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剛剛過去的5月,申城一手房成交量超過了67萬平方米,再次向限購令實施以來的月成交最高紀錄發起挑戰。與此前中低價『剛需盤』橕市面有所不同,5月以來,面向改善型需求的中高端大戶型房源集中成交。不過,一些欲借樓市暖風入市的『地王』項目,市場反響仍難言樂觀。事實上,去年以來,已經有多個昔日的總價或單價地王樓盤推出新房源,樓市的低迷使得它們擺脫『等待好時機上市』的傳統觀念,為了搶奪眾眼球和市場份額也迫使地王項目不得不放下身段入市,紛紛以優惠低開等方式促銷以求自保。
新盤價遠低於預期
5月的最後一個周末,中海地產[簡介最新動態]在滬的地王項目『紫御豪庭』首次開盤。該項目位於中環內的普陀長風核心地塊,與古北相鄰。2009年,中海地產以70億元的天價競得該項目所屬地塊,創造了當年全國總價『地王』,平均樓板價達到22409元/平方米。此前,市場曾預期該項目開盤價將高達7萬元/平方米,時隔兩年多,『地王』項目終於亮相,隨著項目正式開盤,開發商報出的3.2萬元/平方米起(計入優惠促銷活動折扣),3.8萬元/平方米的均價出乎不少業內人士的意料,『拿地的淨價加上建安成本、裝修成本等,低至3.2萬元/平方米的銷售價格幾乎可以說是「微利」了。』
本周三下午,記者來到『紫御豪庭』售樓處,可能是工作日的緣故,偌大的銷售大廳顯得冷冷清清,只有一兩組客戶在諮詢樓盤具體情況。售樓工作人員坦言,『紫御豪庭』目前在售的都是面積在250平米以上,總價超過千萬元的豪宅,因此面向的客戶主要以前期就關注項目的熟客為主,人群相對固定,目前的市場環境下不太可能吸引其他購房者。
在售樓處外,記者遇到一位諮詢後准備離開的看房者,他表示目前『紫御豪庭』的總價仍然偏高,在這一價位上可選擇的項目為數不少,『需要再考慮考慮』。這位看房者還表示,是不是『地王』並不會成為他掏錢的主要依據,關鍵還是看項目品質、地段及在同類產品中的價格定位。
據了解,中海[簡介最新動態]紫御豪庭此次共取得兩張預售許可證,可銷售的住宅總套數為365套,總面積為9.79萬平方米,戶型為215至295平方米精裝房。開盤首日即有近80套房源被認購。不過截至5月31日,網上房地產成交數據顯示,目前該樓盤已售住宅僅為4套,但網上房地產備案數據有『延遲』,從售樓處實際反饋來看,已有數十套的認購量,其認購房源是否能全部轉化為實際成交尚難以判斷。
『地王』日子不好過
隨著2008年樓市迅速昇溫,包括中海紫御豪庭項目在內,2009年、2010年兩年誕生的『地王』,單價和總價一再創下『樓市之最』。不過,隨著限購令和房產稅等重磅調控政策的實施,地王項目似乎日子都不怎麼好過。
位於新江灣城板塊的中建大公館,開發商2009年12月以3.25萬元/平方米的樓板價拍得項目地塊。網上房地產數據顯示,自去年11月以來,153套房源已售僅9套,其疊加別墅目前起價為3.7萬元/平米,幾乎與拿地樓板價相差無幾。而曾經同樣以『地王』價被拍得的徐匯濱江板塊綠地海珀府邸情況則稍好,自2011年8月開盤至今,462套房源累計售出201套。不過,與最初超過8萬元/平米的均價相比,目前的實際銷售價格幾乎打了85折。『地王』標簽下,沈重的地價包袱讓不少豪宅項目也紛紛遇到定價難。2005年的『總價地王』凱旋濱江園自地塊出讓開始項目的價格就備受外界關注。開盤之初,即啟動『限時簽約優惠』,即在規定時間內簽約成交的客戶可以最低享受9.3折的優惠。盡管開盤均價是16萬元/平方米,不過根據網上房地產上顯示,截至5月31日,該項目累計售出31套,住宅合同均價為115618元/平方米,大大低於均價。
對此開發商新鴻基方面回應稱,第一期的整體均價約16萬元/平方米,而5、6號樓的標准樓層單位均價約12.1萬元/平方米。目前成交單位主要集中在5、6號樓,所以成交均價纔會相對較低。
一些『地王』則乾脆放低身份,采取大幅降價求售的姿態。在經歷了長達9個月的銷售零記錄後,位於松江的類別墅項目佘山瓏原一度推出低於6折優惠的宣傳,價格與周邊同類產品已基本持平。而2010年初,招商[簡介最新動態]和萬科以17.16億聯合拍下項目所在松江廣富林2-4號地塊時,樓板價高達16378元/平方米,為松江的單價地王。難怪有業內分析認為,此番佘山瓏原甚至可以被認為是『虧本出售』。
昔日『地王』今天六折
此外,還有3個曾經的地王項目,它們分別是位於嘉定南翔板塊的華潤中央公園[最新消息價格戶型點評]、青浦趙巷板塊的金地天境城和浦東唐鎮板塊的綠城玉蘭花園。
根據漢宇地產的數據監測顯示,嘉定地王項目華潤中央公園從2011年5月開盤至今共成交608套,銷售狀況表現相當不俗,銷售量已突破5成以上。在售價方面,售樓處給出的價格是2.2萬-2.8萬元/平方米,暫無折扣。而項目的二手市場方面,掛牌房源的價格基本與一手持平,基本維持在2.3萬-3萬元/平方米,但由於稅費等條件增加了二手的交易成本。因此,該項目二手市場內的關注客戶並不多。
位於青浦地王的金地天境城,入市已來市場反應的熱度不高,僅完成近2成的銷售量。因此,從兩會之後,開發商便改變銷售策略,大打促銷牌。中介門店透露,目前項目售樓處給出的折扣達到了6折,換句話說,之前項目的開盤售價在5萬-6萬/平方米,如今折算下來最低只需3萬元/平方米就可以輕松摘得。同時,金地天御[最新消息價格戶型點評]的一二手倒掛現象較為嚴重,其中掛牌的二手房源價格普遍都在4萬-5萬元/平方米,遠高於一手價格。
而位於浦東唐鎮的地王項目綠城玉蘭花園,開盤至今的銷售情況也是不盡如意,僅完成了近1/4。根據售樓處的銷售人員介紹,項目的售價在3.5萬-5萬元/平方米,並根據客戶的資質、付款方式等條件有4%-5%幅度的折扣,同時項目目前還處於預售階段,尚未完成交房。
近期推新房源的部分『地王』項目
地王項目板塊樓板價(萬?)開盤均價(萬?)去年十月以來成交套數
中海紫御豪庭普陀長風2.2 3.8-4.5 4
凱旋濱江園浦東陸家嘴1.4 9-26 31
中建大公館楊浦新江灣城3.2 6-10 9
佘山瓏原松江新城` 1.6 4.8-5 9
仁恆森蘭雅苑浦東高行1.6 4.5-7 167
『地王』二手房項目
地王項目板塊銷售量情況一手均價(萬?)二手均價(萬?)
華潤中央公園嘉定南翔銷售過半2.2-2.8 2.3-3
金地天境青浦趙巷近2成3-6 4-5
綠城玉蘭花園浦東唐鎮近1/4 3.5-5暫無
編輯:許素霞