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樓市真的回暖了嗎?本期『中證面對面』邀請北京房地產協會秘書長陳志和偉業我愛我家(博客,微博)市場研究院經理程浩業對此展開深入探討。兩位嘉賓認為,當前全國房地產市場尤其是北上廣深等一線城市的成交呈現『價穩量昇』,但未來房價仍將處於築底過程。
中國證券報:近期包括北上廣深等一線城市在內的多地樓市成交量出現較快上昇,這是否表明樓市已回暖?
陳志:這不能單純解讀為樓市回暖,只能說是交易量指標回昇,這是調控應該出現的效果。房地產宏觀調控政策實施至今,交易量曾出現明顯萎縮,但今年尤其是4、5月份交易量開始回昇。一方面,房地產開發商主動順應市場要求,調低房價;另一方面,政策對於剛需購房加大支持。房價呈現『U』型曲線,未來將是房價築底的過程。
目前,在以北京為代表的一線城市房地產市場上,新房和二手房的交易量基本持平,這說明市場開始出現交易量的反彈,購房者的觀望情緒在慢慢松動。
程浩業:4月以來,樓市成交量回昇比較明顯。以北京為例,5月中上旬的成交量為13120套,同比上昇35.2%。歷史數據顯示,去年5月也是市場開始昇溫的轉折點,而今年的昇勢比去年更猛。再如,廣州5月中上旬的成交量也同比上昇超過20%。
成交量上昇一方面是因為市場整體供應量比較充裕,4、5月各城市針對剛需的樓盤集中釋放,北京4月下旬就有十多個新的預售項目。另一方面,需求較旺盛,尤其是觀望了一年多的剛性需求選擇在這個時候集中入市。
中國證券報:如何判斷未來幾個季度的房價走勢?房地產開發商還有『以價換量』的空間嗎?
陳志:如果房企上半年的業績完成得不錯,那就不會調整價格。如果上半年業績不好或旗下樓盤都集中在下半年入市,則這部分房企的項目價格還有下降空間。從整體的供給看,以北京為例,6月會有33個新盤入市,其中有十幾個盤針對改善型需求,區位較好,因此6月北京的整體成交均價會略微上漲。
程浩業:未來一兩個月內,整體房價還是會保持穩中有降的態勢。下半年或者更長時間內的整體房價如何走面臨兩個不確定性:第一,未來宏觀經濟和房地產宏觀調控的基調會不會有一個新的方向?第二,貨幣政策等將如何調整?
中國證券報:如何看待下半年的調控政策?如何看待多個地方試探性放松調控的行為?
陳志:房地產宏觀調控方向不會輕易改變,未來仍將堅持控制投機需求、調整房屋供給結構,改善老百姓基本住房條件等。同時,支持城市發展、支持住房昇級、支持改善型需求等也屬於調控政策范圍內。相關部門必須要有相應的配套制度,必須加快長期制度建設,一定要讓房地產行業、企業和百姓能看清房地產行業未來健康的、正常的發展路徑。
地方調控政策適度微調無可厚非,但調控的大方向不能變。例如,政策調整的前提必須是滿足首次置業需求。