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在6月各地樓市成交量創下新高的頻頻捷報中,上半年的樓市畫上完美句號,在開發商以價換量,首套房信貸松動,央行首次降息等多重政策刺激下,積攢半年的剛需在今年上半年開始告別觀望,加速入市。樓市也從年初市場冰凍到年中的強勢復蘇,2012年上半年樓市先抑後揚,在震蕩與波動中走完了上半程。
□綜述
>>政策
博弈加劇
政府政策影響市場常常成為中國房地產業發展中的“硬拐點”,因而房地產政策的成功與否在相當程度上決定了中國房地產市場的發展進程。今年以來,各方對於樓市調控政策的博弈不斷加劇。
今年年初,蕪湖、上海擾亂預期的樓市政策調整相繼被叫停。中央對地方政府“救市”充滿警惕,樓市調控政策不許打折,對於明顯放松調控政策及擾亂政策預期的地方政策調整,都可能被叫停。
不過,今年第二季度以來,全球經濟疲軟之下,樓市的調控政策不再加碼,反而各地政府紛紛對樓市進行微調。
與此同時,金融政策也對樓市產生影響,2012年上半年的金融政策以“放剛需”為主,收到了明顯的調控效果,然而,買房貸款利率降低卻引起樓市的嘩然。許多業內和購房者開始猜測是否持續了兩年多的樓市調控政策就這麼松口了。降息提昇了房價上漲的預期。包括住建部、發改委、央行、銀監會等四部委對關於房地產政策可能松動多次闢謠,重申調控,但本輪調控從開始到現在一直存在中央對樓市調控的堅決執行與地方政府對調控的微調博弈。
>>二手房
成交量兩年來首次上漲
據鏈家地產市場研究部統計,5、6月份的“給力”表現使得上半年二手房成交量實現了兩年來的首次環比上漲。而購房者積極入市的態度在很大程度上降低了中介經紀人的工作難度,記者在調查中發現,和年初相比,目前二手房的成交周期明顯縮短,購房者出手的速度加快。
跟著小陳看房的張先生告訴記者,後悔年初沒出手,剛過了年小陳帶我看了一套附近的,都挺合適的,但總是想等等再看,這一等好了,沒反應過來呢房價就漲了。雖然同樣的房子漲得也不算多,一平米漲了兩三千,但是看總價就是不小的一筆錢了。張先生說:“如果此次能看上這套房,堅決不會再拖延。”
來自鏈家地產的統計數據顯示,6月北京市二手房成交量為13619套,環比5月上漲7.5%,成交量連續兩月突破1.2萬套,為2011年調控以來首次出現。
價格方面,鏈家地產市場研究部統計,北京連續兩個月成交量維持在12000套以上,已經開始對二手房市場的價格繼續回落產生了很大阻力,如若下半年成交繼續維持在12000套以上,價格將全面止跌,甚至有回昇至23000元/平方米的可能。
>>土地
土地收入同比大降五成
受上半年供地匱乏、開發商拿地積極性不高等多重因素影響,今年上半年北京土地市場收入慘淡,北京市土地整理儲備中心的公告顯示,上半年北京共計成交72塊土地,總出讓金額為144.8億元,同比下降55.7%,僅為去年全年的13.7%。而隨著海淀萬柳、朝陽霞光裡等優質地塊的入市,7月份或將迎來成交小高峰。
不過,進入6月以來土地市場開始出現回暖趨勢。統計數據顯示,6月份北京市土地市場共計成交15塊土地,其中,住宅用地和商業用地成交環比上月均破零。另外,6月土地市場整體掛牌溢價率為23.2%,創下上半年的最高值。
鏈家地產市場研究部陳雪認為,2012年上半年土地出讓金大幅萎縮,成為近5年最低。土地財政在半年內極度萎縮,直接的影響便是政府層面保障房建設以及經濟指標保增長等方面的壓力陡增。不過,這種態勢有望在7月份逆轉。記者在北京市土地整理儲備中心的網站上看到,最具地王相的海淀萬柳地塊於月初成交,而亦莊地塊、大興舊宮地塊、朝陽霞光裡地塊等也有望在月內成交,且這幾宗地體量較為可觀,位置較好,被業內人士認為是優質地塊。
□市場
今年上半年,房貸利率優惠等利好樓市政策執行,住房剛性需求明顯釋放,同時開發商也抓住時機靈活推盤。在樓市成交逐漸回暖之後,改善型居住需求開始入市,大戶型供應也相應水漲船高。
成交反彈價格企穩
從春節的觀望,到3月份以來的積極入市,上半年的新房成交量呈現前低後高的走勢。第一季度整體市場受到政府不斷重申“堅持調控不動搖”的態度影響,處於摸索並探底的過程,量價齊跌,成交量同比下挫36.31%,均價同比下挫14.43%。
第二季度隨著價格下挫,剛需放量,利率下調等因素影響,持幣待購的剛需購房者周期性集中入市,進而迎來5、6月成交回昇,成交量同比大幅上漲44.63%,而均價同比小幅下降4.13%,回到2010年第一季度“國八條”剛頒布時水平,即在20000元/平米上下窄幅波動。
2012年上半年,北京新建住宅簽約套數為48380套。這一成交量也將創造限購後的新高,同比2011年上半年上漲幅度達到10.7%,其中3月以後市場明顯復蘇,3-6月的成交量達到了38393套,同比2011年3-6月的成交量28725套上漲幅度達到了33.7%。
6月以來,剛需的入市使得市場逐漸出現了底部特征。雖然市場成交的主流項目依然為性價比比較高的項目,信貸政策的持續微調,5月之前部分項目因為成交量樂觀減少了折扣,購房者更加擔懮價格上行,入市的積極性增加。房價出現觸底回昇。
剛需主導改善進場
在嚴格的限購政策下,市場主體需求依然是對於價格敏感的剛需購房者,而去年下半年以來降價最明顯的通州、大興、房山區域,由於價格的回落和供應的增加,成為今年上半年樓市成交最熱的區域。
來自中原地產數據顯示,在上半年的主要熱點成交項目中,銷售榜單的前20個住宅類項目中,城六區的僅僅有5個項目,郊區佔比達到了15個項目,在銷售榜前20個項目中,均價在2萬/平米以下的達到了13個,低價項目依然是目前限購大環境下市場的主流。
在樓市成交逐漸回暖之後,改善型居住需求開始入市,大戶型供應也相應水漲船高。上半年剛需橕場的局面,逐漸由豪剛及中高端需求接力。