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6月7日央行宣佈降息,不僅降低了購房者月供負擔,也降低了企業財務成本,更重要的是,市場上形成了貨幣政策寬鬆的預期。
樓市5月銷售數據回暖,地產行業調控政策久未加碼,剛性需求的威力逐步顯現,整個樓市展現出良好的預期。目前全國多個城市的商品房成交量大幅回升,土地市場也初現回暖。種種跡象交織,有觀點認爲,房地產價格上漲是大概率事件,房產投資者蠢蠢欲動。同時,上市房企業績的提升有望給A股投資者帶來投資機會。
但值得注意的是,在地產股常遵循的“經濟越差,地產放鬆預期就越強,從而地產股上漲”的邏輯下,整個地產板塊已經出現了不錯的走勢,目前龍頭地產股創出新高的股價更給人高處不勝寒的感覺。
那麼,對於投資者來說,現在應該買房還是買地產股?
地產剛需顯現
自2011年下半年以來,全國40多個城市出臺了不同角度的樓市微調政策。微調內容涉及土地出讓鬆綁、改變普通住宅價格標準、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優惠、稅費優惠以及購房補貼等。其中,蕪湖、佛山等城市的政策調整在幾天後便被叫停,多數“微調”措施則得以保留。
這些微調對樓市剛性需求的釋放起到了推波助瀾的作用。《每日經濟新聞》記者瞭解到,5月全國商品房銷售面積爲7290萬平方米,同比下降9.3%,降幅較4月收窄3.5個百分點;銷售金額爲4511億元,同比下降0.7%,降幅較上月縮小3.8個百分點。
5月銷售降幅收窄,主要得益於部分銀行實際執行利率的下降及各地微調政策的刺激,剛性需求得以釋放。在本月降息之後,未來一段時間銷售回暖的趨勢或將延續。
儘管一次降息還不足以在短時間內對房企帶來實質性利好,但這被市場認爲是貨幣政策放鬆的信號,同時也可以切實減輕購房者分期付款利息支出,並進一步降低開發商資金負擔。
6月8日,銀監會制定的《商業銀行資本管理辦法(試行)》中,明確將個人住房抵押貸款風險權重統一規定爲50%,去年該辦法徵求意見稿中規定的二套房貸風險權重爲60%。這一調整對樓市的作用也不容小視,加上資產證券化的啓動,銀行將會獲得巨量的資金用於擴容信貸。
在上述一系列利好的現象背後,地產板塊自今年二季度以來呈現出強者恆強的局面,“招保萬金”四大上市房企股價近期紛紛創下階段性新高,且因預期地產行業回暖,與地產關聯的裝飾、園林等個股亦走強。
買股還是買房?
地產市場的剛性需求已經在近期得以體現,儘管地產行業的“限購”等調控大方向不會動搖,但有部分業內人士認爲,當前調控政策已經觸底。那麼,在住宅方面存在限購的背景下,投資者是否應該考慮剛性需求的支撐,轉而買入地產股呢?
某券商行業分析師認爲,當前大部分實質性利好,比如5月較好的銷售數據、6月初的降息等已經包含在地產板塊當前的股價中。上市房企股價已經有所反應,板塊後期估值的提升難度較大。
前期地產股逆基本面的上漲,使得目前整個板塊估值已經位於高位,尤其是從參與者來看,機構投資者早前已有佈局,無疑成爲地產股本輪上漲的最大受益者,較大的獲利盤伴隨着不少個股創出新高,又給投資者帶來極大的心理壓力。
國信證券地產行業中期策略也認爲,下半年地產股板塊若要繼續走牛,需要更強的催化劑。
不過國信證券同時認爲,若經濟環境繼續低迷,下半年新催化劑出現的概率較大,因此若新的行業催化劑出現或是在當前估值水平下出現調整,均可考慮進一步加倉地產股。據每日經濟新聞
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