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7月9日,中海公佈了前6個月的銷售業績。從其半年銷售651.5億港元,銷售面積395萬平方米來計算,中海的半年均價爲16493.67港元/平米,比2011年的全年均價15601.93港元/平米還略高。
這與上半年中海在市場上呈現的積極促銷,低價入市的形象似乎並不一致。
全年目標已達8成
據資料顯示,中海2012年6月份實現房地產銷售額148.4億港元,摺合人民幣約121.7億元,實現銷售面積98.5萬平方米,同比分別增長22.3%及55.1%。
而5月中海實現房地產銷售額123.1億港元,事實上,自今年前兩個月之後,中海從3月開始每月的銷售業績均在百億港元以上。
2012年1至6月份,中海累計實現房地產銷售額651.5億港元,同比增長24.7%,累計實現銷售面積395萬平方米,同比增長28.6%。截至6月底,集團已完成全年銷售目標的81%。
6月份,珠三角地區爲銷售額及銷售面積增長幅度最快,以及銷售面積最多的地區,其銷售額達29.64億港元,同比增長319.83%,銷售面積則達23.92萬平方米,同比增長418.87%;而長三角地區爲銷售額最多的地區,其銷售額達50.15億港元。
顯然,中海6月銷售已經超過了之前券商的預計。7月6日,德銀髮布報告稱,內地進一步降息,再加上中海本身銷售強勁,預計中海6月份合約銷售130億港元。
即中海上半年銷售收入已達630億港元,佔全年800億港元銷售目標八成,比例是同業中最高,並估計全年合約銷售達1200億港元,意味着今明兩年盈利增長已有保證。
同時,德銀還援引中海管理層話語稱,今年以來的毛利率保持在35%以上,而由於其新盤及土儲均處優質地段,有利於樓盤定價,加上計劃把建築期縮短6個月,將可縮減成本,保持毛利率穩定。
港澳衝抵內地均價
值得注意的是,中海今年的均價與2011年相比水平相當,甚至略有微幅上升。這難免讓人感到驚訝,畢竟這幾個月,中海僅降價而出現的報道也不在少數。
4月17日,中海紫御觀邸在青島項目直接刊登廣告稱每套降價“百萬”以促銷。
隨後,位於廣東佛山的“萬錦東苑”項目也表示4月下旬將推售剩餘90~180平方米現樓,部分單元將進行專場發售,最低單價“9字頭”起。
更具有代表性的是,中海在上海的地王項目,備受關注的中海紫御豪庭在5月27日入市的時候,均價爲38000-45000元/平。再加上各種折扣,折算下來項目售價將低至3.2萬元/平方米起,遠低於原來市場預期的7萬元/平方米左右的均價。
對於業內因如此的低價表示吃驚的時候,中海主席孔慶平在5月30日舉行的股東會後表示,公司一貫採取低開高走策略,且產品定價合理,從來不會做虧本生意。他並表示,有信心達到預期投資目標,對當初公司以高價拿下地王並不後悔。
但不管怎樣,中海在此輪調中,還是給外界留下了積極促銷,不惜以價換量的評價。
事實上,在國內進行大力促銷的時候,中海今年在港澳地區的銷售卻大幅上漲,而這也正是其上半年均價不降反升的重要原因。
中海投資者負責人楊海松對觀點地產新媒體表示,今年港澳地區的銷售業績表現較好,銷售額佔全部的10%左右,約60億港元。
其稱,和內地項目相比,港澳地區的樓盤如果面積相若,可單價卻高出不少,於是,這部分衝抵了內地一些項目的價格調整影響。
6月18日,香港市區重建局宣佈,將與中海子全資附屬公司永道有限公司,合作發展位於馬頭角區北帝街/木廠街的項目。加上去年中海在香港的幾次拿地,可以預見港澳地區將成爲未來中海另一個重要的銷售及利潤增長點。
楊海松還表示,中海上半年的銷售主要來自一線城市。其稱長三角地區銷售金額爲160億港元,環渤海區域基於去年的高基礎也達到了100億港元,而這些都是房價相對比較高的地區。
至於德銀所預計的全年銷售可達1200億港元,楊海松表示,目前中海還是在按照年初的計劃進行當中,還沒有出現大幅的調整。
其續稱,下半年中海還是會按照市場的情況進行銷售。楊海松稱,中海在銷售商主要還是推行適銷對路的產品,會根據市場的需求而進行開發,至於價格方面並沒有明確的定位。
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