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近來,在北京郊區的昌平、順義、懷柔等地,以發展農業生產和生態休閒觀光的農業園爲名,對外分戶出租的現象甚爲火爆。
據介紹,這種農業園以獨門獨院的形式對外出租,一般出租年限爲30年左右。以700平方米左右的一戶爲例,租金爲19.8萬元。
“如果中間遇到拆遷,剩餘的租金全部返還。地上蓋的房子以及樹木等這些投資,我們會由第三方來評估,按評估單據,誰佔你的地誰來補償。”北京誠遠農業園銷售人員說。
然而,據記者調查瞭解到,這些所謂的農業園一般土地類型均爲基本農田,雖然前兩年在相關部門大力整治下曾一度銷聲匿跡,但最近又重新活躍起來。
大棚裏隱藏的住宅
近日,記者以客戶身份來到位於昌平區興壽鎮半壁店村的誠遠農業園,銷售人員介紹,該園區的規劃設施完備,適合休閒度假以及養老居住。
從銷售人員出示給記者的誠遠農業發展有限公司與當地村經濟合作社簽訂的土地承包合同上可以看到,其30年總承包額爲2000多萬元。該土地性質爲基本農田,同時合同落款加蓋了村經濟合作社公章以及村主任簽名。
據介紹,該農業園對外出租的是獨門獨園,包括日光溫室大棚、操作間以及部分棚前空地。其中,大棚佔地8米寬、49米長,面積392平方米,棚前面積312平方米。
在銷售人員的帶領下,記者參觀了該園區,園區建設較爲平整,均爲一排排溫室大棚加一配房。規劃面積爲452畝。從A區到H區共劃分爲8個區,已有部分承租人入住。
銷售人員告訴記者,溫室大棚可以種菜,棚外的面積可以種小樹,可以鋪地磚。連接大棚的還有一個約12平方米的操作間,可以按自己的喜好裝修,還可以加蓋,前提是必須蓋在大棚裏,除了不能蓋瓦房,其他都可以,且加蓋面積最大可達110平方米。
“但蓋在外面肯定不行,蓋在大棚裏面是可以的。”該銷售人員說。並給記者提供了一些實拍已擴建的樣板房。這些樣板房前面可以有門有窗戶,有木製結構的也有磚混的。
“房子可以蓋總面積的15%,類似700多平方米的大棚可以蓋110平方米的兩室一廳。水電、有線,寬帶都已經接好了。”該銷售人員告訴記者,此外,該農業園還配件了餐廳、診所、超市、停車場等生活配套設施,如園區南側是規劃中的大型停車場,土地已平整完畢,園區西側是其他附屬設施,預計明年“五一”就可以建成啓用。
擦邊球再升級
事實上,在北京郊區,類似的項目不在少數。
在這一背景下,相關部門近兩年加大了執法力度。特別是在2010年,國土資源部聯合農業部出臺了《關於完善設施農用地管理有關問題的通知》,該文件爲防止以發展設施農業爲名,擅自將農用地改爲建設用地、擴大建設用地規模對設施農用地範圍等的相關標準做了詳細的規定,並嚴格把握設施農用地範圍。在以農業爲依託的休閒觀光項目以及各類農業園區,涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地,不屬於設施農用地範圍,按非農建設用地管理。確需建設的,必須符合土地利用規劃,依法辦理建設用地審批手續。
另外還規定,對於已經審覈同意的設施農用地,擅自改變或變相將設施農用地用於其他非農建設的,擅自擴大設施用地規模的,或擅自改變直接從事或服務於農業生產的設施性質、將設施用於其他經營的,應予及時制止、責令限期糾正和整改;對於逾期未予糾正和整改的,要依法做出行政處罰,恢復土地原狀。
一時間,類似以農業園爲名的項目在對外出租時越來越謹慎。特別是在加蓋房屋以及配套設施方面,已經不再輕易給客戶承諾。
記者瞭解到,誠遠農業園目前所建設的農業設施,基本符合日光溫室的審批條件。但其承諾的溫室面積、配房面積以及規劃中的附屬設施,則屬於政策擦邊球的灰色地帶。
“我們是承諾建一些生活配套設施,但不能寫在合同中。2009年時,政府部門拆了很大一批農業園,因爲當時房子蓋得太大。”昌平區另一農業園項目銷售人員直言,即使對方承諾的附屬設施都能兌現,能不能經營下去還是個問題。畢竟園區的人口少,經營成本較高。
對此,業內人士表示,這些承諾配套如果其按期建設啓用,有違法嫌疑。如果不建設,對客戶又有欺詐行爲。但由於誠遠農業園剛剛對外出租,還未涉及加蓋房屋的案例,因此,執法部門也很難去處罰。
此外,與宣傳中的如遇拆除經營方擔責不同,在誠遠農業園與購房者簽訂的合同中顯示,如果客戶按出租方的承諾,加蓋房屋後,如遇違法拆除,責任也將由個人承擔,對方並未做出相關賠償規定。
在土地類型一項目中,合同中標註爲基本農田,而土地用途爲:農業種植(含設施農業)。銷售人員也表示,該規劃已獲得了昌平區農委的審批。
就此,記者聯繫到昌平區農委魏姓負責人,他表示,對於誠遠農業園的相關出租項目,“建日光溫室是經過審批的,但後期經營就是其個人行爲”。
“但如果在原配房的基礎上再加蓋房屋是絕對不允許的。”該魏姓負責人說。
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