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據河南《大河報》6月25日報道,河南6部門聯合下發《關於支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若干意見》(下稱《意見》)提到,凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無房產登記購房的均視爲首套房,金融機構在風險收益平衡的基礎上,原則上應給予基準利率下浮30%幅度內的優惠。在近段時間市場普遍預測樓市回暖的大背景下,河南方面房貸新政的出臺,給了市場方面更大的信息。
然而意外的是,就在一天後,河南銀監局權威人士就出面證實,網上所傳河南房貸新政是誤傳,這個政策並沒有最終出臺。鄭州金融辦相關人士也否認了房貸有相關新政。這似乎也是意料之中,河南房貸新政與衆多地方政府的微調政策一樣,曇花一現後泥牛沉海。
而隨着地方政府突圍的再次無疾而終,未來樓市的走向重新趨謎。
試探政策“底線”只會無疾而終
遮遮掩掩之下,多地房產政策“微調”可謂是曇花一現,就連近日鬧得沸沸揚揚的河南新政也被確認“撤銷”。
此次河南新政之所以這樣受人關注,最大原因就是其微調的幅度和範圍比之前其他地方調整都有所擴大。
此前調控政策是認房又認貸,現在認貸這個門檻似乎被拿掉,只要購房者沒有貸款記錄名下沒有房產都可以買房。同時,河南新政中提到的利率優惠和鼓勵幅度和範圍擴大許多,首套房最多可以七折利率優惠,公積金貸款購買首套房最低可以首付兩成。此外,對於開發商而言,河南省還要求金融機構進一步完善房地產信貸風險管理制度,普通商品房和保障性住房項目的最低資本金比例按不低於20%執行,緩解了開發企業資金面的壓力。加上其他各項鼓勵性措施,如關於合理延長房地產開發企業貸款還款期限,力爭在現有基礎上延長3個月,則變相地支持了開發企業回籠資金。
不得不說,這樣基本圍繞刺激“自住需求”來促進市場成交量回升的規定,也在另一層面上猶抱琵琶半遮面的試探了國家政策的底線。如果河南新政得以通過,那麼將再次印證“微調”仍爲當前樓市趨勢,並有可能進一步擴大調整的幅度和範圍。所幸,輿論初起,政策便被“叫停”,儘管官方的說法稱這是“誤傳”。
這種試探性地挑戰認房又認貸的“底線”,在當下的背景,只會無疾而終。
放眼當下樓市,六月份的成交態勢依舊延續了“紅五月”的上揚曲線。不少人感慨,樓市說漲就漲起來了,還沒回過神,想買的房子已經買不到了,“日光盤”、基本售罄這些樓市旺季的字眼重新迴歸到公衆視野。儘管有不少坐地起價的開發商“捂盤惜售”,或者運用“飢餓銷售”的營銷策略多批次少量推盤,營造出萬人搖號千人搶房的局面,但壓抑已久的自住型購房者和蠢蠢欲動的投資客聚攏在各大新盤售樓部的熱鬧場景讓人不得不懷疑,樓市真的回暖了嗎?
因此,來自政策層面一絲一毫的風吹草動,都極有可能引發另一波的“恐慌性購房”。央行降息、利率優惠,加上這次河南新政的高調出臺,讓不少買家重新籠罩在若干年前房價報復性反彈的陰影下。
有放鬆就有收緊。
上海近日出臺了一項新規,主要內容是禁止非戶籍單身人士購房。我們從成交結構變化情況來看,上海今年4-6月由於高端樓盤降價等因素,成交趨於活躍,整個商品住宅均價已經明顯呈現上升的跡象,甚至6月份成交均價有望達到年內新高。從這個月前26日成交均價來看,已經達到23241元/平方米,2012年上海商品住宅上半年的均價也基本上維持在22283元/平方米,並沒有出現下調的趨勢。因此,非滬籍單身在上海購房叫停,一定程度上是控制這部分需求過多進入市場,也可以從成交結構上降低高端樓盤在整個市場成交面積或金額的比例,從而一定程度上緩解整個市場均價上漲的壓力。
從整個市場基本面的角度來看,今年1-5月份,房地產投資、開發企業拿地、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額,大多數還都處於同比去年同期負增長的市場局面,因此,所謂市場回暖還只是侷限於短期內市場成交量的回升,而後期成交量持續回升與否還值得我們去觀察。
因此,在今後這樣的時間段,開發企業還應該抓住政策面“微調”給予市場釋放剛需的“窗口期”,及時推盤跑量,而不應該在現在的市場階段房價降幅“見好就收”,製造市場買漲不買跌的氣氛。只有及時跑量回籠資金,開發企業纔可以以“現金爲王”,這樣,無論是政策面再度收緊,還是開發企業要在土地市場出手拿地,都應該是得心應手,在未來市場激烈的競爭中,纔有可能處於主動地位。
我們爲什麼那麼在意市場的風吹草動
河南房貸新政的取消,可以視爲近端時間以來對於政策鬆動,樓市回暖期望的最大一次打擊,在此之前,因着各地成交量的積極攀升,以及銀行利率的下調,市場普遍洋溢一種樂觀情緒,認爲下半年的樓市值得期待,現在看來,一切又歸於霧裏看花的狀態,下階段樓市的走向又成一個謎。
其實,市場的樂觀一直是單邊行動的,因爲即便到今天,從中央層面看,還是死死按着“限購”、“限貸”的政策不放,多部委也接連出面表態政策的嚴肅性與高壓性。至於利率的下調以及首套房貸利率的下浮,前者可能更多的是想解決市場的流通性,後者只是想保剛需購房者的熱情,畢竟調控的目的只是爲了擠壓投資性購房,而非徹底打死房地產業。既然如此,市場爲什麼會產生如此強烈的過度解讀呢?這一方面說明在被壓制許久後,目前大部分開發商的日子確實不好過,典型的如綠城,需要在賣項目的同時,再賣股權才能艱難度日。另一方面卻袒露着我們過往衆多的頑疾,即政策缺乏科學的謀略佈局,缺乏持之以恆的堅定執行,因爲過往的教訓太多,使得衆多購房者普遍擁有一種恐慌心理,害怕政策在三轉四回頭後瞬間消弭,害怕反轉在悄無聲息中推至眼前,因此,金融市場的微調,地方政府的試探,相關人士的曖昧表態,開發商售價的小幅上揚等,都有可能加劇心頭的恐慌,從而造成所謂的回暖。
看似強悍的政府,很多時候都在扮演一個受氣媳婦的角色。經濟的下滑壓力與財政的捉襟見肘,使得其不得不冒險去做一定程度的突圍,以便能多少刺激疲軟的樓市;然而真的等到市場紅火,底層民衆怨聲載道時,政府又不得不考量民衆的承受力。因此,調控——反彈——再調控——再反彈的遊戲在一次次上演,調控總有結束的一天,到時候政府又該如何去面對高企的房價。如果政府出更爲嚴格的政策,說不定徹底搞死了樓市;隔靴搔癢的,可能也不壓住房價的強勢擡頭。這種拿捏平衡太需要技巧了。
調控房價弄到現在地步,肯定不是一個層面的事情,涉及方方面面,房價的最終回落,需要解決民間資本的出路問題,保障房的建設分配問題,城鄉差別問題,稅收分配問題,市政建設的決策平衡問題等等,“雙限”可能是最立竿見影的調控手法,但它真的沒有解決任何催生房價上漲的實質問題。
就在河南放貸新政無疾而終之時,從上海方面也傳來調控再度趨緊的信息,外地單身人士在上海買房受限,但在此前,上海也試圖突圍過,如此的不確定性,真的讓老百姓左右爲難,有時候,沒有準信的政策真的還不如不出,出來添亂,它似乎沒有別的價值。買不買房竟然成爲如此糾結的一件事,這樣的情形可能也只出現在國內,這背後隱匿了太多的東西:無奈、悲傷、慾望、衝動、廝守、擴張等等。這或許纔是房子成爲惱人的房事的原因所在吧。
拋開政策從容購房
有人說,如今杭州的樓市已經沒有春夏秋冬,而只有冬夏兩季。今年一季度樓市還是冰凍三尺,剛進入二季度突然就熱浪奔騰。大家要麼集體觀望,要麼就是集體下手,買房爲什麼就不能從從容容?
此中原因甚多,其中有一條,是中國的購房者對於樓市政策神經質似的敏感。一旦政策層面有風吹草動,大家就會恐慌性下手。於是,就不難理解,在購房者的詢問中,“政策是不是要變了?現在可以買房子嗎?”這樣的問題,遠比“這個房子值不值得買”要多。2009年在政策催化下的樓市驚天大逆轉讓許多購房者成爲了“驚弓之鳥”,他們緊張地觀察着樓市,唯恐再次錯失購房良機。
這樣的心理,很容易爲人所利用。於是,不斷有某某城市樓市鬆綁的消息見諸媒體,或真或假,撲朔迷離。開發商、中介樂於藉此宣揚“你們再不買就晚了”,這一招是最有效的營銷手段,屢試不爽。
最新的一個樓市鬆綁消息來自於河南,這個被廣泛流傳的房產新政版本對首套購房資格重新定義,尺度不可謂不寬。然而,不出幾日,又有消息說所謂河南房產新政是誤傳,根本沒這回事。究竟誰是真誰是假,說不清道不明。這樣的故事已經有很多的先例,總是有城市政策微調的新聞出來,又總是有政策夭折的消息公佈,可憐了購房者,敏感的神經被撩撥得痛苦不堪。
如今很多正在匆忙下單的購房者都相信一點,不管過程如何,調控政策走向寬鬆無疑。但是,最近關於上海限制單身無戶籍人士購房的消息,卻表明的是另外一種態度,樓市調控不僅沒有放鬆,而且有愈發嚴厲之勢。
既然政策如此難猜,能否不要費力去猜,買房子能否迴歸到“我需不需要買房子”、“這房子適不適合我”這樣本真的問題上來。不管政策如何演變,樓市都有其自身的鐵定規律。一味幻想房價能夠持續下跌是不理性的,畢竟中國的城市化還在轟隆隆地向前,這是樓市最大的支撐。城市化進程催生需求,這種需求寫滿了人們對美好生活的嚮往。目前中國城市化的水平還沒到50%,假定維持目前的每年1200到1500萬人口轉化爲城鎮居民,那麼20年差不多要從農村向城市轉移3億人。歷史讓我們相信,城市化不死,地產不會死。
同樣,幻想着房價總能暴漲也不現實,現今的城市房價已經提前透支了未來若干年的實際需求,何況經濟基本面也並非理想。無論對於開發商還是炒房者,再奢望通過土地和物業的暴漲來實現贏利已經越來越難了,順風順水的黃金日子逐漸遠去,房地產業最終會像其他行業一樣,迴歸到依靠努力、創新、機遇和些許運氣來贏得市場的正常軌道。
因此,如果說盲目性等待只會等來教訓的話,恐慌性購房則是下一波“房鬧”的最大孕育者,從從容容買房纔是王道。
區域性政策,不過是一面鏡子
河南的“大尺度”房產新政,在曇花一現後,又被撤銷了。
河南房產新政有兩大亮點:一是首套房“認房不認貸”,二是重申銀行首套房7折利率優惠。應該說,河南的政策突破了中央部委對二套房認定的政策界線,從認房又認貸變成了只認房不認貸,這就十分具有挑戰性。“凡家庭名下無房產登記的均視爲首套房”,這樣的鬆綁力度也是以往多地政府微調政策中所未見的。
這一政策消息傳出,各個城市都在觀望。都在靜待下文如何。要知,2011年下半年以來,包括北京、上海、成都、蕪湖等近30個城市相繼出臺了不同角度的樓市微調政策,內容涉及放寬公積金貸款政策、稅費優惠、調整普通住宅標準、購房補貼,甚至放鬆限購等。細細分析,但凡成功“闖關”的,均只涉及部分補貼和信貸放寬,而涉及“放開購房資格”以及“擴大購買力範圍”的政策,卻全部被叫停。所以,打着旗幟鮮明“剛需”口號,卻挑戰了“認房又認貸”中央政策底線,河南房產新政到底還是沒能走遠。
個人認爲,對名下無房的家庭戶認定爲首套房,是具有一定合理性的。雖然此前有房有過貸款,或有房無貸款,或者有過二次貸款,但是,認定一個曾經有過買房紀錄,現在卻沒有房的人,就是“二套或三套”,不給貸款,確實有失偏頗。如果按此理來推斷,有改善需求的人,怕後期貸款利率更高,強忍着不敢置換;想出售的人,擔心沒有購房資格不敢賣。長此以往,對整個二手房市場的流動性也將是十分不利的。
政策的一刀切確有不合理的地方。河南房產新政的出臺,也自有其樓市背景。據說,今年河南經濟下行壓力較大,房價和銷量前4個月都在下降,5月有所好轉,相關方面可能寄望房地產行業拉動經濟增長。房地產行業一向以來爲地方政府所倚重,當實體經濟下滑明顯,地方“託市”意圖自然難免。只不過,這次河南的性子急了些,步子稍稍邁大了點。但是,對很多急於給樓市解“緊箍咒”的省份和城市來說,河南房產新政卻是一次很有象徵意義的試探。如若成功,後效仿者衆。
另外,河南新政“難產”,還有金融機構銀行的利益受損因素。一直以來,首套房7折利率優惠“名存實亡”。對金融機構銀行來說,對首套房貸利率實施8.5折,似乎是可以默認的最低優惠。部分銀行甚至早已上調至9折或基準利率。所以,河南新政釋放之前有貸款記錄購房者的貸款約束,而5年以上7折利率優惠或可能導致利率倒掛,所以,銀行肯定不樂見的,實施過程中必定也存在難度。
河南新政止步,並無改市場政策放寬的預期。今年6月份,降息、調整房貸利率7折下限等金融政策的放鬆舉動接踵而來,“逼”得央行、發改委、銀監會、住建部等四部委發聲闢謠。這樣看來,上海是個特例,也可能會是個信號。上海最新的限購政策,直指非上海戶籍的單身購房意向者,雖然意爲打擊投資客,但實則傳遞降溫信號,落實從嚴的樓市調控政策。
由此看來,或爲鬆綁或更嚴厲,區域性的政策就好比一面鏡子,折射的不過是中央政策的信號導向。
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