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-本報記者邱桂奇上海報道
近日,上海城投控股發布公告稱,公司擬發行總額不超過25億元的保障性住房非公開定向債務融資工具,期限不超過3年(含3年)。公告顯示,本次保障房定向工具的發行對象為全國銀行間市場特定機構投資人,所募資金全部用於公司所屬上海城投置地(集團)有限公司在上海青浦徐涇、上海松江泗涇、上海松江洞涇等大型居住社區的保障性住房項目開發。
上海城投總經理孔慶偉表示,“十二五”期間,上海城投將繼續加大保障性住房的建設力度,計劃投入135億元,建設和籌措250萬平方米、超過4萬套的保障性住房。而在早前,上海城投還與中國平安、中國太平洋保險集團(以下簡稱“中國太保”)等做過保障房信托融資計劃。
“保障房建設的資金短缺是各地政府共同的難題,上海城投作為上海市政府的融資平臺之一,有承擔保障房建設的義務;對於金融機構而言,保障房並非無利可圖,只要各種保障條款設置得好,其收益率還是相對較高的。”上海銀行界一內部人士表示。
城投樣板
“目前各種融資渠道相繼對保障房敞開了大門,例如,短融、中票、企業債、機構投資等都對保障房項目放開。但保障房建設資金仍然缺口很大,以上海城投為例,去年以來已經做了3筆融資計劃。”上述銀行界人士表示。
保障房的融資來源主要有四種模式:一是政府財政,包括中央和地方財政投入、住房公積金貸款、土地出讓淨收益、地方政府發債等;二是企業自有資金;三是企業貸款;四是企業發債,包括發行中票、企業債、公司債等。
上海保障房建設采取“大集團對口大基地”的模式,除上海城投外,地產集團、建工集團和城建集團等都已投入上海保障性大型居住區的建設中。其中,上海城投在保障房建設中所佔份額為10%?15%,目前有160萬平方米保障房在建。
在保障房各類別中,棚戶區改造房由於最終要出售或租賃給原住戶,有還本來源,且有政府資金支持,再借助發債,能較大比例解決資金問題。經濟適用房和兩限房最終出售給個人,資金回款有保障,擁有一定的利潤空間,也可以用發行債券方式融資。而公租房和廉租房無法還本,且低息,因此,資金籌集不能靠發企業債,只能依賴土地財政。
“在當前的產品設計中,機構投資者投資保障房並非無利可圖,而是有著十分可觀的穩定收益。”上述銀行界的人士表示。以去年上海城投控股與中國平安簽約推出7年期“平安—城投控股保障房項目債權投資計劃”,募資不超過30億元用於支持上海保障性住房建設為例,該產品采用了固定收益和浮動收益相結合的方式,債務金額的50%按照固定利率6.4532%計息;另外50%則按照同期貸款基准利率下浮5.1%,浮動利率計息部分的年債權收益率不低於5.44%且不高於8.16%。
“之所以將收益率設定為固定利率和浮動利率結合,主要是考慮收益穩定和市場波動相結合因素,一方面,償債主體也希望能穩定利息支出成本;另一方面,也希望能夠根據市場利率變化進行相應調整,令融資成本更有彈性。”一位上海城投人士解釋說。
此外,為了保障資金的安全,“平安—城投控股保障性住房項目債權投資計劃”同樣取得上海城投總公司的信用擔保。
機構投資的盛宴?
一位曾投資上海保障房項目的投資總監告訴本報記者,保險資金自身的成本大約是6%左右,但是,保障房建設資金的周轉速度快,加上政府政策上的支持,例如,指定土地劃撥、承諾回購期限等強制性的要求,對於機構投資者而言,是風險可控、長期穩定、擔保可靠的投資品種,符合當前保險資金資產負債配置的需要,而且收益還是可以預期的。
“上海的保障房項目大部分是有一定實力和背景的機構投資者參與建設,像我們這樣的小基金很難進去,一是因為資金規模不大,沒有和政府談判的實力;二是對於風險的把控能力相對弱。目前這樣的體制下,保障房的投資只是機構的盛宴。”上海一家新設立的房地產基金執行總裁表示。
以去年太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”為例,該項目是以債權形式投資上海地產集團投資建設的公共租賃房,並選擇資質良好的償債主體和實力雄厚的擔保方。同時,太平洋資產管理公司為該債權投資計劃設計了具有保底收益、不設封頂收益的浮動利率機制。
“設置保底收益,一方面,可以維護投保人的資金安全,另一方面,可以吸引更多人參與進來;保障性住房的債權投資期限一般較長,符合險資尤其是壽險資金期限長的特點,有助於公司實現資金的匹配管理。”中國太保的相關人士表示。
據了解,此次中國太保的公租房基金方案是按照租金和地價聯動方式來運作的,預計公租房的租金水平在市場租金的60%?80%。按照市場化租金水平67.7%計算,預計年盈利區間在5%?10%。實際上述測算仍屬保守估計,如果REITs政策出臺,公租房基金內部測算的年化收益率可能達到18%。
一位接近上海房管局的人士透露,現在機構投資者與城投公司合作,不管采取何種合作方式,在談判的過程中最關鍵的是資金使用成本的分歧,如果要求的回報率太高,以公租房為例,將來的租金收入可能都償還不起需要支付的利息,顯然不是可持續的模式。因此,對於機構資金來說,不論采取何種投資方式進入保障性住房,首先要看這個項目能否實現內部收益平衡。比較可惜的是,在目前的這種模式下,市場上一些有一定資金規模、使用比較靈活的基金基本上被排除在外,很難進入大的保障房項目建設。