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圖/全景
數據分析
關鍵數據
★71.14萬平方米
54.81萬平方米13792元/平方米
5月份,廣州十區新建商品住宅網上簽約面積為71.14萬平方米,同比增加39.1%,環比增加42.7%。這也是16個月以來(上一次是2011年1月份的73.25萬平方米)廣州成交量再上70萬平方米臺階。
★54.81萬平方米
5月份,廣州十區批准預售商品住宅面積54.81萬平方米,同比增加15.1%,環比減少7.2%。這一個月,廣州一手商品住宅消化率約為1.3,求大於供。
★13792元/平方米
5月份,廣州十區新建商品住宅網上簽約均價為13792元/平方米,同比上漲10.5%,環比下降0.2%,為今年第二低價,僅高於3月份的12465元/平方米。
5月初,合富輝煌在其『2012「五一」後廣州住宅市場預測』中提到,因為置業者觀望松動,新貨充足,『五一』後保溫可期。
事實上,合富輝煌的預測保守了,『五一』後廣州樓市不是『保溫』,而是『大熱』。5月份超過70萬平方米的成交,近8年內只在2009年出現過。加上現在利好樓市的消息不斷,難怪擔懮樓市會重演2009年樓價反彈歷史的情緒越來越濃。
貨真價實『紅5月』
3月份,市場回暖之聲四起;4月份,『黃金月』之說始現。實際上,三四月份只是樓市的低谷反彈而已,4月份不足50萬平方米的成交量,與2009年同期的80多萬平方米相距甚遠,更不要說2006年的90多萬平方米了。
相比而言,這個『紅5月』貨真價實。71.14萬平方米的成交數據,讓不少業內人士也大吃一驚。海珠區某熱銷樓盤的營銷負責人驚嘆:『沒想到樓市熱成這樣!』
自2005年樓市不斷調控以來,8年時間裡,廣州十區一手商品住宅5月成交量超過70萬平方米的僅有兩年:2012年和2009年。今年的成交量,和2009年僅有8%的差距,創下了16個月來的新高。
『紅5月』並非廣州獨有的現象。中國指數研究院統計顯示,5月份監測的40個城市中,逾八成城市成交量環比上漲,深圳、北京、成都漲幅均超過30%。萬科[簡介最新動態]、恆大[簡介最新動態]、中海[簡介最新動態]、保利等龍頭房企,5月份的銷售金額均破百億元。
『房價又要上漲了?』
汪先生很慶幸自己去年『五一』買了房,『要不然現在買不起,以後更買不起。』在汪先生看來,房價又要漲了。記者近期在市場上看到,認為房價又要上漲的情緒濃厚,不少買家都想著要加快出手。
其實,廣州5月份的房價還在下降,環比下滑0.2%,13792元/平方米的均價,是今年的第二低位。可惜,房價的下滑,並沒能阻止市場對房價上漲的擔懮。一方面,降息、房貸優惠利率幅度越來越大,房地產業利好越來越多,這和2009年的環境有相似之處。另一方面,今年5月份的成交量正向2009年的水平靠攏。市場上,廣州已有開發商在為漲價造勢,有些樓盤甚至已經漲價。
與2009年不同的是,今年樓市成交量大幅反彈的同時,樓價還略微下滑,說明『紅5月』依然是剛需釋放下的效應,而不是來自追漲殺跌投資者的入市支橕。方正證券最近一份研究報告分析,住房剛需的釋放不太可能會引起房價反彈,因為一旦房價反彈,自然會抑制剛需釋放,成交量就會萎縮,反而是房價下降纔有利於釋放剛需,維持成交量活躍的局面。對房地產開發商來說,這也是以量換價的好時機。昇價甚至大幅昇價,還不會是近期樓市的主流。 (張秀欽)
『紅5月』現身,小心政策逆向微調
一周熱評
調控再度被收緊,並非癡人說夢。房地產調控政策的微調,並非只是一味松綁,也可能是逆向的局部再度收緊。『紅5月』的出現,說明前期微調釋放剛需的目的已達到,一旦再如2009年般出現『紅6月』、『紅7月』、『紅8月』,政策的逆向微調可以預期。
樓市格局轉換之快,讓人始料未及。1、2月份還處於『冰河期』,市場擔懮會否出現香港1997年式的崩盤;3、4月份,大家談論的已是回暖、黃金月了。5月份,樓市更是『火上添油』:這個『紅5月』,廣州一手商品住宅成交創16個月來的新高;自2005年開始樓市調控以來,這是第二個出現70萬平方米以上成交量的5月,與2009年同享這一紀錄。
『紅5月』餘威未盡。6月份,歐洲杯、高溫、高考仍未能阻擋樓市之火的蔓延,深圳、南京、上海紛紛出現『千人購房潮』。
中國樓市的剛性需求,從來就沒有被消滅,調控政策只是讓其暫時如春筍般潛伏,等待春雨降臨後的冒頭。甚至一些改善型甚至投資型需求,也只是潛藏於不為人知的角落,等待合適的現身時機。越來越低的房價、越來越寬松的調控環境、越來越優惠的利率,終於吸引各種需求出手,成就了『紅5月』,也讓商家對6月份的成交有了更多憧憬。
無論地方政府,還是商家,都會期盼『紅5月』的出現。房子好賣,資金回籠,商家日子更加好過,土地出讓也會更加順利。但另一方面,『紅5月』也許會引發商家不願看到的局面:現在頗為寬松的調控政策可能會再度收緊;最惡劣的情況,則可能是房產稅『利劍』再度被舉起。
調控再度被收緊,並非癡人說夢。房地產調控政策的微調,並非只是一味松綁,也可能是逆向的局部再度收緊。2008年、2009年房地產強力反彈之疼猶未消失,中央不可能眼見房地產再次出現反彈信號而無動於衷。『紅5月』的出現,說明前期微調釋放剛需的目的已達到,一旦再如2009年般出現『紅6月』、『紅7月』、『紅8月』,政策的逆向微調可以預期。目前政策得以維持,已是最好的情況;最壞的是,諸如房產稅之類的撒手?再度被舉起。不要以為住建部一再強調『堅持房地產市場調控政策不動搖』只是『狼來了』的玩笑,市場一旦過熱,『狼』會真的來了。
另一方面,『紅5月』只解了商家的燃眉之急,還沒能改變商家的根本生存局面。今年1-5月份,廣州一手商品住宅成交量只有228.28萬平方米,比去年同期減少了8%,『紅5月』尚未能完全填補此前成交低迷之缺。一旦政策再度收緊,今年成交能否達到去年水平成疑,而去年的成交量還不能讓商家過上好日子。
經濟數據的不樂觀,導致樓市調控繼續松綁之說甚囂塵上,甚至有二套房貸也松綁一說。可以明確,『紅5月』的出現,二套房貸松綁不可能成為現實;傳言中的各種政策再松綁也終將遠去。那些考慮改變出貨、定價策略,開始為樓價反彈留些儲備或者准備提價的商家,小心莫被聰明所誤。
(執筆/張秀欽)
編輯:劉琴琴