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近日,人民銀行重慶營管部發布的《2012年一季度重慶企業家、銀行家、居民調查分析》報告顯示,只有11.5%居民願投資房產,爲近12個季度調查的最低水平。同時,房地產投資也跌出了居民投資偏好的前三位。不過,對於中國老百姓而言,房地產依舊是最熟悉的投資渠道之一,那麼當下房地產市場還有沒有投資機會?普通投資者目前又該如何選擇投資型物業呢?本期《地產同學會》邀請了3位專業人士爲大家一一解開這些問題。
優質物業仍具投資機會
蔡菁:是不是有投資機會,要根據自身資金情況、欲選擇物業類型,並結合自身的用途來判斷。
純投資現在很明顯不是好時機。目前房地產宏觀調控已經有效的抑制了投機性需求,並且中央政府一直在強調要穩固調控的成果,所以價格穩定會是一段時間內的大趨勢,投資者的心態也開始迴歸理性。
對於一些兼有自住需求的投資客戶而言,現在一些優質的投資性項目確實有進場機會。
張建軍:在住宅市場,如果有閒錢同時未來有居住需求,現在購買一些優質地段的優質項目是個機會。
對於長線持有的客戶而言,重慶住宅市場價格幾近見底,出現了很多性價比很高的樓盤,結合重慶未來的發展前景來分析,目前是個買房的機會。但目前短線炒作是不可取的。
魏如蘭:目前,投資者對不動產投資的熱情確實在降低,挑準項目的重要更加凸顯。舉例說明,過去有100人從200個房地產項目中挑選投資對象,現在是10人從200個項目中挑選,投資規模的縮小使得過去那些素質不高的項目難以魚目混珠,而優質項目的價值反而得到凸顯,會成爲追捧的熱點。
投資物業要呈現投資價值
蔡菁:開發商要把項目長期的投資價值做出來,在如何確保未來價值穩定上升、項目定位以及推廣方面都要有針對性。
首先是根據地塊的綜合素質,如何定位物業形態,可以使項目未來的價值穩定上升。其次是地段的發展、周邊的配套未來3到5年會呈現出一個怎樣的狀態,是否能支撐價值的提升?再次是要通過專業的營銷渠道,精準的找到有投資意願的客戶進行銷售。
張建軍:開發商要解決好兩個問題,一是給客戶的回報率如何保證?二是後續的服務如何保證?是否能幫客戶租賃,提升物業管理,挑選更好的商家,通過商業運營爲項目帶來人氣,使價值提升更快。
一些專業的、負責人的開發商,甚至應該幫助客戶計算回報率、設計未來的租金遞增。
不能只是把項目包裝好,然後強銷出去就完事了,作爲要永續經營的企業,要在項目定位、產品設計、運營管理等方面下功夫。
魏如蘭:房地產項目的投資潛力其實是在產品規劃設計之初就決定了的,在目前的市場狀況下,開發商要想吸引投資者,必須拓展思路,改變營銷模式。例如,康田國際企業港項目的11號樓,在市場好的時候可能會當成商住公寓去一套套的銷售,但目前投資市場不景氣,開發商就將其包裝成酒店,整體租賃給了一家五星級酒店,實現了快速變現、提升項目品牌效應、積極協同帶動的效果。
商業地產投資機會較大
蔡菁:商鋪是首選,這與商鋪自身極強的投資屬性有關。Loft、Soho等新興寫字樓產品、商住結合類產品,因其用途廣泛,也是不錯的投資選擇。做房地產投資,要看區域位置和區域內同類物業的相對價格;要看區域的未來規劃和項目的成長性;要關注項目的配套發展,包括交通、商業、教育、醫療、休閒娛樂等方面。
無論做何種類型的房地產投資,都要優先考慮以上三點,之後再去權衡價格因素,切不能一上來只看價格,不在乎項目整體素質,到後買到“燙手的山芋”。
張建軍:在目前的市場上,高端住宅目前不是很適合投資,首先產品小衆化,財富人羣的未來個性化需求更前,豪宅的更新換代在加快,未來會不斷出現新的潮流。其次,高端市場需求有限,未來供應量卻不小。
對於旅遊地產,在3到5年內都要非常謹慎,隨着城市化進程的推進和資源的開發力度加大,旅遊地產項目將出現同質化,供應量也會比較大,如果投資者有自住型需求可以謹慎選擇。目前中國的旅遊地產還不成熟,很多項目的自然資源開發和商業運營整體性不強,難以吸引人氣。
魏如蘭:在目前市場狀況下,建議投資兩個方向,一個是核心地段極其優質的項目,例如城市核心地鐵上蓋的物業;另一個是像大學城這類新興區域的高性價比物業。
投資商鋪要看整體氛圍,是否有統一主題定位,避免無序的散亂經營,那樣難以形成良好的商業氛圍,不能吸引人氣,物業價值就不能很好的體現。
投資寫字樓,在地段價值基礎之上,應該更注重項目的品質,尤其是對於想長線持有的客戶。
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