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5月多個城市的房地產市場“量價齊升”投資客各出奇招忙入市
剛剛過去的5月,多個城市的房地產市場“量價齊升”,一時間關於樓市回暖的消息充斥報端。廣州市國土房管局發佈報告顯示,5月廣州全市網籤均價爲13792元/平方米,同比上漲超1成,簽約面積71.14萬平方米,同比增加39.1%。
而銀行基準利率下調更像一根導火線,將3個月來持續積累的樓市溫度點燃。在限購和限貸政策依然緊繃的背景下,是什麼因素促使此輪樓市回暖?記者連日來調查發現,除了剛需客之外,投資客已通過各種手段規避限購、限貸政策入市,甚至有銀行反映房貸成交中有超過2成的業務量來自“假一套”,一些銀行也在想盡辦法鬆綁“二套”的認定,讓手握二套房屋以上的購房人藉機入市。
限貸篇
借親屬名義申請首套房貸
已有房產者再購置一套房屋基本很難申請到首套房貸的利率優惠。在實際操作過程中,“變通”的辦法是借用他人名義或者夫妻“假離婚”。一位股份制銀行的個貸負責人告訴本報記者,用父母、子女或親屬名義申請貸款確實存在,“在我們支行,這種業務量佔首套房貸總申請量比例在20%~30%之間”。
銀行人士指出,“如果父母或子女的還款能力也符合銀行要求,申請到有利率優惠的首套房貸可能性比較高”,但這種方法存在法律上的風險,“用他人名義貸款意味產權證的名字也須改爲他人,一旦發生糾紛,實際產權人面臨喪失房產的可能”。
而“假離婚”的案例更是層出不窮。針對此種現象,有銀行出臺規定要求,離婚超過1年以上才能辦房貸。“從限貸政策執行至今,我是沒有遇到‘假離婚’的情況,這種方式還是太極端了”,一位在銀行個貸部門多年從事房貸業務的工作人員如是反饋。
業內:部分股份制銀行鬆綁“二套”認定
與首套房貸可享受利率優惠不同的是,享受過房貸兩次甚至以上的購房人頭疼的是如何才能再申請房貸,“首付6成,利率上浮10%,這些條件我都接受,關鍵問題是銀行不給我貸款呀”,家住海珠區的吳小姐與家人共擁有兩套房產即使賣掉現有物業,也不能再申請房貸了。
但記者昨日以購房者身份來到珠江新城,一家中介網點的工作人員“支招”:目前有一小部分的銀行在執行“二套”的認定上有鬆動,“如果你能提供還清證明,我有辦法幫你在一些銀行申請到房貸”,這位工作人員說。
誠賽按揭總經理盧志光也透露,某家股份制銀行確實對房貸“二套”認定上有所“鬆綁”,在這家銀行辦理房貸時,如果購房人此前的按揭已經還清,出具還清證明,即使擁有二套房產也仍可以申請房貸,“不過這種業務量很少,現在限貸政策已經深入人心,已經擁有二套房產以上的購房者很少還想來銀行申請貸款的”。
“主要還是要看房管局能否查到你擁有幾套房,如果房管局查到你的房產套數不足兩套,即使你實際擁有兩套或以上,銀行也是睜一隻眼,閉一隻眼,給你辦理貸款的”,另一位按揭人士透露,但如果房管局的系統中已擁有二套及以上房產,銀行是沒有辦法幫客戶辦理房貸的。
限購規避篇
父母來擔保
高考兒子來買房
在廣州某樓盤,記者碰到了一對中年夫妻,正在以兒子的名字買房,而其兒子今年剛參加完高考。
從交談中得知,這對夫妻家裏已有超過兩套房,按說已無購房資格,但在銷售的點撥之下,發現兒子還有購房資格。
按照廣州的限購政策,未滿18歲的人士不可以在本市購買商品住房。而他們剛參加完高考的兒子剛好滿十八歲。而且,作爲首次置業者,兒子的這套房還可以享受首付三成加利率下浮的政策優惠,頓時讓這對中年夫妻的購房計劃變得從容起來。至於銀行貸款,雖然兒子沒有工資收入,不過,有了父母強有力的後盾做擔保,一切均已不成問題。
投資客借同學名義
變成剛需
上週,記者在某樓盤碰到前來買房的老劉。老劉挑了這個樓盤中最便宜的一種戶型,80多平方米的兩房,朝北,單價1.6萬元。而同一樓盤一般都要2萬元。老劉坦陳,自己就是投資的,買個便宜的,到時候轉手賺個差價。
像老劉這樣的人,名下資產衆多,早就成了限購對象,甚至家裏親戚的名義也都借了個遍,所以,這一次,他借的是一個同學的名義。同學不是本地人,但是交了社保,符合購房資格,自己又不想買房,也就給老劉行了方便。至於首套房貸款優惠,老劉有點心動,不過他還要和假借名義的同學商量一下,具體怎麼操作,還要看人家願不願意。
用公司稅單滿足
外地人購房條件
用公司稅單來滿足外地人購房條件的事件並不罕見。而如果光從其上交的文件來覈對的話,這些似乎也並不存在違規之處。只是,通過這種方式、最終歸類到“剛需”名義,到底是不是政府所期待的真正的剛需,則要打個問號。
在清遠、離廣州一個小時車程的某大型樓盤中,銷售經理表示,該樓盤的剛需比例高達80%~85%。他解釋,這些購房者一般沒有廣州戶口,也負擔不起廣州的房子,所以選擇在這麼偏遠的地方購房。但另一位媒體人指出,這絕對是投資客佔主導,他一個朋友手裏就有三套。只因爲這兒價格便宜,而且不限購,權當存銀行。
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二手房市場投資客忙“抄底”
久已不見的投資客,近期在二手房市場也開始活躍起來了。
近日,西華路一套面積31平方米的低層單位,被一位守候該區域長達半年之久的投資者收入囊中。跟進此宗交易個案的經紀——合富置業金色康苑分行主管黃舒婷表示,該投資者是老客戶了,還有資格新購一套物業,因手中有四五十萬元閒錢,希望能買一套小戶型單位收租兼保值。
據合富置業統計,自3月份開始,長線投資者購房個案數量呈現穩中微升的態勢,帶動長線投資者成交佔比由3月份的3.1%上升到4月份的4.6%,再到剛剛過去的5月份,長線投資者購房個案佔當月總成交的5%。記者發現,在房地產市場混跡多年,投資客的嗅覺遠比首次置業者來得靈敏,因爲房子不是用來自住,下手也更快更狠。
廣州維森置業有限公司董事長張維倫表示,在今年下半年主要是成交量的上漲,價格基本不會上漲。改善性需求者大致要到明年才入市。
合富置業市場經理樑燕明表示,目前活躍在二手住宅市場上有意以閒錢投資物業的長線投資者爲數不少,短期內這些長線投資者的需求並不能轉化爲實際成交,因此長線投資者購房比例大幅攀升的可能性不大。記者蔣悅飛劉新宇王維宣
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