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最近一個月,珊瑚天峯成交了215套、科城山莊賣了173套、星匯文瀚賣了168套、雅居樂劍橋郡賣了157套……根據網易房產成交數據統計,前10名的成交中,有4個樓盤主推改善型產品,改變了兩個月前剛性需求樓盤獨霸天下的局面。同時,主推大戶型或別墅的樓盤,近期活動頻頻,爲新品預熱,即將上市的大戶型產品逐漸增多。
業內人士認爲,如果說,今年3-5月份是首次置業的剛性需求羣體撐起了廣州樓市,那麼接下來,改善型需求能否成功接棒、繼續支撐樓市的活躍行情成爲決定今年樓市走向的關鍵。
市場現狀改善型產品劇增,佔比六成多
兩個月前,廣州樓市成交是剛性需求樓盤的天下,單價萬元以下、單位面積在100平方米以下的產品成爲成交主力;最近一個月內,市場有了變化:在全市前10名的成交排行中,有4個樓盤主推100平方米以上的大戶型,且月成交量都在150套以上、日均3套以上。
上週末,本刊記者走訪多個改善型樓盤現場看到,人氣較旺,當中有不少是實客。即將推售大戶型新品的新世界凱粵灣、中海金沙灣、星匯文瀚等,近日也紛紛舉辦各種聚人氣的活動,爲即將面市的新品預熱。
與兩個月前各樓盤主推剛性需求產品不同,從5月份開始,廣州一手住宅的供應結構有了明顯改變。記者粗略統計陽光家緣數據顯示,5月1日至22日,廣州十區兩市新增住宅2153套,其中有1341套是120平方米以上的大戶型(其中不乏200平方米以上的超大戶型),佔比約達62%;5月1日至22日新增約40.8萬平方米、2153套,套均面積達176.49平方米,而在3月1日-22日,新增貨量約爲33.4萬平方米、4715套,套均面積僅爲70.8平方米。
商家們敢於推出大戶型產品,與眼下市場的旺銷有關。合富輝煌集團首席市場分析師黎文江表示,以價換量換得了剛性需求積極入市,而這種活躍的成交回暖氛圍,將夯實房價回穩的預期,打消改善型需求的猶豫觀望態度,以“羊羣效應”刺激改善型需求跟隨剛需入市。
專家分析改善型需求接力剛需力撐樓市
除了有剛需帶旺的成交氛圍,改善型產品近期較活躍的成交,還與樓盤自身定價有很大關係。方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示:“最近大戶型產品成交量增大,主要是因爲很多樓盤的定價合理。比如珊瑚天峯,從每平方米一萬七八降到一萬一二,一下就賣了200多套;大學城的星匯文瀚也是,我想該項目賺得很少,是微利賣樓,所以成交量也大。”既然合理的定價能撬動購買力,這些已經獲得預售證的產品自然會加緊發售,除了小部分產品已經發售外,大部分大戶型新貨預計將於5月底6月份陸續推出市場。在之前的市場環境下,大戶型往往成爲銷售“毒藥”,如今,不少商家對推售大戶型有了更多信心。越秀地產相關營銷負責人表示:“廣州樓市一直都不缺少購買力,缺的是購買心態和機會。現在市場回暖,商家願意讓利,這就成了買家入市的機會,買家有了信心,對我們銷售來說是很大的利好。”中海金沙灣即將推售江景大戶型新貨,相關營銷策劃人士也表示:“沒有新調控就不會有觀望情緒,價格合理,買家就會堅定出手。”
在網易的跟蹤統計中,廣州樓市的成交量已經連續三週突破2000套,成爲四五月期間的一個成交高峯。這期間,剛需產品仍是成交主力,但改善型產品的佔比也在逐步增大。黎文江表示,樓市要真正回暖、成交量要穩定增長,還必須依靠改善型需求的支撐,“以價換量、以量帶量”。鄧浩志也表示:“以後的樓市行情,當然還得靠剛性需求接力,不過那時的剛性需求已經是指首次換房這一類的改善型剛需,而非指首次置業剛需了。”(記者陳玉霞)
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