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以銷售見長的潘石屹在公開宣佈增加公司持有物業兩年後,最終決定引進黑石,助其完成租售並舉的戰略轉型。
結盟黑石
5月22日,SOHO中國與盈石資產管理有限公司簽訂合作協議,併成立合資公司“盈石搜候(上海)有限公司”。合資公司由雙方各持股50%,合作期限爲10年。
自此,SOHO中國旗下自持的商業物業的招商及運營工作將全部交由盈石搜候打理。
據SOHO中國董事長潘石屹最新透露,SOHO打算自持的商業項目已增至5個,分別爲北京望京SOHO、銀河SOHO、前門大街、上海復興路SOHO、上海外灘SOHO,持有面積約共60萬平米。
而合資公司盈石搜候(上海)有限公司運營的第一個項目便是前門大街SOHO項目,這也是SOHO中國第一個持有型物業。前門大街SOHO目前運營的物業有2萬平米,到2013年底規模將近5萬平米。
據盈石執行總裁司徒文聰介紹,前門大街SOHO項目目前的出租率爲74%,但現有店鋪風格過於分散,接下來,商鋪租金將會針對性地降低,商鋪定位也將針對“每一天在街上走的幾十萬遊客”而做出調整。
對於此番合作,潘石屹稱,未來SOHO中國持有的商業物業會越來越多,而市場數據顯示,一線城市的寫字樓租金呈大幅上漲趨勢,所以,未來自持物業的回報率將非常高。
但他也指出,“核心地塊”、“銷售見長”、“新穎的建築設計能力”仍是SOHO中國最核心的力量,實現向持有型商業地產公司需要慢慢來。
轉型探索
事實上,逐步實現向持有型商業地產公司的轉變也是SOHO中國實現持續發展的必須路徑。
“散售模式”是SOHO中國長期以來賴以生存的方式。這種模式下,SOHO中國的賣點是“核心城市的核心地塊”,但由於城市核心地塊資源的稀缺性,且SOHO中國一直專注於北京、上海這些一線城市,散售模式的可持續性受到現實巨大的考驗。
而老潘亦預料到這一點,所以,自收購復興天地中心以來,他便不斷強調SOHO中國未來會增加持有物業的比例。
2010年,他保守估計,因爲涉及到商業模式的改變,通過SOHO中國有控制地調整,三年內持有物業將達到20%的比例。
但在SOHO中國2010年業績會上,潘石屹稱,“未來公司持有物業的比例會越來越高,持有物業的比例面積不一定大,但是含金量會比較高。這樣的模式應該是在2014年後成型”。
財務總裁唐正茂則補充說明,未來SOHO中國持有的物業將增至4個,分別爲前門SOHO、光華路2號,上海外灘SOHO,復興路SOHO。儘管這4個項目的土地比例僅佔32%,價值量卻佔45%。
爲了完成這一目標,SOHO中國在首個自持物業--前門SOHO的招商上並沒有少下功夫。
據悉,爲了推廣該項目的招租,潘石屹曾親自制定了三套營銷渠道。其中,包括與近94家代理機構合作、網上競租營銷及專門成立自己的營銷推廣隊伍。
作爲SOHO首個自持物業,前門SOHO出租業務經營成功與否,直接關係到未來三到五年裏SOHO能否如願實現將持有物業比例提升到50%的戰略轉型。
但就如今情況來看,沒有商業地產招商與運營經驗的SOHO中國,要靠一己之力達成這一目標,困難不小。
看多商業地產
不過,此次盈石的加入,或將改變這一局面。
資料顯示,成立於2008年盈石資產管理有限公司,由美國大型私募基金黑石參與創建,是專業面向中國商業地產的經營管理機構,旨在爲中國商業地產市場提供高品質、專業且全面的商業資產增值服務。
自08年進入中國後,盈石已參與國內多個城市的商業地產項目的運營與管理,在國內運營商業物業規模爲200萬平方米。
僅在上海,其參與管理的項目就達8個,包括復地地傑商業項目、豫城時尚、芳匯廣場、白金灣廣場、悅達889廣場等項目。
加上此次與SOHO中國的合作,或可看出黑石對內地商業地產正抱樂觀態度。
而據市場最新消息,黑石正洽購上海南京西路CBD商務圈的寫字樓項目--華敏帝豪大廈,總價或超過70億元,估算每平方米價格已逾33000元。分析認爲,此價格雖有投資機構認爲“偏高”,但仍然能被黑石接受。
一接近黑石的人士則稱:“黑石對於商業地產的興趣仍然存在。”
而除了黑石,看好中國商業地產的或不止一家。
零售地產是商業地產中重要的一員,從其去年一年的發展,我們或可洞見商業地產在內地無限風光的端倪。
據仲量聯行今年4月26日發佈的《2012中國零售地產市場投資展望》報告顯示,在去年信貸緊縮和房地產投資流動性收緊的背景下,中國大陸地區2011年零售地產投資交易額創歷史新高,達265億元。
2011年,中國零售地產市場投資總交易量的比例從上一年度的24%上升到30%。這說明,投資者對內地零售地產市場的投資意願顯著增強。在仲量聯行的統計中,對中國內地零售地產市場如此感興趣的買家裏,以亞洲的資本表現最爲活躍。
其中,新加坡上市投資機構鵬瑞利中國零售信託基金去年一年在瀋陽、成都和佛山等地共收購了五個項目,收購交易總額爲60元,在全年交易總額中佔比幾近1/4。
此外,對內地商業地產同樣感興趣新加坡企業還有華瑞中國地產信託和凱德商用。
對此,仲量聯行的總結是,“2011年新加坡的上市投資機構在中國零售地產市場取得了重大進展,其投資額約佔總成交額的34%”。
5月21日世邦魏理仕《亞太地區寫字樓市場觀察報告》同樣體現了內地商業地產的無限前景。
該報告顯示,2012年第1季度,亞太地區寫字樓空置率繼續緩慢下降。其中就包括香港、上海和北京等城市。
在空置率下降的同時,今年一季度京滬兩地的寫字樓租金仍然出現上揚。
據世邦魏理仕中國區辦公樓服務部執行董事馬樂介紹,“今年一季度,北京寫字樓租金依舊同比大幅上揚。尤其是CBD和金融街的租金遠超上海同等區域;上海寫字樓市場今年1季度租金總體增長平緩,浦東的租金漲幅最爲迅猛。”
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