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租金持續上漲,投資資金大舉進入,零星的購買已經不能引起賣家的興趣,流行的操作手法變成買整棟、買整層———
在住宅市場調控及商務辦公需求雙重驅動下,寫字樓市場正發生一場變化:租金持續上漲,投資資金大舉進入,現在的賣家,零星的購買已經不能引起他們的興趣,流行的操作手法變成買整棟、買整層。相比之下,市場能否支橕這樣的變化尚未可知。
寫字樓市場火熱開發商打出整售牌
寫字樓市場自2011年以來的火熱態勢在今年又有進一步擴展的態勢。業內人士分析認為,住宅市場持續低迷,加之北京、上海等一線城市寫字樓租金持續上漲,使得優質地段的寫字樓仍受買家青睞。
“北京寫字樓租金近半年上漲超過20%,由此吸引了保值類資金入市,黃金商圈的甲級寫字樓都是稀缺資源,它們的潛在客戶也多是有實力的大公司。”一家房地產諮詢機構負責人表示,黃金地[簡介最新動態]段的高端寫字樓供不應求、租金回報率穩定增長,在運營經驗成熟的企業管理下,這樣的物業成為房產投資的新寵。在市場逐步向賣方傾斜的大背景下,不少高端寫字樓趁勢推出了“整售”的限制性要求,以此提高了高端市場進入的門檻。
位於北京西二環外廣安路9號的國投財富廣場[最新消息價格戶型點評]是一個5A級寫字樓,總建築面積20萬平方米,開盤以後將其5號樓定為整層對外出售;位於望京的地標建築北京綠地中心,不久後也將以整售的形式進入市場。
“在CBD以及望京等新興的商業中心,政府近年來對許多綜合體以及寫字樓項目拿地都作了限制規定,即大樓建成後只能自持或整售,最低也要整層銷售。因此這些項目的入市使得寫字樓傳統散售的模式受到了挑戰,不過這對開發商而言,如何尋找到合適的買家成為一個問題。”有業內人士表示。
支持者:有利於後期管理與品質提昇
據高力國際信息披露,2011年的北京甲級寫字樓整售多是由內資買家主導。去年全年北京共有10樁左右的甲級寫字樓被披露整售成交。其中包括五礦集團以45億元收購第五廣場[最新消息價格戶型點評]用作辦公樓;某港資企業收購花旗銀行、凱龍瑞投資名下的西環廣場[最新消息價格戶型點評]寫字樓;金融街[簡介最新動態]控股以總價40億元收購中信[簡介最新動態]城20萬平方米的城市綜合體等。而與當時內資買家主動的投資需求不同,今年的市場整售需求更多則是由賣家主導。
世邦魏理仕專業人士表示,整層起售因為更有利於開發商快速回籠資金,得到收益。而且從後期的維護管理方面來看,開發商也避免了和數以百計小業主打交道的麻煩。從購買方的角度而言,一棟出售型寫字樓的業主數量越多,後期的物業管理和協調就越容易產生問題,對寫字樓整體的保值增值、維持租金收益率是不利的。整層購買可以說間接地限制了業主的數量和資質,這有利於項目未來發展。
另外,高端寫字樓產品面臨的租客戶基本上是具有一定實力和規模的公司,對於這種大公司而言,需求面積比較大,一家公司租賃整層或半層是比較常見的,所以如果產權分割的面積過小,反而對後期的租賃沒有好處。此外,對於高端的出售型項目,整層銷售無疑是一種對買賣雙方都有利的策略,比之分散成小戶型出售的寫字樓,從某種程度上更值得投資。
缺少中小投資者需求能否支橕有待觀察
雖然整體出售對於提昇高端寫字樓的整體形象與管理服務水平具有積極意義,但對於當前許多開發商而言,如何找到那麼多具有購買實力的企業與個人仍然是一個現實問題。
北京喜悅凱琳置地房地產經紀有限公司銷售總監高翔認為,雖然租售價格一路飆昇,北京仍有不少甲級寫字樓在入市前就被整租或整售。2012年,北京甲級寫字樓的新增供應量將明顯趕不上市場的迫切需求,預計今年寫字樓市場會出現明顯的真空期。
“高端寫字樓的體量不會太小,一般都在幾萬平方米,其單層面積超過1000平方米的也很多。如果全部散售,就對購買者資質提出了很高要求。不少開發商頻繁提出整層起售的要求,事實上並不是每個寫字樓都能搶到這種大客戶,雖然現在市場熱了,想入場的投資客很多,但多是手握幾百萬的中小投資者。”專業人士分析,真正實現整層出售的寫字樓,一定是品質、後期服務、開發商品牌真正過硬的,這類大客戶對價格或許不太敏感,對寫字樓品質帶來的投資保障卻十分看重,普通寫字樓根本提不起他們的興趣。
據業內人士透露,前不久北京曾有寫字樓想整體出售,可是由於各種因素沒有實現,隨後開盤散售卻只用了兩天就已售罄。該人士表示,是否應該整售,還是應該根據項目特點來決定而不能跟風。文/衛東