|
||||
嘉定樓市從借力軌交提速發展,到今天成爲區域庫存排位全市第一的“重災區”,時間不過短短三年。
雖然面臨着高庫存風險,嘉定對於開發商來說依然不乏機會與誘惑。近日,便又有一家大型房企——佳兆業進入嘉定。6月25日開幕的2012上海市嘉定區城市發展招商推介會,似乎也透露出嘉定二次提速的雄心。
而在高庫存的窘境中尋求突圍,無疑是嘉定樓市目前的主命題,理性的迴歸是必然的結果,也是出路。
據漢宇地產新房監測數據顯示,嘉定區域內成交對象多以剛需項目爲主,在100—150萬總價區間段內,佔全市成交總量比重接近28%,相反,在250萬以上總價段內,佔比則快速降低至6%以內。
價格迴歸
6月下旬的一天,筆者來到位於嘉定的保利湖畔陽光,下午三點的光景,售樓處門前停有頗多掛着滬牌照的車輛。
“目前,我們的公寓只有一些尾盤了,面積在137平方米左右,總價175萬元。”售樓人員稱。而這樣折算出的均價,僅爲12770元/平方米左右。
值得一提的是,在售樓處一角,特意張貼着有關於嘉定區近年來開發商拿地的情況以及樓板價。結合這樣的數據和樓盤的報價,對於購房者應該會形成一種價格影響力。
經歷價格飆升的嘉定,在投資離場、購房者觀望的現實情境下,提前預支了未來的房價開始尋求理性的迴歸。
據漢宇地產新房監測數據顯示,截至6月20日,今年嘉定區商品住宅成交面積爲505451平方米,成交總金額爲72.15億元,折算出的成交均價在14274元/平方米左右;數據同時顯示,去年下半年嘉定區商品住宅成交面積合計爲544203平方米,成交總金額則爲87.09億元,那麼成交均價則在16000元/平方米左右。也就是說,從去年下半年到現在嘉定均價已有超過10%的下降。
而據同策諮詢研發中心數據顯示,板塊住宅成交量約佔全區2成左右的安亭,成交均價曾在2010年上衝到1.5萬元/平方米以上,目前已回落到1.1萬元/平方米左右,幾乎回到2009年的價格水平。而分析人士也稱,目前區域內商業配套較爲稀缺,等到發展成熟尚需時日。
漢宇地產董事總經理施宏叡認爲,目前,嘉定板塊內多數在售項目仍然堅持貫徹“以價換量”銷售模式。由於近幾年開發商拿地成本較高,再加上各類建安成本、財務成本、人工成本等各方面因素,實質上很多新盤已經出現“成本價賣房”的現象,嘉定區仍然是低價剛需盤供應最爲密集的區域。
理性認知
從數據來看,嘉定的房價在迴歸,而對於嘉定的開發商而言,其態度之理性也驚人地一致。諸多接受採訪的人士,雖然對於降價帶來的性價比和區域未來價值有所肯定,但對於目前的市場狀況,均表示“基本合理”。
上海甬新置業有限公司副總經理林磊稱,“嘉定板塊的規劃是十分值得期待的,但由於前期價格被市場拉昇得過高,現在趨於理性,整體而言屬於一個價格和價值匹配的狀態。”
上海永潤置業有限公司執行董事時浩也認爲,“目前相較於其它較爲成熟的板塊,嘉定區域的價格較低,但總體上還是與嘉定的發展層次相一致。”
未來,諸多利好規劃隨着時間推移逐步被貫徹落實後,各類配套進入快速提升通道,對於整個嘉定後續價值無疑將會起到刺激作用,尤其是嘉定新城板塊。但與此同時需要清楚意識到,政策層面將會繼續打壓投資、投機需求,缺乏這類需求支撐的樓市,將不再會像2009年一樣出現非理性快速上漲趨勢。因此施宏叡認爲,“在調控結束後,嘉定區域內房價將呈現出穩步上漲勢頭。”
庫存隱憂
對於嘉定的高庫存,已經被無數次提及,而數據的表示則更爲清晰。
數據顯示,截至6月20日,嘉定區房源存貨量突破150萬平方米,位居區域存量排行首位。
從板塊情況來看,嘉定新城板塊新房存量面積超過65萬平方米,這也使其成爲全市存貨量最多的板塊。除此之外,嘉定區域內的安亭、南翔同樣也面臨着較嚴重的存貨壓力,住宅存量面積分別是31.7萬平方米及26.3萬平方米,分列板塊排名第三、五名。
在2009至2010年兩年時間內,嘉定區共成交31幅商品住宅地塊,成交土地面積爲237萬平方米,遠遠超過其他各大區域。而成交的地塊經過開發商開發之後逐漸投入市場,使得嘉定區域內具備大量住宅供應前提,但鑑於宏觀調控政策對於樓市具備較強衝擊力,制約部分置業需求同時,由於產品供應相對集中化,因而出現飽和狀態。
數據也顯示出另一個重要信息———與高庫存表現同時存在的是高成交。
一位業內人士就表示,“隨着開發商及時調整節奏,紛紛落實‘以價換量’的銷售策略,在一定程度上刺激剛需入市積極性,而嘉定區域內的在售項目多以剛需盤爲主,這使得一部分新推項目有相當出色的表現。”
從今年的成交狀況來看,剛需盤集中的嘉定、寶山、浦東一直就是成交排名靠前的三大區域。而僅在上週,位於嘉定的綠地清漪園和安亭新鎮就成功晉級成交排名前十強。
根據去年6月至今年5月的月均成交數據來計算存銷比,嘉定區域內的商品住宅消化週期需要17.2個月,雖然處於較高水平,但略低於全市整體狀態(18.5個月)。
林磊告訴筆者,“從前期來看,嘉定區域推出的體量相對與需求而言的確過剩。但也應看到,今年以來新盤的推量很少,隨着市場的回暖,庫存消耗會加快,長期來看嘉定還是供需平衡的局面。”
“近幾年嘉定新城、南翔等諸多板塊迎來了供應高峯,但需求也保持相對旺盛的態勢,因此嘉定存在着嚴重的供過於求現象的定論並不能完全成立。”施宏叡表示。(地產評論員馮燕)
|
||