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鳳凰房產:就說穩增長講的政策和那個房地產之間的政策,其實是一個?
聶梅生:正向的,是一個正向的,它絕對不會是反向的,除非政府出臺這種極端政策,我對其他的穩增長當中,除房地產之外我穩增長,它並沒有這麼出臺,這種事情我覺得一個最不利的情況,房價通過這一次之後猛漲,那政府絕對還得出臺控制這個房價因為它又影響經濟了。因為現在這個築底的(音)情況不影響經濟,對經濟是正面的,因為它釋放剛需嘛你要支持消費嘛,釋放剛需嘛,因為政策當中一方面就是要支持剛需,並不是說我打擊剛需,我支持剛需,同時要穩定經濟,支持剛需穩定經濟它們兩個在這一塊是並軌的。在這個情況之下房價促使它穩定或者說小幅的波動我覺得都是可以的,釋放交易量是好事,交易量不釋放開發商以後就死了沒辦法的事,所以這個是正向的。
除非是我在釋放剛需的過程當中,又出現大幅的上昇,又找到什麼套利空間,除非這種情況之下它又影響到經濟的發展了,錢都跑到房地產去了,那麼這種情況之下一定還會出臺一些政策,我覺得不可能再出現這種情況。所以目前的態勢,就是6月份的態勢還會持續一段,剛需這一塊穩定之後改善性需求這一塊它會逐漸的變化,改善性需求不見得非得是二套房這一點我覺得媒體把它給搞混了。實際上它從二級市場和一級市場的聯動是這樣一個問題。改善性需求當中它原來是第一套房,但是一看房地產現有形勢比較好,它有多餘的錢,它把第一套房子給賣出去,然後它仍然是第一套房去改善了,就是一級市場和二級市場的聯動是非常重要的,咱們不要老盯著新房市場,媒體老盯著新房市場,其實現在二級市場是非常重要的。二級市場和一級市場的聯動會使整個平衡變化,而且還會更加使它的房價穩定。所以你看現在首先回暖的是二手房,北京也是這樣,然後一手房纔開始,實際上它這個聯動,因為我們現在這個存量房比較多的情況之下,所以二級市場和這個一級市場的聯動是非常非常重要的,所以看房地產現在要兩只眼睛看,不要光看新房市場也要看二手房市場,所以改善性需求在二級市場和一級市場聯動當中不涉及到你限購,仍然可以改善。
鳳凰房產:我想問一下剛纔秦主任也說了,有一個比較有意思的現象國家要穩增長,鼓勵增長的反而沒有增長,反而房地產這一塊是在增長,這個現象您怎麼看?
聶梅生:我剛纔已經說了,這個就是有形的手和無形的手博弈的一個結果,看得出來了,無形的手有是市場規律,為什麼說是房地產呢,房地產是中國產業當中市場化比較充分的一個行業,不像石油、鐵路它是央企壟斷的一個行業只要是政府讓它怎麼走,就怎麼走,房地產你管不了。剛纔我已經說了原來是六萬個房地產開發區現在是五萬個民企為主,它是董事會在那兒說話算數,所以它在同一個時間,做同一個決定,大家預期都不好,那好,它就是變成一個模型了,一看我這個資金流回來了,看看這個土地價格還挺低,地方政府挺難受,那麼它就開始買地,它並沒有一個動員。那就是市場行為和計劃行為之間,在經過一年多的調控中被調控和調控的主導以及市場的這個感受和對預期判斷的時候從而出現的一個變化,我是這麼認為的,政府並沒有拉動房地產我取消調控了,我要救市跟2009年不一樣。
鳳凰房產:那未來的那種就是房地產向好的動力是不是也很充足?
聶梅生:我覺得不見得,為什麼我說是築底而不是說反彈不是說拐點,那就是因為整個經濟的形勢並不樂觀,你房地產的形勢不可能去拖累經濟形勢,你經濟如果今年反正我沒有像許小年那麼悲觀,就是一直會下降,下降,從8.1現在看樣子二季度會透嘛,那麼三季度它認為四季度都好不了,我認為可能政府會想辦法要開十八大,因為中國政治因素所決定的,要開十八大,開十八大的話我估計在八,在8上下可能性比較大,也不是一個很好的,因為這兩個都是十嘛,如果說在美國的這個經濟情況都是這麼一個大的一個並不樂觀的前提之下,房地產不可能,它拖不了整個的經濟形勢,所以它不可能出現政府也不可能,第一個不可能經濟是這樣,第二個不可能政府不可能去再利用房地產去拉動經濟,因為這個太不符合中國執政的這個走向了,不可能說上一屆政府那麼強烈,下一屆政府還沒有換屆的時候就開始拉動房地產了,這是不可能的,所以說限購什麼的都不會說指望我幾月幾號取消限購這是不可能的,因為它的政策有一個連續性。
在這一點不可能的情況下,大幅松動房地產調控不可能,中國經濟大幅的向好也不可能,在這兩個前提之下房地產我覺得是最好的方式,而且現在這個築底是放,然後,釋放原來被市場壓制的交易量之後,然後把這個改善房這一部分也進一步的釋放走向平穩,這個平穩我認為房價不可能達到上昇的。
鳳凰房產:您剛纔提到說城鎮化是未來拉動經濟增長的一個著力點嘛,城鎮化是不是也要靠投資來拉動。
聶梅生:我覺得城鎮化最大的利益還不是靠投資,是土地制度改革,這個問題不解決城鎮化沒法搞,農民哪兒來的錢,城鎮化,全變成農民工了,房子跟他有關系,他沒有戶籍,現在保障房全是要有戶籍的,不是重慶搞了一陣子嘛,就是地票,以他的土地換戶籍嘛,那這個也是一種嘗試吧,當然現在這個總體的還沒有看得出來,從這個點可以看得出來什麼問題,你要是想城市化、城鎮化,大量的人變成城市人口,它必須是享有城市人的權益,這個權益的第一就是戶籍,戶籍制度不改革它就不是城市戶口,這是第一,第二個他的錢實際上是他農村的個那宅基地,那是他最值錢的錢。那一塊就是他的土地,這部分土地不釋放,又不值錢又不拿來交換,你讓城鎮化進來的有兩億多人,到城市裡面他怎麼能夠拉動整個中國經濟的發展。城鎮化的難度我認為是在土地、戶籍這兩件事情上。
鳳凰房產:根據您剛纔說的房價、政策或者是房地產企業這些各種的措施也好都是趨於穩定的是吧,您預測的話?
聶梅生:是,不變化,穩定了,它現在是穩定調控,也沒有說不放松,就是穩定房地產調控,穩定這兩個字也還是題中有意的。現在的說法是穩定房地產調控成果,穩定房地產調控,它是用的是穩定,和穩增長是一個詞。
鳳凰房產:一個比較直觀的問題,房價您對於購房者的建議是什麼時候出手比較好呢?
聶梅生:我覺得剛需現在已經出手了不用建議,他們自己會判斷,不用我們建議,我從來不說你現在可以買房,你現在不能買房,他自己都會判斷,他整個的預期會影響大概率的人去買房,或者說是不買房。就是這麼一個預期。
鳳凰房產:您對改善性需求那方面的購房者現在有什麼建議?
聶梅生:我覺得改善性需求現在已經出手了,就是我說的他通過二級市場來進行改善,你也擋不住,他也不踩這個限購的紅線,也不踩這個限貸的紅線都不踩,他把他原來的房子賣掉,然後開始買新房,或者是把他原來的房子出租然後再去怎麼樣,這些都是可以的。因為你要注意先夠政策各個地方,二套房各個地方的政府是不一樣的,並不是一刀切的,有的是認房又認貸,有的是認房不認貸,有的是認貸不認房,反正就是現在你看著好像是限購,你仔細看各個城市的限購其實都是不一樣的,在不一樣的情況之下釋放出來的這種二套房的改善性需求也不是不一樣的,並不是一刀切的。
鳳凰房產:會長你剛纔提到說房價合理替代這個事情,現在有沒有這種,剛纔您說收入比和房價漲得快之間要有一個平衡纔行嘛,現在有沒有這種動向和趨勢呢來改變這種狀況,就是房價合理回歸現在有沒有這種動向和趨勢來改變人們的這種預期?
聶梅生:實際上我覺得這個事情我主要是想糾正一下,前一段時間的誤區,前一段時間誤區你們可能還記得吧,去年12月份開始,經濟工作會議開始一直到今年的兩會之前或者說三月份到三月底,都認為房價要降40%、50%是不是,都是認為吧,那時候我一句話都沒說,因為我認識壓根就不可能,我不願意去摻和這種辯論,以後我覺得毫無意義,這就是說現在可以說了,因為現在已經不是40%、50%整個的那個從1到5月份整個的房價還是漲了3.5嘛,3.5左右沒有到負還是3.5,只是十大城市降也不過是降了3點幾,不要說30、50連10都到不了,5都沒有到,所以現在可以說這個話了,那就是這裡的誤區。當時認為合理房價就是按房價收入比來說5到7倍,是不是這麼說的,一再說到什麼總體房價或者是合理房價都是按照這個算的,這個算當中有一個誤區就是說只是說房價應該降多少,沒有說收入應該漲多少。
收入不變,只是房價降,那麼降下來我也統計一下,大概要降50%纔會落到5到7這個范圍之內,你不是說合理房價就是5到7嘛,按分子就是房價要降到50%纔會落到合理房價,於是乎就認為房價要降50%,這個是不對的。這個是不合理的。兩個不合理在哪裡,剛纔我已經說過了降到50%是不可能的,因為已經低於它的成本了,低於它的地板了,它的成本加在一起就50%,你降50%,它不願意降的話它破產嗎。反正都是該銀行的債,沒有一家開發商沒有貸款的,你要注意這個開發商都是有貸款的,好了50%已經在我這個鋼地板以下了,那我別建了,你們把房子收走抵債不是完了嘛,那就是資格抵債了嘛銀行收了,銀行收走以後折價50%是可能的,那時候就變成銀行資產了,而不是房地產的資產了。那是銀行資產折價50%出售,這種情況之下,我就說還沒有到50%的,沒有到銀行50%的,上下游先50%了,冶金、鋼鐵和下游都已經,上游的鋼鐵利潤已經百分之百已經下了百分之百了,所以就是說房地產還沒有倒下,上下游先起火了,所以50%這個事兒就沒有發生,現在事實證明這個事沒有發明。這是第一個。
第二個你也可以不叫那麼多,你也可以倍增啊,前一段不是也講嘛,這個差不多是同時講的,就是說房價降50%,另外一撥人不是說房地產,就是說收入倍增,它不是針對房地產的,如果真正的收入倍增的房價不降也可以落到5到7倍一樣的它們倆的結果,收入倍增可能嗎,倍增了嗎現在,沒有吧。所以這兩個都是不可能的,所以我覺得有一個合理期待,你期待收入倍增也是泡沫也是肥皂泡,期待50%這個房價降一倍就是50%嘛,房價降一倍也是一個肥皂泡,然後收入倍增也是一個肥皂泡,這兩個都是不可能的,那麼可能的是什麼呢,手術比房價漲得快,就是就是分母比分子漲得快慢慢就合理嘛,你也別期待青年就可以5到7倍,可能你現在是10倍,或者是10倍以上,你只要分母比這個房價漲得快,慢慢的會從10倍到9倍到8倍,也可能在若乾年以後會變成5到7倍,這是一個合理期待。
那兩個都是不合理期待,收入倍增也是不合理期待,房價降50%也是不合理期待,只有收入比房價漲得快,這纔是一個合理期待,我覺得這就是一個健康的市場,不要房價漲得比收入快,那麼就是收入怎麼樣纔能漲得快,那就是說整個的收入分配體制改革也是非常難的,你必須做,你不能讓收入分配差別特別大,然後再讓農民進城,進城他的收入不就是更墊底的了嘛,房價不是更不合理了嘛,有錢人特別有錢。北京四萬塊錢一平米,他可以隨隨便便買大別墅,結果新進來的城鎮化的農民工,農民進城他連四千的都買不起,這種情況之下,四萬的他認為便宜,這個認為四千我還買不起,這種情況之下,你這種房價收入比合理值它就是和收入分配有關系。
鳳凰房產:剛纔你提到了好像房地產它的負債率都還是比較高的房地產企業。
聶梅生:對,全是70以上。
鳳凰房產:然後住宅這一塊受調控的影響比較大,所以它很多就開始發展旅游地產或者是海外地產,您對這個現象怎麼看呢?
聶梅生:我為什麼說房地產轉型是必然的,為什麼說是必然的?我自己認為這20年當中商品住宅建得太多了,它們空置的真的還是挺多的,商品住宅一家獨大,佔領了整個房地產市場80%到85%是太多了,真的是太多了。
鳳凰房產:就是任總。
聶梅生:你別問我,我跟他觀點並不一致。
鳳凰房產:我看他書上面寫的很不足。
聶梅生:我認為是太多了,你現在看空置率你可以看得出來,還有一個你要看存量看二手房,二手房現在也已經很多了,這種情況下,起碼在未來的一段時間我解的要消納一段就是存量房、空置房、二手房要消納一段。
鳳凰房產:去庫存階段是嗎?
聶梅生:對,去庫存階段,起碼這個過程要有一段過程,等到什麼時候就不夠呢,真正的城市化,解決了這個收入分配問題又進來兩億多,它是從這個角度來說不夠,還有兩億五要來呢,這兩億五有錢嗎,你得解決他能買房,他哪怕能買二手房,這個時候可能就不夠了,現在城市化不是農民工這個找不著,實際上因為現在從農村不出來,農民工難找現在是,你看現在的這個建築工地上全部都是什麼四十幾歲的人做建築工人,真正的農民也不進城。今年的一個特殊情況,就是這麼一個情況,所以我覺得可能有一段時間商品住宅還不夠,但是我覺得不是在今明兩年,甚至於後年,我覺得都是整個來講,這個目前的泰山壓頂的是庫存,還有一個就是二手房,二手房當中很大一部分已經賣出去了,對開發商來說已經和他沒關了,但是和我們整個房地產市場有關,他在控制,你就看三亞吧,三亞有多少房子是空的,你還能說不夠嗎,你不能熟視無睹這些事兒,是吧,它就是這麼一種情況。
鳳凰房產:所以房地產企業必須要。
聶梅生:所以我覺得在目前情況之下如果你還死磕這個商品住宅,我覺得它原來的盈利模式,盈利空間肯定是要被壓縮,保障房要上來。所以商品住宅這一塊有很多開發商已經認識到恐怕不是一個近期,起碼是近五年,近三年的一個首要目標,而你要往其他的推動,產業地產什麼的,商業地產還有就是旅游、養老,這個是對。
鳳凰房產:但是我們現在看到旅游地產和養老地產做的好的並沒有多少。
聶梅生:他就是起步,起步的時候它就是有一個市場,我覺得養老這一塊,我去年說還有五年吧,今年減一年吧還有四年吧,還有一個培育期就像我們商品房的市場當初起來的時候也有一個培育期,它的商業模式它的資金它的什麼,但是這個事情我覺得比我原來預想的已經發展得快得多了,它不可能一夜之間中國養老這一塊就蓬勃了,但是我覺得已經超出預料了這一塊,已經是非常快了。
鳳凰房產:我們也問了很多企業家都覺得泡沫很嚴重。
聶梅生:商業地產,我不主張大家往商業地產走,商業地產有一個問題,它和城市發展和經濟發展有關系,如果城市的經濟總量沒有到一定的程度,你的商圈形不成,也就是消費形不成,或者說是國內外的企業凝聚到你這個城市的力量不夠的話商業地產是形不成的。它受制於兩個一個是它的經濟,經濟它有一個凝聚力,比如說北京可能寫字樓不夠,那是因為很多很多的中外的企業到北京設總部,要寫字,要辦公。當然它的這個賓館房間也不夠,因為它的經濟活力很強,這個時候商業地產強。第二就是人均的收入很高,那麼他要消費,如果沒有這兩個因素商業地產是形不成的,所以並不是每個城市的商業地產商業綜合體什麼都能形成,所以現在有的是不夠,有的是發展過剩,這個東西都要討論,不能一概而論,我覺得不能一概而論。