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限購導致的住宅投資受阻,卻意外的成全了商業地產。個人紛紛投資商業地產項目,在北京市場上延續多年的投資者偏愛住宅項目的“商住倒掛”也在今年戛然而止。
亞豪機構數據顯示,截至目前,北京在售的望京SOHO、保利東郡等四個商業項目銷售額均超億元。商業地產價格也同比上漲12.3%,遠超住宅項目。
市場發現商業地產多個項目銷售過億
“我們這新開一個寫字樓,您有興趣購買嗎?”近日,在某銀行工作的李小姐常接到樓盤推銷員的促銷電話,與往常不同的是,以往打電話的人都是普通住宅銷售員,這幾次都換成了寫字樓。
雖然李小姐覺得這電話莫名其妙,自己寧願買住宅也不買寫字樓。但是北京市場上對商業地產的購買潮已經悄然掀起。
據記者瞭解,大興綠地中央廣場的寫字樓早已直接對個人出售,而龍湖長楹天街、望京SOHO,也都是散售給個人投資者。
房地產交易管理網數據顯示,目前望京SOHO、保利東郡、國投廣場、綠地財富中心4個項目今年銷售額已經過億。
綠地中央廣場自去年三月以來,已售出1184套寫字樓,成交均價18921元/平米,累計銷售額高達20億元。銷售業績要比住宅好得多。
北京統計局數據顯示,截止到5月14日,北京共售出商業、寫字樓12萬平米,比去年同期增長了34%。
行業分析開發商從住宅轉向商業地產
近期商業地產如此火爆,亞豪機構副總任啓鑫認爲,是樓市中對住宅地產的政策打壓,將投資投機需求擠出住宅市場,商業地產租金回報穩定的優勢纔再度得到投資者的認同。
如今,從住宅市場抽身出來的大量投資客正手握着大筆資金,目光鎖定在有穩定回報和升值潛力的商業地產。
另外,開發商轉戰商業地產已是大勢所趨。萬科、招商等原本以傳統住宅開發爲龍頭的房企,正在積極投身商業地產,成立獨立的商業地產開發公司,以重塑複合化的地產開發模式。
除此以外,蘇寧、家樂福、沃爾瑪等大型零售商也成立了房地產開發公司,主要開發商業地產。一時間,無論是以往以從事住宅開發爲主的專業房企,還是不具房地產經驗的下游承租使用方,均涌入商業地產開發領域。
據北京市統計局最新統計數據顯示,2012年1-4月,住宅完成投資309.8億元,下降25.7%,但是寫字樓完成投資76.3億元,增長81.7%;商業及服務業等經營性用房完成投資77.1億元,增長3.9%。
價格走勢2011年開始價格加速上行
一直以來,商業地產價格增長都比不上住宅項目,據亞豪機構統計數據顯示,2006年,北京商品住宅的成交均價爲8099元/平米,之後進入快速上行通道,到2010年已漲至20522元/平米,四年間住宅成交價實現了1.5倍的增速。
相比而言,商業地產的價格曲線則較爲平滑,2006年,商業、寫字樓的成交均價爲13938元/平米,是當年住宅價格的1.7倍,2010年升至21836元/平米,僅比住宅價格高出6.4%,相比2006年,四年僅上漲了56.7%。
但是,從2011年開始,商業市場價格開始加速上行,當年北京商業、寫字樓成交均價高達24514元/平米,同比上漲12.3%,而同期住宅價格漲幅顯著收窄,僅有6.3%,商業價格開始補漲。
購買提醒
對於目前市場上的商業地產投資風,任啓鑫卻表示,目前開發商蜂擁而至開發商業地產與經濟增速並不相符,目前來看本身就積蓄了泡沫,所以對於個人投資者而言,商業地產投資有風險,出手需謹慎。
任啓鑫對普通購房者提出了幾點建議:
第一,要目光長遠。
作爲一種投資行爲,一個項目的投資回報率必然是購房者的核心關注點,商業地產本身就是追求長期的物業增值,除了租金回報外,還應該評估5-10年後的價值增長潛力,不能簡單地依靠短期炒作來獲利。
第二,隱形門檻高。
雖然目前投資商業地產沒有“限購令”,但是對購房者的資金、資信門檻的要求並不低。商業貸款首付最低50%,年限最長僅有10年,且目前無法享受利率優惠及公積金貸款,這意味着按揭貸款的話,月供會非常高。
另外,銀行對貸款購房者的審查也比較嚴格,包括徵信、資產狀況等等。
第三,與開發商投資開發一樣,購買商業物業也需要一定的專業知識和商業眼光。
如果只考慮到投資成本而選擇購買位置不佳的鋪位,很可能遭遇租也租不出、賣也賣不動的窘境。
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