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儘管樓市調控方向不變、力度不減,但隨着部分購房者放棄觀望加之開發企業普遍採取“以價換量”銷售策略,樓市成交狀況正在局部回暖。不過有調查顯示,當前樓市依然處在階段性觀望狀態,不少準購房者擔心房價反彈,並不願意看到樓市成交出現回暖跡象。
市場傳真:
新開樓盤冷熱不均
進入5月下旬以來,開發商推盤力度明顯加大,多個新項目選擇在本月底到6月上中旬開盤。但從近期幾個新開樓盤的表現看,明顯呈現出冷熱不均的狀態,反映出當前樓市在政策調控面前的不均衡。
5月26-27日,全市新開盤項目有4個,涵蓋普通住宅、洋房、別墅和公寓。從各樓盤表現看,普通住宅項目銷售情況明顯好於其他項目。26日,陽光100公園五區H2號樓推出兩室72平方米、81平方米、三室109平方米各52套,當天成交110套,解籌率超過70%。同一天,凱旋新城·嘉苑2號樓開盤,推出房源一室71平方米、三室114平方米各52套,兩室88-101平方米共176套,當天成交200套,解籌率超過71%。在近期開盤的項目中,兩個項目的成交狀況已算表現優良。
另外兩個項目則沒有這麼好的運氣。位於濟濼路上的金光卡夫卡公館26日推出140套房源,面積區間在40-70平方米,儘管開發商從3月初就開始蓄客,但開盤當天到場的購房者僅50多組,成交40套,解籌率不足25%。東部國華印象27日開盤,推出聯排、雙拼別墅共16套,面積在270-330平方米;洋房84套,面積212-300平方米。因蓄客時間短,價格高,當天僅成交別墅3套、洋房12套。分析人士指出,從成交數據看,國華印象的開盤顯然不如前3者,但考慮到蓄客期限和項目定位以及主打的客羣,能有如此表現已屬不易。而金光卡夫卡公館推出的公寓,購買者多數爲投資客,與同片區住宅產品相比,定價偏高,開發企業開盤前又將原本宣傳的精裝修臨時改爲毛坯,影響了購買熱情。
持續在售樓盤中,主打首次置業和首次改善型置業客羣的項目成交較理想,主打多次改善型置業和投資型客戶的項目則明顯不如。統計表明,最近一週內,濟南持續在售的20個項目中,中海國際社區、翡翠清河、綠地新裏·梵爾賽公館、魯能領秀城、鑫苑名家、名泉春曉等項目。成交較爲理想,其他項目多數週成交量僅有幾套,單價高、戶型面積大、主要面向中高端購房者、優惠少、推廣力度不夠,是部分項目成交不理想的主要原因。
數據佐證:
樓市成交局部回暖
3月全市新建商品住宅成交3570套408207.8平方米,公寓成交31套1576.8平方米;4月成交住宅3274套369828.46平方米,公寓30套1408.39平方米。5月截至29日,市城鄉建設委“濟南住宅與房地產信息網”每日網籤數據顯示,已成交住宅3361套,公寓167套。僅以新建商品住宅爲例,上述連續3個月的成交數據,較之前7個月的月均成交數據都要高,樓市擺脫去年8月以來的低迷,幾成定局。
回頭看看去年同期,去年3月全市成交新建商品住宅1287套141445.73平方米,4月成交2160套235490.56平方米,5月成交3362套364441.99平方米,顯而易見,僅以住宅成交套數論,今年3-5月明顯好於去年同期。樓市成交量已然回升,儘管距離往年的成交高峯期還有一定差距,但與本輪調控以來的同期數據對比,並不見得遜色多少。
不過分析人士指出,當前的樓市成交量雖然同比環比均有所上升,卻不是全線回暖。上述新開盤項目和持續在售項目的不同表現,也佐證了當前樓市成交回暖僅僅是局部的。不同產品、不同區域、不同企業甚至同類產品的不同面積段,成交明顯不一致,即便是成交較好的項目,其市場反應也是開發企業被迫“以價換量”的結果,而不是市場自身發展規律的表現。
觀望仍濃:
準購房者不願樓市回暖
對當前樓市成交好轉的現象,多數業內分析人士表示,當前的樓市並未呈現出趨勢性回暖的態勢,短期內也無法改變開發商“以價換量”回籠資金的大趨勢,從買賣雙方的心態看,市場仍處於階段性觀望狀態。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲,這種階段性觀望主要表現在開發商一“降價”市場成交量就被激活,一旦“降價”活動停止或者“沒降到位”市場就陷入觀望僵持狀態。其原因張宏偉認爲主要有三方面:一是部分開發商仍抱着僥倖心理繼續與政策博弈,放緩推盤節奏等待政府出臺刺激消費的政策;二是大幅降價仍集中在少數開發商或樓盤中,市場並沒有出現整體普遍性大幅降價;三是部分開發商在降價、低開帶動項目熱銷後收窄房價,加上部分銀行取消首套房貸優惠利率,導致部分購房者再度陷入觀望。
搜房網最近的一項調查似乎印證了業界的看法。調查顯示,2400餘名參與者中,47.24%的網友表示沒有購房打算;28.74%的網友稱當前房價仍然太高,暫不打算買房;只有24.2%的網友近期已經置業。一位參加看房團的網友表示,近期儘管國內部分城市對樓市調控政策進行了微調,但濟南的政策並沒有變化,“近期的確有樓盤降價,但大都是指定的房源,我不滿意他們的戶型,打算繼續看看再說”。對樓市回暖一說,儘管有56.69%的網友並不認同,但有45.28%的網友認爲,成交量持續上升是樓市回暖的表現,同時有58.27%的網友認爲房企降價會促進樓市回暖。與此同時,有66.93%的網友不希望樓市回暖。不少網友認爲,樓市回暖,意味着調控的失敗,也意味着房價很可能會反彈,這對於急需住房而支付能力又比較差的剛需購房者而言,是不可接受的。 (本報記者劉文忠)
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