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地方政策微調,新一輪投資熱潮推波助瀾
6月1日凌晨5點,雨後的北京有些清涼,劉靜(化名)早早地來到通州梨園東裡一處樓盤的售樓處前排隊。
這個樓盤名叫華業·東方玫瑰,新開盤的是A8號樓三單元,單價為每平米1.5萬元左右。半個月前,二單元100套房子開盤,如今已經賣得只剩下7套。此次開盤,單套房子的總價比上次高了約4萬元,但還是吸引了幾十位買主前來排隊。
在北京,房價出現反彈的類似樓盤還有不少。不知不覺中,樓市已出現了回暖的跡象。
近日,《華夏時報》記者諮詢了多位房地產業內人士,無論是接近住建部的政府工作人員,還是行業分析師、房地產企業,一致認為房市將會迎來新一輪的漲價潮。
分析人士認為,市場5月份已經出現回暖勢頭,地方政府也在出臺一系列微調政策,但根本原因還在於國家的新一輪投資熱潮已經興起,這勢必會推動房價的再次走高。
市場回暖
5月27日,位於北京市昌平區西二旗北路的萬科[簡介最新動態]金域華府[最新消息價格戶型點評]東開盤,場面火爆。據購房者劉先生介紹,當期總計銷售335套房子,而報名參加搖號的人數則多達1900人。兩居室在3小時之內就被搶購一空。銷售人員原以為三居室只能賣出去20多套,沒想到第二天就全部售罄了。該樓盤均價為每平米2.1萬元,2014年9月交房。
官方的統計數字顯示,房地產市場已經初現回暖跡象。根據北京市住建委網站公布的網簽數據顯示,截至5月27日,北京5月份新建住宅簽約9014套,比4月上漲27.7%,比去年同期大漲38.1%。
房地產市場的規律是量價聯動,成交量的上昇必然帶來價格的上漲。據北京中原地產市場研究部統計,5月北京剔除保障房的新建住宅均價為每平米19919元,比4月均價上漲1%,這一數字在今年以來持續呈現出環比微漲的態勢。
類似的還有天津。5月還沒結束,成交量就已經達到77萬平方米,超過了4月的61萬平方米和3月的72萬平方米,並且略高於2011年5月的76萬平方米。
根據中指院報告,截至5月27日,5月份內全國54個典型城市的商品房住宅簽約套數已經高達191439套,創出2011年實施限購政策後的新高。
地方微調
今年以來,各地政府密集出臺房地產市場微調政策。最近的一次是5月28日,重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會,放寬首套房公積金貸款政策,公積金貸款的單人貸款限額由20萬元提高到40萬元,家庭限額則由40萬元提高到了80萬元。
有媒體統計,目前全國已有33個地方政府嘗試了樓市政策微調,內容分別涉及限購、土地出讓、普通住宅標准、稅費優惠以及購房補貼等。其中除5個城市因觸及限購“紅線”而被叫停外,其餘28個城市均獲得了默許。
究其原因,北京中原地產三級市場總監張大偉分析表示,主要是限購政策對房地產影響太大,而地方政府對房地產的依賴性又很強。房地產業行情不好,土地就賣不出去,房地產交易的相關稅費也會減少,這讓地方政府吃不消。
如今,地方政府出臺一系列微調政策,一方面影響到部分剛需人群,使他們成為最直接的受益者;另一方面,對市場的心理影響則更大。以往經驗表明,政策低谷往往也是價格低谷,政策信號由收緊轉為放松,價格繼續下跌的可能性就比較小了。
投資潮火上澆油
4月13日,國務院常務會議強調,要“鞏固房地產市場調控的成果,堅持房地產調控政策不動搖,決不讓調控出現反復”。5月23日,溫家寶總理主持國務院常務會議,再次提出要“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”。
一位接近住建部的人士告訴記者,影響房價的因素主要有三:宏觀政策、行業政策和市場因素,其中宏觀政策是最主要的。目前,房地產的行業政策——限購雖然不會改變,但是從宏觀層面上來講,新一輪的投資熱潮已經興起,這勢必會推動房價的再次走高。
5月23日,國務院總理溫家寶在國務院常務會議上提出要把“穩增長”放在更加重要的位置,加大預調微調力度。隨後,便是一大批鋼鐵、水電站項目的審核被通過。
業內人士分析,2009年房價反彈,其根本原因就在於“4萬億”的救市政策,數量巨大的貨幣最終需要找到出口。在現有的市場形勢下,其他項目賺不到錢,資金還是會流向房地產市場,最終導致房價暴漲。
亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存表示,2009年的救市政策,表面上看與房地產無關,“4萬億”裡沒有直接投資到房地產領域的,十大產業振興規劃也不包括房地產行業。但是人們賺到錢後,最終還是要買房。
陳寶存預測,房價已經不大有回落的可能。現在一線城市的房地產業已經逐步回暖,並且是量價齊昇,即銷量和價格的同步上昇。
上述接近住建部的人士表示,未來房價肯定會上漲。而在目前情況下,政府的調控政策已經用到極致,如果再次出現新一輪房價暴漲的局面,如何抑制將是一個令人擔懮的難題,目前來講還看不到有效的調控手段。