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-本報記者向軍鄭州報道
一紙河南多部門“救樓市”意見的報道讓河南成為當前樓市的熱點省域。
據媒體報道,6月24日,河南省住房和城鄉建設廳、發改委、國土資源廳、人民政府金融服務辦公室、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行業監督管理委員會河南監管局等6部門聯合下發《關於支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若乾意見》(以下簡稱《意見》),其中一個亮點是“認房不認貸”:凡家庭名下無房產登記的均視為首套房,銀行應給予基准利率下浮30%幅度內的優惠。記者在河南省政府網站上看到轉載該報道。隨後,河南銀監局等人士在接受媒體采訪時稱:網上所傳河南房貸新政是誤傳,這個政策並沒有最終出臺。6月27日,記者再登錄河南省政府網站,發現該轉載報道被刪除。
一波幾折,懸念迭起。本報記者了解到,《意見》相關內容確實征求過有關部門意見,但接受記者采訪的多個政府部門和開發商稱,目前還沒有看到正式文件。上述6部門中一單位有關人士接受本報記者采訪時稱,他也是只看到報道,沒有看到有關正式的文件,就有關金融政策,之前他們提供過專業的協助性意見。
“准意見”或出有因
此前,國家發改委、中國銀監會、人民銀行相繼發布聲明,否定了最近有關房地產調控放松的言論。住房和城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)也多次強調,將繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實工作,堅持房地產調控不動搖。
河南省住房和城鄉建設廳相關負責人曾表示,《意見》中多個優惠政策旨在鼓勵建設中小戶型、中低價位的普通商品住房。如鼓勵銀行業金融機構積極向資質和市場信譽良好的房地產企業發放貸款,用於建設中小戶型、中低價位的普通商品住房;普通商品房和保障性住房項目的最低資本金比例按不低於20%執行等等。
記者從鄭州多家銀行、鄭州公積金管理中心和開發商處獲悉,他們沒有收到相關正式文件。在對首套房貸利率的執行上,多家銀行一般還是以基准利率為主,也有執行8.5折、9折的優惠情形。
據記者粗略統計,截至目前,已有近40個城市出臺了樓市微調政策,力度也有愈強的趨勢。如果樓市調控有頂限的話,限購無疑是天花板。國家“認房又認貸”的限購標准是,只要有過貸款買房記錄,無論現在名下是否有房產,都視為非首套房。如河南新政出臺實施,無疑將打破“認房又認貸”雙重門,並將成為自去年開始的樓市調控執行以來,首次有地方政府以官方形式令首套房貸利率重回7折。
有人認為,此次河南新政雖然主要出發點是鼓勵自住和中小戶型,但還是降低了之前微調城市的調整底線。在當前極其敏感的市場環境下,河南政策可被解讀為地方政府的松綁行為。
河南省房地產業商會秘書長趙進京在對記者表示個人觀點時認為,河南省在不違反國家調控政策的前提下,出臺的政策對提振行業和企業信心有極其重要的作用。趙進京認為,從保障經濟增長和穩定以及金融安全的大局出發,若實施可為開發商解決一些困難。
趙進京說,庫存房源較多的一個重要影響是開發商的資金回籠過慢進而影響銀行系統的資金,有些房地產公司只能通過投資擔保公司、信托公司來融資,如果這些開發商不能有效去庫存化,最終將影響資金來源,進而會影響到金融市場的穩定。
受訪銀行及河南多家關聯單位人士介紹,今年河南經濟下行壓力較大,統計顯示,前5個月,河南完成固定資產投資增速同比回落5.9個百分點,工業投資增速同比回落13.6個百分點。房價和銷量前4個月都在下降,5月有所好轉,相關方面可能寄望房地產行業拉動經濟增長。
即使出臺亦影響不大
鄭州亞新房地產開發有限公司總經理畢海濤認為,如有利率優惠等,這對刺激剛性需求購房是利好,但對整個鄭州樓市而言,由於政策調整甚微,影響樓市效果不會太大。
限購限貸以來,銷售和回款成為困擾著開發商的主要壓力,多數開發商面臨資金鏈緊張的困局。但今年一季度以來,鄭州樓市成交量開始回昇。
據鄭州市住房保障和房地產管理局的數據顯示,5月鄭州市區商品住房創下2010年12月份以來單月最大銷量,市區商品房銷售10523套(間),相比今年4月的6885套(間),成交量大幅增加3638套(間),漲幅50%左右,和去年5月的6212套(間)相比,漲幅也接近50%。5月鄭州市住宅銷售均價為6436元/平方米,環比上漲248元/平方米,同比上漲86元/平方米,為去年11月以來的最高值。非住宅銷售1232套(間),相比4月的543套(間),翻了一倍多。二手房市場也量價齊昇。進入6月,單日銷量仍經常超過200套。
鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人就此解釋:國家支持剛性住房需求的政策、各地出現的微調信號及各地成交量回昇帶來的傳導效應,提振了消費者信心。還有就是剛性需求集中釋放,企業普遍采取以價換量手段。
今年6月14日,鄭州推出一塊104.31畝住宅用地,兩家開發商爭了半個小時、15輪,最終以每畝116.84萬元成交,成為今年鄭州住宅用地招拍掛出讓過程中第一次出現競爭的情形。業內人士分析,今年一季度以來,鄭州樓市成交量有所回昇,開發商銷售回款增加,現金流狀況得到了改善,再加上央行降息,讓開發商的資金成本壓力得以減輕。
鄭州市永威置業有限公司常務副總經理馬水旺認為,目前首套房剛需多集中在“70、80後”群體。“認房不認貸”或許對於一線城市和部分二線城市有參考意義和刺激效力,但河南除鄭州、洛陽外大多數城市沒有限購,即使鄭州市也只是區域限購,而鄭州“高價房”多在鄭東新區、惠濟區等“郊區”,該區域多為高檔房。利率在普通住宅開發商的建築成本中一般很小,在房價依然高企的背景下,即使有按揭利率優惠等措施,對房市的刺激也有限。同時由於銀行貸款額度緊張,客戶能不能申請到還是問題。“主要是土地價格和限價房,靠通過購房者降價的可能性很小。”馬水旺說。
接受采訪的鄭州開發商也表示了類似的觀點:近期房價略漲主要來自高價位商品住宅銷售量上昇的帶動,並不是開發企業主動提價的結果。從短時間來看,如有新政可利於延續5月份的成交高潮,但現在市場主體是“剛需”族,這個群體對價格非常敏感,合理定價,加快消化庫存,纔是順應大勢。