|
||||
6月8日降息之後,北京、深圳等城市出現搶購房產現象,杭州甚至出現連夜排隊買房的情況。在東莞,部分市民放棄觀望出手認購、簽約,一手住宅網籤量維持160套/天以上,但市場並未出現恐慌性購房現象。少數開發商試探性提價,但大多開發商未提價。開發商的主流做法是趁着利好多“跑量”,而不是追求高溢價,以求在不太明朗的後市中佔據有利地位。
6月東莞樓市淡季不淡
6月是傳統的樓市淡季,但是受到降息、供應放量等因素影響,今年樓市淡季不再淡。
上週,宏遠江南第一城銷售了2000萬元,6月18日也賣了800萬元的貨量,業績飄紅。宏遠地產是一個代表。據記者統計市房管局公衆信息網數據,6月的前18天,全市一手住宅網籤成交3171套,日均成交167套,這延續了紅5月的旺銷態勢。在東莞,一手住宅的正常日均成交量爲120套,5月份日均成交量爲169套。
據東莞中原地產研究中心監測,上週,一手住宅網籤成交1123套,日均160套,高位運行,成交面積高達12萬平方米,環比上升4%,同比上升40%。
這是相對滯後的網籤數據,至於當下的市場狀況,據記者向開發商、代理商、櫥櫃經銷商、購房者等多方瞭解,最近10來天,樓盤的訪客量、認購量均明顯上升,但是購房者並不瘋狂,並未出現恐慌性購房現象,有不少客戶還在觀望,等待房價進一步下探。
少數開發商試探性提價
據東莞中原地產研究中心監測,上週,一手住宅網籤均價爲7984元/平方米,環比上升2%,同比上升3%,略有上升,基本保持平穩。
上週,以6000-8000元/平方米價位成交的房子佔比超過四成。6000元/平方米以下的一手住宅成交302套,佔比26.9%;6000—8000元/平方米的成交466套,佔比41.5%;8000—10000元/平方米的成交256套,佔比22.8%;超過10000元/平方米的成交99套,佔比8.8%。
網籤價具有一定的滯後性,至於市場當下價格,東莞中原策略研究中心總監車德銳說,有的樓盤漲價了,以前賣7000多元/平方米,現在每平方米價格漲了六七百元。
據記者瞭解,確實有少數開發商把原先的優惠折扣收回了,坐地起價,但是大部分開發商還是維持原有的價格策略,理性定價,不敢貿然提價,就算提價也只是試探性行爲,不過進一步降價促銷的開發商也變得十分罕見了。
多數開發商趁勢“跑量”
富通地產東莞公司常務副總經理姜灃桐說,後市還不太明朗,還有人在觀望。開發商還是想多走量。
東莞某樓盤相關負責人表示,現在,開發商對後市持謹慎樂觀態度,現在的主要目標還是“跑量”,趁着政策微調的利好爭取多出貨,而不是追求高溢價。
合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺說,上週的樓盤動態以舊盤加推新品及新品上市前的市場預熱活動爲主,開發商暗中加快推盤速度。
據東莞中原地產研究中心監測,上週,全市共有5個項目開盤或加推。其中,綠茵溫莎堡的洋房在週六開盤,推出240多套83—350平方米戶型。虎門國際公館二期銀湖別墅也在週六開盤,推出近60套獨棟和雙拼別墅。此外,還有紫檀山、新裏城、恆大雅苑等項目加推產品。
而從在市房管局備案入市的數量來看(新備案項目往往分步銷售),也處於高位水平。據瑞峯置業市場研究部監測,上週,有7個項目的產品備案入市,其中,住宅1114套,環比增加53%,面積合計10.78萬平方米,環比增加3%。中小戶型的剛需產品仍然是供應主力,110平方米以下單位共902套,約佔八成。5月以來,住宅新增供應量增加,最近7週中有6周新增供應量超過10萬平方米,多個項目扎堆供應。
二手房銷量升價穩
樓市回暖也傳到了二手房市場。據合富置業、金信聯行等兩大房產中介日前發佈的5月二手房市場報告,受政策微調影響,不少客戶從一手房市場迴流到二手房,5月全市二手房交投活躍,成交3104套,環比大幅增加64%,不過價格沒有水漲船高,基本保持穩定。
據合富置業監測,5月全市二手房成交3104套,環比增加64%,同比減少7%,總體交投量大致恢復到去年的較好水平,交投活躍。去年,二手房的月均成交量爲2918套。
64%的增幅,一方面與市場本身回暖有關係,另一方面也與東莞存量房交易計稅價格評估系統的上線有關係。該系統3月31日正式上線,不少買家擔心稅費增加,紛紛在3月提前入市,造成4月的中端盤源一度供不應求,使得5月份環比的基數較低,助力5月二手房的成交增幅高企。
分區域看,城區二手房市表現相對較好,量價齊升。金信聯行5月市中心區二手房成交量已掃4月的陰霾,環比翻了近一番。同時,據合富置業監測數據,大嶺山鎮、長安鎮、塘廈鎮、黃江鎮等靠近深圳的鎮區二手樓市表現理想。不過,常平、虎門等部分鎮區則受新盤低開影響,二手樓市表現一般。
80%的首次置業客戶爲“新莞人”。與以往老客戶入市積極,新客戶觀望情緒濃厚的情形不同,5月入市的首置買家既有看樓時間在3個月左右的舊客戶,也不乏入場不久的新買家。首置買家的積極入市,較大程度上支撐整體二手交投的大幅回升。
5月,東莞改善型需求和長線投資客的比例較上月有所回落。長線投資需求下降,主要與價格低於市價的“筍盤”消化過快以及經濟不穩定因素增多有關。
而契合改善需求的優質物業價格與一手新盤價格相差不遠,則阻礙了改善型買家的入市。據合富輝煌東莞市場研究部監測數據,5月,市區洋房價格集中在8000—10000元/平方米,鎮區洋房價格集中在5000—8000元/平方米。據合富置業提供的數據,東莞市區較優質物業的二手價格大多在7000—10000元/平方米之間,鎮區集中在5000—7000元/平方米之間。
另外,仍有兩成左右的買家繼續觀望,這些買家主要是投資型客戶、新入場客戶以及受鎮區個別新盤低開影響的買家。
合富置業首席市場分析師龍斌稱,有兩方面的原因促使首置買家的入市較以往積極。
首先,房地產調控以及信貸政策適度微調,使得買家對後市的心理預期逐漸趨好,部分此前有所觀望的剛需買家,活躍度明顯增加。
其次,此前期望一手房降價促銷的客戶,由二手房市場轉戰一手房市場,後來沒有挑到合適房產之後,又迴流到二手房市場。這一點在東城尤其明顯。5月,東城一手房新貨不多,且大部分集中在較偏遠的地段,以大面積、高總價的改善型產品居多。受此影響,不少首次置業的買家迴流到二手樓市,二手房交投大幅增加。5月,東城二手住宅成交創歷史新高,達870套,環比大幅增加。
迴流客戶資金實力相對較強。5月,全市二手住宅的成交套均面積爲93.6平方米,較以往的89平方米左右有所上升。而90平方米以下的成交比例明顯減少,90—120平方米的成交比重則大幅增加。
受市場趨暖影響,5月的二手房價格比較穩定。業主心態總體較平穩,議價空間較小,個別優質物業甚至小幅上調價格。小部分物業議價空間稍大,主要以急售的業主、物業升值潛力不大的物業以及總價較高的單位,議價空間在5%左右。
5月的合富標準二手住宅價格指數(東莞)爲626點,環比、同比基本持平,較基期2008年1月上漲17%。
不過,城區二手房的價格卻明顯上升。據金信聯行的提供的成交數據,5月,二手房成交均價破紀錄地升至7305元/平方米,是有史以來的最高峯,與4月的6937元/平方米價格相比,提高了368元/平方米,上升了5.3%;對比去年同期的6798元/平方米,升幅爲7.5%。5月,城區7000元/平方米以上的單位增多,佔據成交總量的六成,環比增13%,拉昇了整體成交均價。記者曾德軍
|
||