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商業地產的發展近年來受到越來越多的關注,在調控後更躍升爲房地產市場的熱門詞彙。業內人士指出,一系列劍指住宅市場的房地產調控政策,無意中造就了以商鋪、寫字樓爲代表的商業地產項目的“利好”,一直在樓市中處於“配角”的商業地產有望迴歸舞臺中央。
而在鄭州市場上,寫字樓作爲商業地產的重頭戲,在中原經濟區建設和住宅限購的雙重利好之下迎來了高速發展時代,但同時鄭州寫字樓市場也存在着供需失衡等問題。商鋪市場則在經歷了去年的火爆成交之後迎來了相對低落的市場成交,但其中“剛需”商鋪依舊走俏市場。專業市場爲鄭州造就了很多富人,限購之下,其受政策影響較小,仍有很大的成長空間,未來經過行業整合之後,有望迸發出更大的活力。
業內人士認爲,商業地產出現的這些轉變是市場驅動下的一種正常的合理的轉變,有益於商業地產行業的健康發展。只有商業地產開發商科學規劃,合理定位,投資者抱着投資而不是投機的心態,這樣的發展才更爲持久,纔是一種可持續的發展。
寫字樓市場崛起機遇挑戰並存
1在住宅市場面臨拐點時,鄭州的寫字樓市場正在實現跨越式發展。在經歷過去數年的開發期後,今年鄭州市將有近200萬平方米的新增寫字樓項目集中入市,爲過去幾年供應量的總和。單年增量與增幅都創下了鄭州寫字樓市場的歷史新高。有業內人士稱,2012年既是鄭州寫字樓市場的驗收年,又是名副其實寫字樓推盤年。
“二季度可以看成是下半年行情的預演,下半年寫字樓推盤將洶涌而至。”精工地產董事長樑耀華分析認爲,今年鄭州寫字樓供應量和銷售量相對前幾年都出現了較大幅度的增長,但真正出現供應“井噴”的時候應該是在今年下半年。
高端甲級寫字樓短缺
2目前,寫字樓的供應量很大,中端寫字樓競爭白熱化,而能夠承載大型企業發展的優質寫字樓卻供不應求。據悉,像千璽廣場、升龍廣場、美盛中心、綠地之窗、上上國際中心之類的優質寫字樓較少,所佔市場比例僅百分之十左右。
上上置業有限公司總經理孫梓嘉表示,就鄭州地區的寫字樓來看,具有一流硬件設施,而同時也具備國際化的物業管理水平的產品並不多。因爲商務寫字樓實質上在功能上的要求相對是比較高的,而鄭州市場上的寫字樓在功能上相對比較單一,所以價格的差異很大一方面就來自地理上的優勢。就鄭東新區CBD商圈而言,大多數寫字樓毗鄰而居,價位略有差異而拉不開距離。
“寫字樓是個技術含量較高的地產項目,現在一些開發商鼓吹自己的產品是5A級標準,實際上根本達不到,一般都是僞高端產品。”孫梓嘉說,“鄭州真正的高檔次產品供應不足,比起一二線城市,鄭州寫字樓項目配套及項目周邊配套差距較大,因此真正意義上的純商務高端寫字樓供應不足!”
未來競爭與機遇並存
3隨着新增供應的持續增加,未來鄭州寫字樓市場將會進入一個機遇與競爭並存的時期。
在中原經濟區建設上升爲國家戰略的大背景下,鄭州都市區建設迎來了最好的發展機遇,衆多國際500強企業、國內500強企業和省內優秀企業紛紛將發展的腳步邁入鄭州,對優質辦公平臺的需求大增。從河南省的經濟總量以及鄭州市在河南省的首位度來看,鄭州目前寫字樓的發展還遠遠不夠,寫字樓市場正面臨着前所未有的發展機遇。
同時,寫字樓市場也存在着各種問題,最大的問題應該是供應量壓力。隨着客運新東站區域、經開區、二七新區等區域的高端寫字樓相繼入市,將會給鄭州市的高端寫字樓市場帶來更多的新增供應,而未來消費者和投資者將會越來越理性,在競爭加劇的條件下,一些寫字樓項目將遭遇前所未有的市場壓力。
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