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2012年上半年,在樓市冬眠期逐漸過去,購買力不斷釋放的形勢下,京城樓市的半年成交量呈現先抑後揚的趨勢,總成交量突破10萬套。業內人士預計,受上半年“量增價穩”的直接影響,下半年樓市總成交量將超過上半年,而價格降幅或將繼續收窄。
分析
成交量
6月新房二手房成交量雙雙過萬
樓市成交量突然持續增長,在21世紀不動產分析師粟日看來一點也不意外。粟日的解釋是:“與限購令的社保證明有關。以北京爲例,出臺限購令的時間是2011年2月16日,成交量爆發點剛好也是今年2月份,與限購令所規定的社保證明期限,達成了高度的一致。”
同時,粟日認爲新《勞動合同法》從2008年1月1日起正式實施,要求所有正規單位給員工繳納社保,到2013年1月正好是5年。從理論數據上推測,2013年會有更多人具備在京購房資格,成交量應該繼續保持增長。從這個意義上說,2012年是此輪調控的底部,是有道理的。
鏈家地產市場研究部分析師陳雪表示,北京新房市場持續高溫,背後隱藏的市場邏輯與二手房市場略有不同。在成交量持續上漲的4個月內,北京新房市場無論是供應方還是需求方,都在漸漸地發生轉變。
如5月份開始,北京新房市場改善性需求開始逐漸增多,所需項目的單價也較普通剛性需求高。其次,從開發商角度來講,成交主體集中在老舊項目的局面正在改變,低價入市從而受到市場承認的新入市項目正在增多。這些造成了新房市場成交量持續走高。
另外,陳雪指出,第一季度開發商“以價換量”積極推盤,以及第二季度政策微調引發購房者對市場觸底的判斷,也是促成成交的主要因素。
來自北京市住建委網站的統計數據顯示,截至25日,6月新建住宅簽約套數爲9158套,預計全月新建住宅簽約量有望達到11500套。這將是限購政策實施以來的第三個“超過萬套月”,同時將再次刷新年內成交量的最高值。
截至25日,上半年北京新建住宅簽約套數爲45555套,預計上半年新房簽約總套數將達到47897套左右。這一成交量也將創造限購後的新高,同比2011年上半年上漲幅度達到9.6%。
值得關注的是,3月以後市場明顯復甦,3月-6月的成交量達到了37910套,同比2011年同期漲幅達到了三成。
二手房方面,截至25日,6月北京二手房住宅簽約套數爲9888套,預計全月成交量將在12500套左右,與5月基本持平。成交量連續兩月維持在1.2萬套以上,這樣高的成交數據是調控以來首次出現。
合計二手房上半年的成交量將在5.47萬套,雖比2011年同期下調兩成,但從3月開始市場明顯出現復甦,連續4個月接近或超過萬套,這也是去年調控以來的第一次。3月-6月,北京市場的二手房住宅簽約套數達到了46250套,同比11年同期也上漲了近三成。
成交均價
新房半年均價爲3年來同期最低
根據鏈家地產市場研究部統計,截至目前,今年上半年樓市成交均價爲19958元/平方米,比去年同期下降了約7%,環比下降約9%,是近3年來的同期最低值。同時,6月份商品住宅成交均價爲21001元/平方米,環比上漲5.2%,與去年同期基本持平。
今年1月-6月,商品住宅成交均價連續環比上漲,前5個月成價格始終位於2萬以下,月度價格變化幅度不超過3%;6月份,商品住宅價格年內首次突破2萬,從價格結構上看,2萬以上的成交佔比上漲至35%。
二手房方面,6月成交均價爲22136元/平方米左右,成交均價基本維持穩定。上半年,全市二手房成交均價爲21716元/平方米。成交均價環比降幅爲8.3%,同比下降12%,爲2010年以來同比首降。
分析
北京中原市場研究部分析認爲,出現成交均價持續下調的主要原因有幾點:
首先:北京調控政策的力度非常大,市場主體需求依然是剛需,以半年爲統計階段的房價依然實質性環比同比下調。
其次:結構性變化,郊區佔比增加,在調控後,剛需首套房比例增加,而降價最明顯的通州、大興、房山的整體佔比增加,這也使得均價下調。
第三:上半年均價最低點出現在1月-2月,雖然3月-6月均價有輕微上漲,但是整體市場的均價依然比之前下調。
對於單月價格明顯上漲,北京中原市場研究部總監張大偉指出,在年內,成交均價在成交量放大的影響下出現了上漲,開發商樂觀情緒開始出現,供應量有所增加,包括首次置業、首次改善、二次改善的產品,都加速推盤,拉高了市場成交量。
“量在價先”,以價換量到了一定程度,折扣必然回收,而5月之前部分項目因爲成交量樂觀減少了折扣,購房者更加擔憂價格上行,入市的積極性增加。
剛需的入市使得市場逐漸出現了底部特徵。市場成交的主流項目依然爲性價比比較高的項目,信貸政策的持續微調,6月的北京市場可以預見成交量維持上行趨勢,再次創造年內限購後最高,成交價格不太可能再有下調的現象,房價出現觸底回升。
市場行情
熱點成交項目扎堆兒郊區
“從二環裏搬到了五環外,心理落差肯定是有的,但眼看‘鴿子窩’變成了寬敞豁亮的大三居,我這點不平衡也就都沒了。”50歲有餘的謝先生,今年3月住進了兒子在大興買的新房,而他的心聲,似乎代表了一大部分北京購房人的心態。
據瞭解,在上半年的主要熱點成交項目中,銷售榜單的前20個住宅類項目中,城六區的僅僅有5個項目,郊區的達到了15個項目;在銷售榜前20個項目中,均價在2萬以下的達到了14個,低價項目依然是目前限購大環境下市場的主流。
二八格局仍在市場未全面回暖
截至6月25日,今年新增的86個項目(按預售許可證號統計)中,簽約超過百套的有24個,總成交套數爲5783套,平均簽約率爲53.5%,佔新增項目成交總量的75.5%。這是北京房地產交易管理網統計的數字。
疊加其他熱銷項目,目前市場明顯出現了“二八格局”,二成項目簽了八成的成交量。
據中原地產市場研究部統計,上半年簽約超過10億的住宅類物業有13個項目,比去年同期的15個有所減少。而且相比去年上半年,金茂府、長陽半島、長陽國際城、中海紫御公館、中信城5個項目超過20億的銷售表現,今年上半年整體市場依然未全面回暖。
一步到位心態促2居、3居成主流
根據中原地產市場研究部給出的上半年普通住宅\公寓成交結構特徵(套型)來看,1居室共成交9630套,佔總量的25.17%;2居、3居共成交25713套,所佔比例達到67.21%,4居及以上僅佔剩下的一小部分。可見2居、3居成爲目前市場的主流戶型。
也就是說,限購後,購房者對“房票”更關注,購房資格的限制,使得“一步到位”的心態愈發增多,一居室購房佔比減少。
如明年5月份準備結婚的胡軍和戴玉婷,原本因爲手裏“銀子”有限,只考慮買套一居室。然而,考慮到非經濟戶口購房者只能買一套房,而且銀行“認房又認貸”的原則,兩人思前想後,一咬牙還是買了一套89平方米的兩居室。
“資格不夠,‘銀子’也不允許,所以還是一步到位吧,現在緊點,幾年以後省心啊!”胡軍告訴記者,房子年底交鑰匙,算上裝修時間,明年5月剛好結婚,這樣遠在東北老家的父母也能來北京住幾天了。
後市預期
下半年繼續“走量”價格降幅收窄
面對上半年樓市的“華麗”成績單,業內對下半年的走勢也有樂觀的估計。
北京中原市場研究部分析指出,政策仍存在進一步寬鬆的空間,特別是下半年可能的再次降息和下調存款準備金的信貸鬆動,對市場的影響將非常大。
房價方面,由於5月-6月的成交比較樂觀,對價格的支撐作用已經體現,房價再跌的可能性較小。7月、8月淡季推盤量較小,預計成交量可能環比回落。但全年成交量最高點在9月、10月、11月的可能性非常大,北京下半年的市場總成交量將肯定超過上半年。
鏈家地產市場研究部陳雪認爲,出於新房市場還有二手房市場當前的表現考慮,北京限購政策、認房認貸、二套住房貸款三項關鍵政策沒有跟進其他城市進行微調的可能。
預計下半年商品住宅成交情況,三季度會維持高位,“金九銀十”會保持傳統銷售旺季的熱度。10月份之後,市場轉入淡季,需求釋放減弱,成交量有可能出現平穩回落。
而在成交量高增長的情況下,買方下行預期減弱,熱銷樓盤的開發商也將相應進行策略調整,預計下半年商品住宅價格降幅有所收窄,加上改善性購房、高端產品成交,下半年成交價格或維持在20000元-22000元左右。
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