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近期,國內不少城市的土地成交溢價率出現回升現象,成交量也有所放大,同時,隨着降息等利好消息的相繼出臺,一些城市的商品房成交量也繼續增加。雖然土地和商品房市場有雙雙“回暖”跡象,但專家認爲,近期房地產市場仍會以“以價換量”爲主,房價短時間內很難出現反彈,隨着去庫存化的加快,房地產商適當拿地反而有利於後市房價的穩定。
多地土地成交溢價率回升
近日,土地市場成交回暖、溢價率上升的消息受到廣大購房者的關注。據上海市規劃和國土資源管理局發佈的成交公告,12日,上海趙巷鎮嘉鬆公路西側地塊成交價達3.81億元,溢價率高達111.85%,而在6日,上海嘉定區嘉定新城一個地塊則以435.5%的超高溢價率成交。
從一些市場機構的統計數據來看,6月份以來,我國一些城市的土地市場確實出現溢價率升高的現象。鏈家地產市場研究部監測全國20個重點城市的土地數據顯示,6月第一週,20個重點城市土地平均溢價率達到了14.6%。而自去年8月份至今年5月以來,這20個重點城市的土地溢價率均低於5%。
鏈家地產市場研究部陳雪認爲,調控后土地市場跌入冰點,低溢價率成爲市場常態。造成各個地方政府的土地收益急劇減少,地方財政壓力增大。因此,當前各個城市推出優質地塊的積極性都在增加,價格也在下調,另外房企對於優質土地的積極性比較大,使得溢價率短期內上升。
溢價率回升是否意味着土地市場“回暖”尚不確定,但近期的土地成交量有所放大。中國指數研究院的數據顯示,6月4日至10日,重點監測的20個主要城市成交住宅用地18宗,較上週增加12宗,成交面積61萬平方米,較上週增加37萬平方米,均出現明顯增加。
然而,整體來看,住宅用地成交量仍處於低位。中國指數研究院的數據顯示,今年5月份全國300個城市共成交土地2154宗,環比減少5%,同比減少21%,其中,住宅用地542宗,與上月持平,同比減少33%。
商品房成交回暖
相對於土地市場最近纔出現的“回暖”跡象,商品房成交量早已開始回升。特別是許多房地產商“以價換量”措施的推出,使不少城市的樓市成交同比開始出現上升。樓市成交整體快於土地成交,房地產投資增速不斷下降等“反差”使得房地產商的庫存壓力開始減小。
根據鏈家地產市場研究部的統計,包括北京、上海、廣州、深圳在內的20個一二線城市5月新房成交量環比上漲26.8%。中國指數研究院監測顯示,6月4日至10日,重點監測的40個城市中,八成城市商品房周均同比均有所上升。
這種土地和商品房成交的“反差”,對於各地樓市去庫存化具有明顯作用。上海易居房地產研究院分析師楊紅旭表示,截至5月末,10大城市中新建住宅存銷比爲13,存銷比連續3個月回落,在5月成交量大幅反彈情況下,存銷比回落速度加快。
山東中原地產的投資顧問總監薄夫利說,目前開發商的資金壓力雖有所減輕,但總體來看並不十分樂觀,降價促銷仍是各大項目加快回籠資金的主要措施,這種“以價換量”的做法是各地庫存壓力下降的主要原因。
多重利好會否推動房價上揚?
近期和房地產市場有關的政策微調措施可謂不少,公積金貸款額度提高、基準利率下調、金融機構存款準備金率下調,這些消息刺激樓市成交的同時,也讓不少民衆開始擔心,房價會否就此反彈?
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說,房地產調控的最終目的是爲更好地滿足人們的住房需求,無論是央行降息、房貸利率優惠還是公積金額度提高都有利於緩解剛需購房者的負擔。
山東師範大學房地產研究中心主任程道平認爲,剛需的合理釋放並不會導致房價反彈。“限購政策並未改變,這是有利於房地產市場繼續向健康方向發展和房價理性迴歸的關鍵,這一前提不發生變化則普通商品房不會出現突然井噴的現象。”他說。
業內專家表示,土地成交量的回升,反而對後市調控有積極意義。因爲,1至4月,我國房屋新開工面積下降4.2%,今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年後的開盤,明年商品房供應的不足可能催漲房價。
“如果銷量持續增加,但上游供給不足,後期價格反彈的可能性是有的。所以目前這些利好政策在一定程度上反而有利於穩定後期市場。”薄夫利說。
雖然對於房價的反彈不必過分擔心,但也有專家表示,目前樓市調控仍處於關鍵期,限購等抑制投機性需求的調控政策決不能放鬆,對於土地市場及樓市成交的回暖,也應密切關注,防止其可能引發非理性的土地開發投資和製造房價上漲噱頭。
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