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廣州市國土房管局“新型城市化發展學習調研”首場研討昨日開講,房地產專家、企業代表等把脈廣州地產轉型、城市化未來。廣東省房地產協會理事趙卓文透露,2011年廣州經營性居住用地樓面地價爲7253元/平方米,超過北京、上海,相比2006年的2939元/平方米更是漲了2.5倍。
廣州市國土房管局相關負責人在會上表示,廣州將堅決貫徹房地產調控不動搖。
據悉,接下來,廣州市國土房管局近期還將舉辦住房保障工作、行政審批制度改革等8個場次的專題研討。
住宅銷售面積連續兩年“縮水”
關鍵詞調控
“廣州樓市現在的主要矛盾,已經不是價格問題,而是量的問題。”廣東省房地產協會理事趙卓文表示,在國家嚴控樓價的調控政策打壓下,未來3—5年廣州乃至廣東商品住宅市場將是一個明顯的縮量市場。他對比了廣州近三年商品住宅銷售面積與商品房總銷售面積發現,住宅銷售面積從2009年的978.3萬平方米,下滑到2010年的604.48萬平方米,去年更是降至557.34萬平方米的低位,呈顯著收縮態勢。而住宅銷售面積佔商品房總銷售面積的比例更是從2009年的87.5%下滑至去年的75.79%。
合富輝煌首席分析師黎文江指出,抑制投機投資需求,是管理層對房地產調控的長期政策,即使限購政策取消,仍然會有替代政策繼續抑制投機投資需求。廣州市十區每年600萬平方米商品住宅成交量將成爲常態,絕對不會恢復2009年978萬平方米的高成交量。
“廣州經營性用地的緊張局面將持續,價格上升趨勢依然未改變。”趙卓文分析說,廣州常住人口已突破1600萬,比2020年的目標提前8年“達標”,但是土地資源稀缺,城市經濟和產業發展又急需大量建設用地。
他指出,2011年廣州經營性居住用地樓面地價爲7253元/平方米,相比2006年的2939元/平方米漲了2.5倍,“未來還將再創新高”。趙卓文對比指出,廣州去年的住宅用地樓面地價已經超過了北京、上海。
趙卓文說,在這樣的情況下,廣州房地產開發商的經營壓力遠比上海、北京開發商大,回報水平相對較低。他認爲,廣州房地產正逐漸香港化——高地價、高成本、高開發強度、高門檻,唯獨難以獲得“高利潤”。
今年以來,地方樓市微調進入活躍期,已有33個城市從不同角度出臺了樓市微調政策,涉及限購、普通住宅標準、稅費優惠等。在昨日的會上,廣州市國土房管局副局長黃文波表示,2006年以來,國家先後多次出臺了以穩定住房價格、調整住房結構爲目標的宏觀調控政策,當前中央反覆強調繼續堅持房地產調控不動搖,廣州仍將堅決貫徹。
珠江新城重金經營土地收益不相稱
關鍵詞城市化
黎文江提供了這樣一組數據:通過13年快速城市化進程的推動,2011年末,全國城市化率達到51.27%,廣州則在80%以上,接近尾聲。“十年內廣州市人口將達到1800萬的可承載極限,住房需求將停滯不前。”
他表示,按世界銀行的房地產發展週期理論,當人均GDP超過1.5萬美元時,將全面開啓CBD複合商業的黃金時代。廣州人均GDP已突破1.5萬美元,“廣州推進新型城市化,已具備堅實的理論基礎和雄厚的經濟實力”。
在廣州推進新型城市化過程,城市副中心的建設備受專家關注。
趙卓文指出,多年來,廣州城市副中心建設滯後,城市新區和城市重點功能區的土地價值和房產價值未能體現,“廣州房價呈明顯的中心區高,周邊偏低的格局”。
他提出,未來,廣州火車南站地區、南沙地區、東部新城、增城、從化等區域均需要政府主動打造“強”城市副中心。廣州房地產業才能獲得新的擴展空間。
趙卓文建議,廣州應該加強城市經營與土地開發的互動影響,未來廣州城市經營與土地開發的關聯度還需要進一步加強。他舉例說,廣州CBD核心珠江新城政府重點項目廣州電視塔、歌劇院、博物館等建成之時,經營性土地出讓已進入尾聲。“政府高額投入,未能獲得相應土地收益。城市經營與土地出讓的時序值得檢討。”
他還建議,廣州必須要有中、長期土地出讓計劃。向社會公佈3—5年以上的土地出讓計劃,才能讓市場獲得穩定、持續的發展。
建設用地產出率不及香港1/8
關鍵詞節約用地
“廣州不能再靠土地新增消耗來發展。”黃文波擺出數據稱:去年,廣州的人地密度達到2070人/平方公里,僅次於深圳、上海,“是全國人地矛盾最突出的城市”。而且,廣州是山地多、平地少的城市,平地資源只佔土地總面積的40%,在全國12個人口超千萬的城市中,平地資源比重是最低的,這進一步加重了廣州的人地矛盾。
黃文波表示,廣州土地產出率的提升潛力巨大,2011年單位建設用地的產出率不及香港的1/8和新加坡的1/6,全市“三舊”用地總量近500平方公里,“推進城鄉更新改造,在存量中找增量大有作爲也勢在必行”。
黃文波透露,目前廣州市國土房管局正在研究制定一系列節約集約用地政策措施。其中包括:逐步縮小劃撥用地和協議出讓用地的範圍,更加嚴格地執行產業用地招拍掛制度,儘可能減少產業用地的競買准入條件;探索對經營性社會事業用地實行有償出讓,對利用原劃撥用地進行經營性活動的按年徵收土地收益。
同時,還將制定與產業轉型升級相適應的差別化土地供應政策,按照區別對待、有保有壓的原則,吸引高端現代產業項目“落地”,支持高品質商業地產和產業地產發展,尤其是綜合體的開發。
儘快敲定重點區域地下開發規劃
關鍵詞地下空間
在人地矛盾凸顯的背景下,廣州地下空間開發正在浮出水面。2010年披露的數據顯示,廣州地下空間開發總量約爲1900萬平方米,開發利用規模總體偏小。
廣州地鐵公司相關負責人說,目前,廣州市地下空間開發的整體規劃尚未出臺,而廣州軌道交通線網目前正進行全面的設計和開工準備階段,建議政府儘快明確地鐵站點周邊,特別是重點功能區域的地下空間開發規劃,便於與地鐵站點設計建設的整合。
該負責人表示,目前廣州市雖已出臺相關的地下空間管理辦法,但對於地下空間開發的相關行政審批程序、審查標準、操作指引等還需個政府職能歸口部門進一步明確實施細則,並形成完善、體系化的行政管理審批流程,以加強對開發企業的引導和實施管理。
知名房產專家韓世同則提出,地下空間的發展要儘量考慮用於解決交通和停車,而不要將商業經營的面積過度地置於地下,無論建造、維護和運行的費用和成本都是十分巨大的。“廣州應當借鑑香港的經驗和做法,重點發展地鐵上蓋的商業物業,而不是地下。”
黃文波透露,廣州要加強地下空間的開發利用,在激勵方面,開發地下空間可優惠計收地價,同時推進地下空間立法工作,對新建項目地下空間利用實行指導性建設標準。記者鄭佳欣
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