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如果不是派米雷事件爲產業地產敲響了警鐘,也許我們仍在這個領域迅速起飛的紅火局面下津津樂道。無論這一真僞難辨的事件結局如何,業內人士都不得不承認類似案例在行業絕不鮮見。多方利益的妥協之下,“草船借箭”之道總是能夠得到用武之地,如果規範監督得當,當然是一個共贏的局面,然而在監管嚴重缺失的現狀下,卻很可能成爲引燃一系列連鎖災難的導火索。
敲響警鐘
6月6日,上海工業地產商派米雷投資(集團)有限公司(下稱“派米雷”)公開發表律師聲明,指責此前相關媒體對公司“空手套白狼”的報道嚴重失實,並要求對方更正、向派米雷致歉以挽回公司的名譽損失。
這一衝突源於此前媒體報道的派米雷與業主的法律訴訟糾紛,報道指出派米雷設下了“空手套白狼”騙局:沒有拿到土地證就開始銷售工業廠房,同時涉嫌偷換概念爲業主代理融資,並通過陰陽合同做抵房款偷稅漏稅。
實際上,派米雷在一個月之前剛獲得了當地星火開發區管委會頒發的2011年度“服務業之星獎”,短時間內,榮耀與卑污一同落在自己身上,尷尬處境可想而知。無論孰是孰非,派米雷事件所反映出的產業地產潛規則卻是行業內不爭的現狀。
“由於工業用地很多都近乎零地價出讓,這在吸引了優秀開發商的同時,也引來許多試圖鑽空子的企業。”一位產業地產專家對記者表示,“開發商可以用定製化的藉口,拿着圖紙就開始收取定金甚至房款,這一套手段下來,往往只需要幾百萬的自有資金就能將幾億元的園區開發滾起來。”
在業主對派米雷的訴訟中,這一情況十分典型。派米雷在土地尚未到手、廠房連地基都沒有打的情況下,不僅收取不菲的定金,還直接與業主簽署預售合同,從而迅速將房款的1/3收入囊中;而剩餘的房款派米雷甚至以自己的名義去銀行貸款,再轉而借貸給業主,這也導致了中間“吃倒手差價”的可能性。
在本報瞭解的地方性中小型產業地產商中,很多都表示自己幾乎不用銀行貸款和其他融資渠道,完全靠自有資金就可以運作幾百畝甚至上千畝的園區。
當然,熱衷於“草船借箭”潛規則的不僅是開發商,很多地方政府也樂此不疲。一位業內人士告訴記者,一個開發商與地方政府談好2000畝的園區開發,承諾了產值和稅收,雙方也簽訂了協議或合同,然而在開發商投入了大量成本之後,卻發現政府根本沒有土地指標,雙方只能無限期地拖延下去。
利益共生
“這種情況背後的主要原因,其實是土地證申辦手續繁瑣、費時所致。”聯東集團地產事業部副總經理樑環宇指出,由於土地指標有限,使得土地供應及開發速度過慢,而土地證的報批手續至少需時半年甚至更久,如果開發商“按兵不動”的話,則無法在獲取土地證後立刻實現投產,加之產業地產不同於住宅地產,招商過程中存在許多不確定因素,因此開發商必須通過擴大招商周期以獲得更多商戶信息。
如此一來,冗長的招商周期就使得開發商在“一寸光陰一寸金”的市場運營中損失連連,但是很多產業地產開發商本身資金實力十分有限。而中小企業業主在得知開發項目啓動後,也希望以最快的速度鎖定園區價格,在確保相對優惠價格的同時,儘快制定自身投資計劃,實現自身資源的最優配置。
“而地方政府更是快字當頭,恨不得今天簽約明天就動工。”上述產業地產人士表示,“他們不關心地價如何便宜,只在乎儘快投產以產生稅收,因此經常逼着開發商迅速開工,至於土地等環節的手續,往往也是先發文後補齊。”
北京市通州區潞城鎮人民代表大會主席王晨也坦承,某些地方政府因爲希望開發商在拿地後就能快速進行投產,實現地方稅收,促進當地經濟發展,甚至會默許開發商在既沒獲取土地證也沒取得銷售許可證的時候就啓動招商。迫於市場和政府的雙重壓力,不少開發商選擇鋌而走險,在未拿到土地證之時就啓動招商運作。
“但實際上,在沒有銷售許可證的情況下,開發商是不能進行招商的。要是開發商收取了訂金,管委會就必須進行干預,政府和開發商都應該嚴格按照法律規範辦事。”王晨說。
多方利益的碰撞、妥協和交融下,法律意識的淡薄或有意規避,加上制度和監管上的缺失或鬆懈,“草船借箭”一直在行業內大行其道。
動力聯行董事長樑春在分析派米雷事件時表示,中介出身的派米雷爲了節省多重交易下的過戶成本,沒有與客戶理清雙方的權責關係;而在這方面,企業也必須承擔責任,企業並沒有找具有豐富的產業地產行業運營經驗的開發商,自身薄弱的法律意識導致權責不明,法律糾紛也隨之而來。
風險之患
颱風來時,雞犬升天,潮水退去,水落石出。在市場火熱、人們無暇關注風險時,一切利益的交換都能夠結成同盟,而一旦行業調整開始,各類規範更加嚴格後,一系列糾紛、風險、衝突就益發凸顯出來。
“很多不專業不正規的公司會利用這種潛規則來進行短期套現,實際上他們根本不想好好做產業地產。”樑環宇表示,“這些公司既沒有資質,也沒有相關經驗,只是因爲現在住宅不好做了,就想拿工業土地建房子快速賣掉,賣了以後又蓋不動,蓋不動就違約,於是就產生了各種法律糾紛。”
上述人士指出,在潛規則下,一切順利則是多方共贏,而一旦這個利益鏈條中間斷掉一環,就會造成一連串的損失:政府由於土地長期空置而損失優質地塊理應帶來的就業、GDP和稅收;客戶面臨着長期無法投產、甚至是對方捲款逃走而造成的“房財兩空”風險;整個產業地產則會因爲這種聲譽的損害而對優秀正規的地產商造成無形打擊。
“而且,由於這種開發商與客戶所籤的合同都是無效合同,中小企業主本身也有過錯。”上海大成律師事務所高級合夥人李晨對本報表示,“最終可能是企業的資金成本無法得到完整賠償。”
“要消除這種潛規則,企業自身首先必須做到透明規範。”樑環宇表示,聯東也會偶爾出現未拿到正式土地證,招商程序便已先行啓動的情況。在這樣的工業項目啓動之時,聯東會選擇先與企業進行溝通,告知企業他們已與政府達成默契與認知,土地證正在申辦的過程中,只是費時甚長。在確定企業清楚瞭解這其中潛藏的風險後,如果企業仍有購買意向,纔會與其簽訂認購協議,收取意向金,並在日後的項目開發過程中依法履行合同承諾。
李晨則指出,客戶也應當樹立相當的基本法律意識。在工業廠房預售之時,開發商應當具備業內人士所稱的“5證2書”,分別是由市規劃局核發的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證,市建設局核發的建設工程開工證,市國土資源局核發的國有土地使用證和由房屋管理局核發的商品房預售許可證。中小企業應該注意到,正規開發商會專門設立土地證等證件的展示區,以便查看。
“目前我國的法律法規不允許工業地產進行獨立分割產權,一個大廠房即使有產權證,但是在產房裏分層或者分戶是行不通的,否則日後將會面臨衆多小企業違約追索的風險。這是中小企業必須具備的產業地產基礎知識。”李晨表示,“此外,目前產業地產中最主要的融資模式是通過私募建立有限合夥企業,利用私募基金與開發商合同,共同開發工業地產項目。而合法的私募融資方式是存在於個人與個人之間,個人與企業之間的,企業與企業之間是不能進行借貸的。”
而更重要的則是機制的完善和規範的制定。“可以說,我們產業地產商一直在夾縫中求生存,但這並非我們的初衷,”天安數碼城總裁戴宏亮表示,“希望相關的機制、政策、監管等方面更加明晰,即便成本和競爭因此提高,但我們的前途會更加穩定可預見,這纔是健康而可持續發展之道。”據中國房地產報
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