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5月即將落幕。在大批剛需入市的刺激下,濟南樓市經歷了一波好的行情,成交量一路攀升。在全國,54個典型城市累計成交已創2011年初新一輪調控以來的月度新高。
馬上進入6月。據統計,截至目前,濟南計劃入市項目達23個,純新盤入市樓盤量更是超過老項目後期,佔64%的比例。樓市又將迎來新一輪的剛需爭奪戰。
業內專家指出,從目前情況來分析,樓市“紅五月”已基本敲定,但限購等調控紅線政策執行力度仍很強大,加之住宅庫存依然偏大,房價不存在大幅反彈的基礎。
成交量一路攀升
上週(5月21日-27日),濟南樓市成交量仍然一路上升。據統計,上週濟南共成交商品房1240套,環比前一週增加43套,環比上漲3.59%。
其中,住宅成交855套,環比前一週增加152套;辦公寫字樓11套,環比前一週減少60套;商業用房10套,環比前一週減少18套;車庫25套,環比前一週增加12套;地下室237套,環比前一週減少72套;廠房0套,與前一週持平;其他20套,環比前一週減少22套;公寓82套,環比前一週增加51套。除了週末27日成交爲69套之外,其餘幾天的成交量均過百。
市場人士指出,近日各樓盤幾乎都是按照以前的“常規手段”促銷,並無新的“大動作”出現。此背景下樓市取得此銷售成績,充分說明經歷過前段時間的調控,越來越多的購房者認爲政策已經“觸底”,從而選擇出手。
全國樓市繼續向暖
不僅僅是濟南,全國多數主要城市的樓市成交量也在上漲。
5月28日,最新報告顯示,上週全國樓市成交延續上漲趨勢,逾六成城市樓市成交周均同比皆有上升。
據統計,上週被監測的40個城市中,25個城市樓市成交量同比上升,10個城市同比漲幅超過50%,且蘇州、廈門、溫州、海口同比增幅都在100%以上。其中,蘇州漲幅最大,達241.77%;溫州、海口漲幅亦超過200%。
重點城市中,上週僅廣州、上海成交周均同比下跌,其餘城市均上漲,其中南京漲幅最大,達86.66%。其餘城市除天津、武漢外,漲幅都超過20%。
實際上,不僅僅是上週,整體來看,5月份市場也呈現紅火之勢。
據中原地產統計,截至目前,5月份全國54個典型城市累計成交已近20萬套,創2011年初新一輪調控以來的月度新高。其中北京在截至5月26日時,新房成交量已創16個月以來的新高,恢復到調控前水平。“調控一年多來,部分剛需開始進入市場,從全國主要城市成交量來看,最近兩個月,成交量均接近或超過限購後的最好成交量。”北京中原市場研究部總監張大偉說。
據中原地產分析,信貸及調控政策的微調使得購房者對市場的預判出現變化,還期待房價大跌的購房者數量明顯減少,觀望情緒降低,剛需入市的積極性明顯提高。
樓市調控大方向不變
近期,一些地方政府針對樓市的“小動作”不斷,不少城市對當地房地產政策進行了微調,如調整普通住宅標準、提高公積金貸款上限、對剛需購房者進行財政補貼等。中原地產提供的報告認爲,目前已經有揚州、成都等30餘個城市對當地樓市政策進行微調,引發各方猜測紛紛。
在此關鍵時刻,5月23日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,再次強調了穩定和嚴格實施房地產市場調控政策,並要求加大對保障性住房和農村危房改造支持力度。
分析人士認爲,溫家寶的講話再次表明了中央進行樓市調控的決心,表明了樓市調控的大方向並沒有變,限購限貸繼續執行,禁止投資入市,也爲近期因樓市微調而擔憂的購房者們打了一劑強心劑。但同時,此番講話也透出信息,樓市政策底部基本已經出現,鼓勵自住需求,鼓勵普通住宅供應,對房地產政策的直接影響就是,後續地方政府可能通過調整之前過度嚴格的調控政策,保障剛需入市;在信貸方面,還有保剛需的可操作空間,譬如優惠利率擴大等。
房價總體降幅不會大
記者發現,如今購房者最關心的,還是房價的走勢。
5月24日,中國社會科學院在京發佈了《房地產藍皮書:中國房地產發展報告NO.9》。藍皮書指出,2012年房價將延續上年末的盤整態勢,預期房價將有所回落,但總體降幅不會很大。今年,我國房地產政策將繼續鞏固已有的調控成果,調控政策將不斷優化和提升,但調控難度也不斷增大。一方面,國內外閒置資本仍然對房地產市場形成巨大的投資投機性需求,抑制投機仍將是本年度房地產調控的重要目標;另一方面,宏觀經濟增速回落,保增長壓力增大,宏觀經濟調控可能逐步由緊縮轉向寬鬆。
對此,中原地產、偉業我愛我家等業內機構均對樓市持謹慎態度,他們認爲,樓市雖然短期成交量將逐漸企穩,但期待“量價齊飛”爲時尚早,預計接下來一段時間,市場成交量將在貨幣政策微調、供應量加大的背景下逐漸趨穩,但不會大幅上升。此外,由於主要城市庫存壓力依然明顯,中央的貨幣政策微調、預調也是逐步的,因此價格仍將趨穩,即刻反彈的可能性不大。
房企還將爭奪剛需
在調控政策步入穩定期、剛需購房羣體入市的背景下,有專家認爲樓市成交可能繼續保持溫和回暖,並給經濟增長帶來一定支撐。中信建投發佈的研究報告認爲,5月份國內樓市成交很可能創出年內新高,需求者預期已經發生明顯轉變,即由前期的房價回落預期轉向房價平穩預期。而從近期的樓市調控政策完善來看,購房者逐步意識到調控政策並不是打壓所有需求,而是有保有壓,支持首次置業,這將進一步推動成交量上行反彈。
“2012年是剛需購買年,這已經成爲一個不爭的事實。隨着樓市調控的進一步深入,開發商之間對於剛需的競爭將持續。”市區南部一大型樓盤的營銷總監劉先生表示,“抑投資”與“保剛需”是今年樓市調控的兩大基調,預計後期樓市調控將更加註重政策的差別化,調控手段也很可能從限購、限價等行政手段轉變爲市場經濟手段。因此,多數房企會把目光瞄準剛需。
據搜狐焦點購房中心數據統計顯示,截至5月28日,6月計劃入市項目達23個。記者發現,這些項目不約而同地打出“剛需牌”,其推出的產品,無論是從戶型設計還是產品配套、價格定位,都將剛需列爲首要目標人羣。在剛需爭奪戰愈演愈烈的情況下,購房者有望獲得更大實惠。
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