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進入5月,各上市房企紛紛公佈4月銷售業績,數據顯示相對3月業績,不少企業出現了環比下跌的情形。萬科的4月業績報告顯示,當月該公司實現銷售面積76.7萬平方米,銷售金額74.4億元,環比分別下滑30.2%及35.4%,同比則分別增長13.1%及下跌5.8%。除萬科外,龍頭保利地產4月實現銷售金額91.48億元,環比下跌6%;富力地產4月實現銷售額28.95億元,環比微跌4%;首創置業、金地集團等房企4月業績也出現下滑。相比之下,恆大表現較爲突出。根據恆大5月7日發佈的4月份銷售簡報,4月其實現銷售額81.9億元,超越了萬科剛剛公佈的4月銷售金額74.4億元。而保利在4月的銷售爲91.48億元,超越了萬科與恆大。
與之相對應的是國內各大城市的房價變化趨勢。國家統計局日前在其網站上公佈了4月國內城市新建商品住宅價格變動情況。數據顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有43個,持平的城市有24個,上漲的城市有3個。環比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.2%。而與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有46個,比3月份增加了8個;持平的城市有1個;上漲的城市有23個,漲幅均未超過1.7%。4月份,同比價格上漲的城市中,漲幅比3月份回落的城市有18個。
種種數據顯示,在房企積極展開促銷,“以價換量”策略取得成效的同時,也促進房價開始合理迴歸,只漲不跌的局面已經改變。
巨大壓力促房企促銷
5月22日,中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發佈了《2012中國房地產上市公司測評研究報告》,對中國房地產上市公司經營業績、發展速度、風險控制、資本運營和創新能力等幾項指標進行盤點。數據顯示,包括滬深A股和境外上市的176家房地產公司,2011年主營業務收入均值爲55.91億元,同比微漲2.49%,和上年相比大幅減少了56個百分點。值得一提的是,上市房企營業利潤均值15.56億元,同比下降3.90%。全行業的營業收入個位數增長,以及總體利潤的負增長,尚屬近十年來的首次。
到今年一季度,這種下滑趨勢仍在繼續。數據顯示,146家A股上市房企共計實現營業收入713.37億元,同比2011年一季度的675.37億元增長了5.6%;共計實現歸屬與母公司股東的淨利潤94.42億元,同比2011年一季度的96.88億元下降了2.54%。
在房地產整體形勢下滑的局面中,綜合發展規模、發展速度、風險控制等多項指標,多數龍頭企業仍可保持穩健增長,其中萬科、恆大、中國海外發展領先所有房企,成爲2011年綜合實力榜前三強。碧桂園和金地集團也由於及時調整爲快進快出模式,排名由上年的第11和14名上升至第7和第10名。而轉型較慢的富力地產,則由上年的第6名下降至第9位。在2011年信貸緊張、資金成本高企的特定環境下,高週轉顯然已成爲衆房企的追求目標。多數房地產業內人士認爲,降價促銷以加快銷售回款,仍將成爲未來房地產銷售市場的主流。
以價換量策略成功
進入3、4月,衆多房企加大了降價促銷的力度。從上市房企近期發佈的4月業績可見,以價換量策略取得了成功。
恆大4月實現銷售額81.9億元,超越了萬科的74.4億元。這是繼去年恆大在全年銷售面積超越萬科後,首次實現月度銷售額超越萬科,奪得全國第一。而除了銷售額外,恆大4月銷售面積138萬平方米,同比增長57.8%,環比增長126.4%,銷售面積及其增速兩項數字均爲全國第一。同時,恆大也創下了其自上市至今三年間,4月份銷售業績在絕對值與增幅兩項數據上的最高紀錄。
談到兩者的業績變化,推貨量被認爲是主要因素之一。據萬科管理層透露,萬科4月推盤計劃比3月推盤量少30%,受此影響,4月認購量低於3月份。相比之下,恆大的推貨更爲積極。業績報告顯示,延續3、4月的態勢,恆大5月份新開盤7個項目,分別爲天津御景半島、廣州恆大御景灣、濰坊恆大名都、宿遷恆大綠洲、大同恆大綠洲、楊凌恆大城、邛崍恆大翡翠華庭。7個新開盤項目全月合計銷售13億元,繼續保持同比、環比大幅增長。
保利地產則宣佈,4月份公司實現簽約面積71.9萬平方米,環比下降23.2%,同比增長45.1%;實現簽約金額91.48億元,環比下降6.1%,同比增長36.86%。2012年1至4月,保利地產累計實現簽約面積215.79萬平方米,同比增長18.84%;累計實現簽約金額240.14億元,同比增長16.02%。
對於連續兩個月銷售額超90億元的業績,保利地產品牌中心副總經理何智韜認爲,主要還是由於公司抓住了近期市場回暖的窗口期,在產品定位、售價與銷售策略上都作了一些具體調整。據瞭解,4月份,保利地產的平均售價約爲1.27萬元/平方米,環比升22.3%,前4個月平均售價約爲1.11萬元/平方米。無論是4月份還是前4個月,保利的銷售均價同比均有所下降。
保利此前表示,今年新推貨源在800至1000億左右,新開工目標預計爲1000億,而新推貨量會主要集中於5至9月份。相關證券機構分析師認爲,保利在4月銷售均價環比上升、去化率處於市場平均水平的情況下,能取得過90億的銷售額,最主要原因就是其入市貨量充足,而這也是保利4月銷售額能超過萬科的最主要因素。(記者李廣軍)
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