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北京4萬元以上住宅本就成交相對穩定,近期出現的銷售井噴情況,遠超過住宅市場回暖的背後,豪宅項目以合理價位入市換巨額銷量的意圖明顯。
以倍受關注的遠洋[簡介最新動態]望京地王項目——遠洋萬和公館[最新消息價格戶型點評]為例,自上月9日項目低調開盤後,有統計表明,該項目網簽成交均價與項目5.8萬元/平方米的開盤銷售報價之間,存在著千元上下的折扣。
亞豪機構機構副總經理任啟鑫對此解釋稱,市場這種報價和成交價差的現象普遍存在,報價高於預期價位,然後再以較大的折扣吸引購房者關注購買,這樣既能夠滿足購房者的消費心理,還能確保營銷利潤,可謂一石雙鳥。
而據遠洋萬和公館項目負責人透露,在20天的6月的開盤月,萬和公館整體預售額已經超過12億元,這樣的記錄一舉刷新了北京5萬元豪宅市場的成交記錄。網簽數據也顯示,該項目一期首推的房源中,已有20餘套網簽成功、近70套為預訂狀態,首期開盤就消化掉項目總量的1/4。尤其是首批推出的大戶型產品,已然完全售罄,按照這個速度,該項目可在兩年內清盤,可預判,項目銷售後期勢必形成搶購。
價格合理,買家果斷出手
遠洋望京地王項目本計劃去年下半年開盤,但項目管理團隊還希望繼續提昇產品細節及品質,故開盤時間因產品優化被後延。而與開盤時間一拖再拖相仿的是,遠洋萬和公館成交均價亦“一降再降”。項目開盤價起初被透露在6萬元/平方米之間,但項目最終銷售報價被確定為5.8萬元/平方米,再加之一定的銷售折扣,配以南北無遮擋的樓宇排布、全套房高檔精裝、80%綠化率的產品品質,越發讓買家感到超值。
對此,遠洋望京項目負責人亦表示:“最終確定5.8萬元/平方米的銷售定價,正是綜合參考了區域可比項目價格、自身成本以及樓市調控大環境,降低投資回報,定價力求適應市場,堅持去化,薄利多銷的原則。”
針對此種現象,亞豪機構市場總監郭毅表示:“開發商為了開盤時能有更好的開盤回報,而不斷調整項目報價口徑是正常的市場行為”,經過市場試探,對目標客戶的價格預期有所了解後,項目將最終確定一個較為合理和有利的市場定價。
另據我愛我家提供的一份數據顯示,整個望京地區新房成交均價四年以來一路飆漲。2009年新房均價從每平方米1.2萬元跨至2.1萬元、2010年跨至3.2萬元、2011年至4.5萬元、2012年一直維穩在4.2萬元左右的水平。
參照望京區整體房價水平,有業內分析人士指出,遠洋萬和公館作為北京一線豪宅產品、該區域最高端項目,可見在定價上僅“略高一籌”,剛好迎合了購房人心態。
從資料顯示來看,遠洋地產[簡介最新動態]2010年3月以40.8億元高調摘奪該地塊,樓面價就高達27529元/平方米,而項目的精裝修成本亦在每平米1萬元,再加上其它建安成本,可見該項目即便是5.8萬元/平方米的銷售價格的確是實打實的平價入市。
而該項目相關人員對外界表示,萬和公館首期開盤營銷上會有一定折扣,目前項目成交均價在5.2-5.5萬元之間,但隨著首次開盤的結束,相應折扣已經收回。
未來是否提價,顯而易見
遠洋萬和公館平價入市的策略,使該樓盤一舉創下了開盤月銷售20天內銷售12億元的北京豪宅銷售記錄,這樣的銷售情況已經讓市場不會懷疑轉暖是否可以持續。
如果查閱相關數據顯示,截止7月3日,項目一期開始銷售的3#住宅樓僅剩3套可售,已經進入了換簽階段。
郭毅對此認為:“目前樓市情況下,很多豪宅項目平開後,陸續小幅度再漲價”,屬於千萬級豪宅的萬和公館就是典型的項目之一。
另有統計顯示,北京千萬級豪宅自今年4月份以來銷售表現較好,2012年6月豪宅市場共計成交496套,成交10萬平米,成交均價為48852元/平米。6月成交面積同比和環比分別增長117%和67%,成交均價同比和環比分別下降12%和10%。綜合來看2012年以來整體市場呈現“量昇價穩”的趨勢,個別項目漲跌互現。其中朝陽區(417套,49170元/平米)成交佔比84.1%,環比上漲4.7個百分點。樓市大環境成交回暖明顯,與遠洋萬和公館同類型的金茂府[最新消息價格戶型點評]、西山壹號院[最新消息價格戶型點評]等雖不如遠洋萬和公館搶眼,但都有不錯業績,甚至報價30萬元的釣魚臺七號也出現成交,豪宅買家正果斷入市。
在這樣的背景之下,萬和公館項目方表示:“未來不排除加推的可能,但具體推盤計劃將視客戶反饋而定。”而隨著網簽量的增加,細心人還發現,萬和公館項目自開盤至今,成交折扣也在不斷減少,提價意圖顯而易見。