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全國工商聯房地產商會會長聶梅生
鳳凰房產訊博鰲·21世紀房地產論壇第12屆年會在海南三亞舉行,此間,鳳凰網房產獨家對話了全國工商聯房地產商會會長聶梅生。聶梅生表示,個人住房信息聯網後,限購並不會取消,“限購是限購,聯網是聯網”。
以下是對話文字實錄:
聶梅生:這次改革不改行嗎,他連戶籍都沒有,所以限購好多問題是衝著戶籍來著,並沒有放松戶籍,這個不改革行嗎,問題積累,這一次調控積累了好多問題,對不對?還有一個就是產業結構調整也是一個大改革,大家都認為產業結構調整應該是走向什麼科技進步,產業結構調整當中你怎麼堅持,如果你央企國企這個問題不解決,民營企業就上不去,就是說36條的事,上不去的情況之下你這個轉型改革怎麼改,怎麼弄?
另外就是稅費這個問題,整個的稅收制度改革也是一個大問題,稅收制度改革當中傷及最大的是小流企業,這一大部分造就就業的這一部分不能夠獲利,而且大量的資源壟斷到央企、國企,這個改革能不改嗎,不又積累了這個問題嘛。第三個就是消費問題,內需問題,整個服務業的問題,這個問題得大家掏錢、老百姓掏錢,你不掏錢怎麼個理由怎麼個消費,這就是內需的這個問題,這個問題要老百姓掏錢,收入分配的制度改革,收入分配那麼巨大,富人花錢都花到哪兒去了,花到國外去去買什麼愛馬仕這些什麼亂七八糟,買一大堆回來,他不在你國內消費,他在國外消費,這是有錢的。
中等這一部分人不敢消費,我買房,小孩還得上什麼奧數班呢,這個、那個的,中等收入也是這樣摳著點。低收入沒有消費的能力,這個就是收入制度的分配,收入分配制度改革我認為在所有的改革當中這個是最難的,因為有既得利益集團。既得利益集團在那兒把著,他那個錢就跟白撿的那樣,你看去年我就說從炒房到炒錢,炒錢炒了多少錢,就是高利貸這一部分去年賺了一大把對不對,錢變錢就變成炒錢了這個就是極端的,因為你金融體制比較落後,所以它就有銀行在背後發理財產品。
鳳凰房產:您也提到了說錢不能只從銀行出。
聶梅生:就是金融體制改革嘛就是這個問題,所以這些都不改革收入分配體制不改革談何消費,誰來消費。所以我覺得現在這個問題積累程度,最後就指向一點就是要改革,這幾大改革我覺得一定要啟動,我覺得中央也還是看到了,非常明確的看到了這個問題,不斷地往這個方向去努力,所以我期待十八大以後,真正解決房地產的問題要從這幾個問題著手。比如說金融體制的改革已經有,比如說對房地產的投資基金、信托基金都有,這個還是積極的。包括公租房民間資本,本來我們搞這個公租房基金,結果到最後民企搞的。
以工商聯房地產商為代表的民企,民企搞的公租房基金我們不管你們自己去搞去吧,我說那就不搞,本來還退不出來呢,我們就把它暫停了,暫停了以後結果現在又要讓民營企業、民間資金進入公租房,我心想去年我們那麼積極推的時候,你認為公租房是政府的事兒,民營企業摻和不進去。像這樣一些問題都說明了一個金融體制改革當中的,還是有一些再前進,今年比去年好,但是呢還是對這個民間資本進入這個整個進入金融和房地產還是有一些這個什麼吧,我覺得這個改革還是步履維艱的,但是有一個小的跨越,就是金融體制改革像溫州什麼的這是有可能的,土地制度改革我覺得相對來說更難一點,比金融體制改革更難一點,因為現在的金融體制改革為什麼要好一點呢,因為從銀監會也好,中央政府也好,認為感覺得到錢不能都從銀行出,這個壓力太大,或者說它們也在上昇,所以這個就是推動的更快一些,土地制度改革我覺得更難一些,但是也會推動,最難的是分配制度改革。
鳳凰房產:業內大家都共同寄希望於換屆,然後來引發一種體制的變革,您也談到就是說回到小平時代那個時代完全的這種開放,今天還有一個主題就是跨越政治軸心還有政經軸心,您怎麼看待這種政治軸心、還有經濟軸心的點?
聶梅生:我覺得現在是一個矛盾暴露,同時呢也是大家要有一定的前瞻性,而且還要有一定的定性這個時期,現在是不能過多的波動這麼一個時期。因為馬上要開十八大了,十八大我覺得大家最重要的對十八大的期待還不是什麼取消限購什麼的,開發商都不這麼想,就是有沒有新政策,其實限購的解釋就是我今天都沒有講到限購,他們還在講。限購出臺的時候你要注意就是個臨時,它有臨時兩個字,那臨時是多少,你三年、五年不叫臨時了,它本來就是說臨時嘛,它就是一個舊政,它不是新政,現在大家期待的是新政,就不要去糾纏這個限購哪些微調,你看我從來不說這個事兒,因為是過去的事情,現在就是提的挺好的跨越式,那麼積累了矛盾也積累了希望也積累了辦法。
鳳凰房產:設計是完全是完美的,比如說許小年教授提的這些就是說完全放開,還有新政,它會不會也帶來什麼新的這種負的作用?
聶梅生:我認為我不期待這些完全放開,什麼時間段我取消什麼,不會,它是以新代謝,比如說我們9年、7年,9年、7年什麼時候說我取消了,沒有取消,但是它會對各種不同的一些新政來代替這就可以了,不必去糾纏我哪一個時間段我取消了舊政,關於這個當時房地產調控這個牽頭部門就是住建部,住建部的部長姜偉新就說過,如果我要是聯網了,我就取消限購,可能嗎?聯網,什麼時候聯?實際上現在並沒有到一個預期的聯,只不過說我准備好了。
鳳凰房產:不是說未來要擴大。
聶梅生:只是技術上解決了,你不信你去點擊,查那個稿子,你仔細看那個,題目是媒體加的,內容是實在的,所以題目永遠和內容會有區別,題目非常醒目,但是內容呢並不是這樣,最後還是核實能夠聯得上怎麼怎麼,留了一個,他就說具備聯網的條件了。
鳳凰房產:現在沒有了。
聶梅生:那就是沒有到,沒有聯嘛。而且據我知道這個聯網各個城市並非是把所有的全部都一樣的放到網上去統一一個其實是聯不上,這個就不說了。這邊就是未來擴大到五百個,由於聯網了取消限購?不信我們可以賭一下,肯定是不會, 限購是限購,聯網是聯網 ,它一定是用另外一個辦法去解決這麼一個辦法,去解決這麼一個限購的問題,我覺得主要去期待新的就可以了,不必去糾結舊的,你說聯網這件事,也可以算是一個新的。
鳳凰房產:假設方向沒有變化,會不會就是說錯誤的政策,把累積錯誤的政策一直累積,用今天的錯誤來證明昨天的錯誤是正確的。
聶梅生:那實際上就是頂層設計出了問題,我認為大概不會,因為現在在目前的情況之下,雖然說各方面的呼聲都不一定能夠真正的影響決策層,但是我覺得畢竟這樣一些呼聲,這樣一些研究,這樣一些各方面的意見,還是最後會形成一個相對,哪怕是穩健的這麼樣一個調控政策都不會是錯誤的,我自己還是覺得不動,而且應該看到的一點,我其實今天這個時間比較短,沒有說得特別的深。那就是說這一次三個月的交易量和交易額的走穩,包括投資的走穩,並政府出的政策,我不認為是政府出的政策,它是一個市場,確實,就是宏觀調控是一個行政的限購的,限購取消,現在反而是走穩的,甚至是投資的和這個交易量相對來說小幅的上昇,那在這樣一個情況之下,不是像2008年、2009年出臺了一個非常強的刺激政策,沒有出臺這個它走穩了,說明市場的力量,無形的手和有形的手這種限購、限貸,限什麼,真是不放松和這種博弈的結構是特別要重視這個問題,市場它會有它自己的一個規律。
鳳凰房產:不可否認的降息或者是其他的一些政策,對這次房價是造成房市的回暖是有一定的作用。
聶梅生:它就是預期性的作用,比如說你去問開發商,開發貸並沒有放,並沒有大量的放開發貸它是一種預期整個宏觀經濟已經到底了,GDP超調了,這個話不用我們房地產界說,經濟界的人會說很多,實際上是房地產急速的下跌,使整個中國經濟失血,失血以後補不上,補不上這種情況之下用其他的方法補什麼降息還有就是什麼增加那些什麼一些貸款,這邊還要說房地產不放松,其實這次失血是有一點沒有想到的,就是我說的市場的這種決策就是指房地產投資下降的,原來認為失血這個幅度是想到的,保障房可以補上。正好這邊下了一個文,那邊可以上去,結果第一次大出血和點滴,點得上嗎,點不上。因為地保障房它是一個計劃經濟,是一個政府行,它必須全年的走,而恰恰一季度它投不進去,投不下去,它在下半年纔能體現對經濟的拉動,那麼就是點滴這種失血的作用。
鳳凰房產:這種是否是之前就沒有預料到的?
聶梅生:我覺得是設計上出問題,當時就說保障房一萬四千例,能夠抵得上開發商、投資商,當時是算好的了,你現在去問發改委,這個事情肯定我們內部都問過,我就表示懷疑,我當時的懷疑還沒有想到,就是這種市場先期的集體的失血。我們房地產商絕對不會動員大家不要投資、不要去買地,沒有,沒有一個政府的發文的動作,但是他自己的判斷,一季度整個房子賣不動,因為整個董事會都是做這個決議的,沒有人出來說我要號召一下,結果就下去了,這就是市場行為,成交量那麼高我為什麼要買地,突然這一次下降,整個其他經濟都補不上,補不上的情況之下GDP就下降,然後再加上失血、出口什麼的,都補不上去。這個事情保障房這個效果,所以我認為就是趕緊說保障、保民生就完了,不要賦予它很多經濟功能,你讓它全拉動經濟就有很多虛假信息就會出來,其實保障房就一多億,其實政府投的並沒有那麼多,它要求地方投。地方就把什麼職工宿捨什麼什麼全都給你算在保障房數據裡,甚至原來的數字都給你統計進去,這個能夠拉動經濟嗎,它拉動不了的嘛,所以那種事情就是說你不是原來這個政策的設計,和實際上市場的反應在一季度交匯的時間裡是非常明顯的,看得出來是不如人意的。
鳳凰房產:這三個月是轉折中的三個月嘛,二季度是轉折中的,還只是一個反復呢?
聶梅生:我認為一季度是急速下挫,當時是非常非常明顯的,就是一下來就全下來,如果說再這樣下的話,絕對是一次,那最後的結果確實是日本、美國的這種性質的,最後就是銀行把房子收了,真正就是50%的那就是這種硬著路,這樣的話中國經濟會受到巨大的腐蝕。現在還沒有到那一點,已經是大批的數據經濟超調,現在這個反應和整個政府及時的在這一次中間經濟不能再下挫,出現了一些貨幣也好、財政方面的一些穩增長,穩增長裡面其中之一就有房地產。它沒有說穩增長我房地產可以下降,沒有這麼說房地產,房地產調控從也沒有到位變成穩定,穩定房地產。把保障房做到,保障房是民生問題,先不說它的機制怎麼樣,民生你得要保證它,保障房兩個功能,你一個都達不到那就麻煩了,經濟的這個問題已經看出來,它是補不上的,但是民生的這個問題還是要補的,所以我覺得房地產這個問題現在在一個築底階段,我認為不會再出現一季度那樣大幅度下滑了,這一關已經過去了。
鳳凰房產:穩增長和穩調控有人說這兩個平衡不了,您怎麼看?
聶梅生:什麼叫穩增長?穩穩的增長?
鳳凰房產:穩經濟增長,但是房地產就說這個調控不能變要穩住調控,但是有人說這兩個是聯合不起來的。
聶梅生:我不這麼看,我認為只要是談穩增長,然後出臺很多穩增長的政策就可以了,因為房地產是經濟當中重要的一環,它的投資佔整個固定資產投資的20%到25%,你想吧,還有哪一個能夠這麼多,你只要是穩增長,出臺穩增長的政策,那麼對房地產穩房地產就是一個預期,絕對是,你不用去說房地產怎麼著,它就必然是一個預期。