然很高興。”
該樓盤銷售主管潘先生認爲,利率下調直接帶動的是剛需購房者,“剛需購房者往往經濟條件相對沒那麼好,有時候一百兩百對他們來說都具有吸引力,所以這次下調利率,對改善購房現狀作用是挺大的。”
在東莞厚街萬科一樓盤,看房火爆,二三房房型被搶購一空,主要是該樓盤優惠明顯,看房者曾女士說,她是第一次買房,“降不降息,我都要買房子。”
同樣是8日上午10點半,在深圳鹽田大梅沙,尚未開盤的某樓盤銷售中心內氣氛熱烈,不時有看房客進進出出。置業顧問丁小姐告訴記者,隨着降息等利好一個接一個出現,認籌情況順利,結果超預期。“計劃開盤首批推出100多套單位,但現在情況好,開發商正在考慮加推。”丁小姐分析,“二次降息的影響明顯,看房客增加了很多,6月7日剛好是週六,當天我們的VIP客戶量增加了60多個,是接受認籌以來成績最好的一天。”
認籌現場,鹽田的陳先生也和自己的女友一起來看房。“現在政策在調整,接連兩次降息,貸款利率也下調,我們想趁着房價還沒有上漲之前買一套婚房。”陳先生表示,不過最近看過幾個樓盤之後,他還是感覺房價高,工薪層買不起。
在深圳,二手房市場對二次降息的反應更爲明顯。深圳梅林家家順地產經紀人孫先生表示,當樓市開始回暖的時候,業主則會很快出現反價情緒。“第一次降息的時候,有業主反價,但並不明顯,而二次降息,反價已經形成潮流。”他告訴記者,7月6日、7日兩天時間,他先後接待9位業主要求反價。“上漲的空間不是很大,少的漲5萬,多的漲10萬,漲幅5%左右。”
改善型買家
首付仍高,觀望不決
7月7日下午,東莞南城一樓盤以一場盛大的戶外西式集體婚禮吸引了不少看房者,不過看客買房需求並不強烈。
該項目銷售經理張晶告訴記者,不少客戶在看房的時候問到降息問題,但並未因此加快成交,反而保持了一定的觀望。有些客戶認爲,既然有了這一次降息就有下一次,所以想再等等看。“兩次降息,對成交量影響不大。”
東莞房管局統計數據顯示,6月以來,東莞每天成交200套左右。6月最後一週,日均成交236套,創下今年上半年27周以來新高。不過,上週,儘管降息,但東莞日均成交量不到200套。
據分析,6月東莞成交量增量明顯,主要是東莞發佈公積金貸款新的政策,而不是降息。
按東莞市新的規定,從8月1日起,東莞市公積金貸款政策將收緊,二套房首付最低五成。消息一出,很多人立即趕着買房。
在中山,8日上午一早,來自黃圃鎮的樑先生就與家人一起,來到君×灣看房。談到降息,樑先生說,“這對我們這些買改善性住房的吸引力不大。二次購房首付要六成,算下來優惠也不大。”
在惠州,記者發現儘管有降息,但大部分樓盤與上個月相比並無提價,整個樓市相對平穩。7日,記者走訪了惠州市區幾處樓盤,儘管是週末,但前來看房的市民並不多。陳先生偕妻子和女兒在某樓盤看房,他看中了一套150平方米的房子,他對記者說,目前還在觀望,不打算馬上入手。對於央行降息,他覺得,房地產商目前還不會升價,等到7月中下旬,如果市場沒有很大反應,他或將入手一套房。
開發商
資金緊張,去庫存化
羊城晚報記者調查發現,在經歷5、6月銷售黃金期後,珠三角各市樓盤的銷售量趨於穩定,有些城市如珠海,銷量趨於平淡,但部分樓盤價格在小幅上升。不過,多爲上半年降價銷售的樓盤,取消優惠活動之後,價格回到了降價之前。
對此,珠海東潤房地產投資顧問公司總經理姚克幹分析,5、6月份的銷售有增加,但對比整體庫存量而言,目前的消化量所佔的比重還不大。由於供求關係沒有太大的變化,銀行的資金沒有完全放開,存款準備金的下調在一定程度上緩解了市場資金的緊缺,但開發商的資金還是處於緊張狀態。
姚克幹分析,以珠海爲例,目前珠海賣得比較好的樓盤,都是“以價換量”策略運用得較好的,推出的又全是剛需產品,主導了市場。
深圳都會城市研究院院長高海燕表示,目前,深圳最新的商品住宅一手房有接近250萬平方米的供應量。現在開盤量越來越大,今年下半年的供應量,已超過庫存量。目前深圳的房地產市場仍然走在“去庫存化”的路上。
他認爲,降息確實在一定程度上會提振樓市,但只要限購、限貸、限價沒有取消,房價反彈的基礎就不存在。他預測,深圳房價今年難反彈,亦不會出現大跌。
世聯地產的統計數據表明,深圳一手房以前12個月的銷售速度來計算的話,存量套數大概需要10.3個月才能銷售完。從區域來看,深圳福田區銷售壓力最大,存量套數大概需22.3個月才能銷售完,從該區的存量面積看,需要34.6個月才能售完。
業內人士分析,價格的局部反彈不能說明市場開始轉好,目前樓市處在比較穩定的時候,開發商都比較謹慎。政策的施壓還是不容忽視,開發商也要對購房預期進行調整,以價換量或將持續。
預測
不漲不跌,成交漸熱
降息的市場影響尚未顯現,但不少業內人士還是對後市持樂觀態度。
中原地產市場研究中心負責人認爲,降息是調控政策轉向的強烈信號,不難預見,下半年隨着樓市成交量的反彈,銀行搶奪客戶資源競爭加劇,優惠幅度將不斷加大,使購房者享受到更大的利率折扣優惠。
對於樓價,不少業內人士不約而同地拋出“房價最低點已過”的觀點。但對於漲價問題,開發商還是相對謹慎,不敢貿然漲價。記者觀察發現,即使在上週第二次降息後的週末,仍有開發商提出“折扣放到底”的宣傳口號。記者踩盤發現,“特價房”、“折扣”往往是噱頭,但也未見漲價現象。
“可以預見,接下來到8月是政策的市場消化期,應該是最好的入市時機;而到9月、10月的時候,經歷降息、降準、銷售回籠資金之後,開發商資金鍊好轉,市場或將重新迴歸量價齊升。”中原地產市場研究部有關人士表示。
中山×匯灣銷售經理樑毅分析,剛需購房者此前等待和觀望很久了,看到此次降息,一些人會覺得是時候該出手了,不少仍在觀望的也會跟着出手,可能會產生“羊羣效應”。不過,他覺得,此時開發商也不敢輕言提價,“發展商經歷了此前嚴厲的調控後,即使有回暖的跡象,也只能讓它緩慢進行。”
聲音
最希望房貸利率打折
除了期望降息帶來利好以外,不少市民仍在期盼利率打折。在某外貿公司工作的陳新遲遲不出手買房,主要還是想要等待房貸打折。陳新告訴記者,他有個朋友2008年年底買的房,至今還享受房貸利率七折的優惠,20年月供下來,可以省下不少。現在就非常希望銀行房貸利率優惠幅度能再大一點,就能夠長期享受到利率優惠,至於降息,降幾次息,無論今年什麼時候買,明年1月都會統一按照新的調整。
不僅如此,一些已經買房的人也在打降息的主意。某小區業主羣昨日有業主提到,打算將房貸轉銀行,這樣就可以享受8.5折利率優惠,不用再承受高達1.1倍的利率,還可以馬上享受到降息帶來的優惠。(周曉玲朱文慶黃禮琪黃珏楊金運尹安學)
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