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日前,河北省石家莊市下發通知,自6月1日起,將對市區國有土地基准地價進行調整。調價後,石市一級居住用地的基准地價從目前的2802元/平方米調整為4002元/平方米,上漲近43%。有關部門聲稱,此舉對房價影響不大。博主對此不敢苟同,面粉價格上漲,並且漲幅高達43%,面包價格焉能不『水漲船高』?可以肯定的說,石家莊房價將必漲無疑,而這對於普通百姓來說無異於一場『災難』,今後買房將『難上加難』。
基准地價大漲43%推漲房價『沒商量』
基准地價上漲43%,房價到底會不會上漲?且讓我們來算一筆賬。如今,石家莊二環內高層樓盤每平米七八千元已屬常見,那我們就以房價為7000元/平米的某樓盤為例,對比一下基准地價上漲前後的房價變化:
上漲前:我們知道,房價由土地成本、建築成本、配套費用、稅費和利潤等構成。首先我們來算一下綜合成本,在這7000元/平米的房價中,地價合計500萬/畝,按容積率3計算,土地成本=5000000元/畝÷667÷3=2498元/平米。建築成本約為1800元/平米,配套費用約為300元/平米,稅費約為700元/平米。因此,綜合成本=土地成本(2498元/平米)+建築成本(1800元/平米)+配套費用(300元/平米)+稅費(700元/平米)=5298元/平米。相應的利潤=房價-綜合成本=1700元/平米,利潤率為利潤÷房價=1700÷7000=24%。
上漲43%後:土地成本=5000000元/畝*(1+43%)÷667÷3=3573元/平米,建築成本、配套費用、稅費不變,綜合成本=土地成本(3573元/平米)+建築成本(1800元/平米)+配套費用(300元/平米)+稅費(700元/平米)=6373元/平米。若開發商維持利潤率24%不變,即(上漲後房價-綜合成本)/上漲後房價=24%,那麼,可推出上漲後房價為8385元/平米。
通過計算,我們看到基准地價上漲43%後,原本房價7000元/平米的樓盤,將漲至8385元/平米左右,每平米上漲幅度超1000元。當然,這僅是個例推導,不能代表所有樓盤漲幅,但如此一算,至少,地價上調會不會推漲房價,一目了然。
樓市調控『攻堅階段』地價上漲實不宜
其實,通過上邊的計算,細心的網友會發現,無論是基准地價上漲前還是上漲後,土地成本都佔到了綜合成本的50%以上,只不過基准地價上漲後,這一比重更大而已,再加上附著在地價上的各種稅費,可以說,土地價格因素佔到了房價的絕對大頭,它是房價的核心成本。
隨著這一輪樓市調控的持續發力,房地產市場去泡沫化、去投資投機化已初見成效,房價出現區域性下跌,樓市調控進入最敏感、最關鍵的『攻堅階段』。而要讓房價進一步下跌,土地價格無疑是最大的『攔路虎』,地價不降,房價怎降?地價不降房價大降不現實,也沒有多少降價空間。因此,地價『合理回歸』是房價『合理回歸』的真正前提。但如今,地價不僅沒有『合理下降』,某些地方政府反而大幅上調低價,使普通百姓買房負擔更加沈重,這顯然不利於房價的『合理回歸』,有悖於樓市調控的初衷和本意。
對於許多人來說,基准地價是個生疏的概念,其實,基准地價簡言之就是土地的初始價格,是政府確定土地出讓起拍價的重要依據。那麼,土地是面粉,房子是面包,面粉漲價了,而且是大幅上漲,面包能不漲嗎?事實上,近兩年來隨著一線房產大鱷的紛紛入駐,石家莊房價已經大幅攀昇並邁入『萬元時代』,隨著基准地價大幅上調,地價推漲房價,未來幾年石家莊房價很有可能進一步『水漲船高』,而本就飽受『買房難』困擾的普通百姓,則將不可避免的更加『捉襟見肘』。
今年3月以來,樓市步入一年中傳統的銷售旺季,隨著首套房貸利率下調、壓抑良久的剛需集中爆發以及開發商賣力促銷『以價換量』,全國樓市成交普現『回暖』,樓市迎來了名副其實的『金三』。4月份銷量雖略有回落,但也尚稱得上『銀四』。不過,5月樓市行情不再『給力』,首周成交量逐步下滑,『紅五月』漸行漸遠。存款准備金率年內二次下調,但對樓市影響有限,難形成強大提振作用,樓市未來三月仍然很有可能重返『低潮』狀態。
『強心劑』藥效減退樓市再陷『深度低迷』
早在三月樓市乍現『小陽春』之際,我們就預測過,此乃『真回暖假反彈』,不可否認,這波『暖流』確實為樓市送來了一股春風暖意,但並不足以支橕樓市的掉頭反彈。這是因為,無論從『限購令』還是『貨幣政策』來看,都沒有大幅放松的跡象和可能,也就是說,制約樓市反彈最重要的兩個『緊箍咒』依然存在。
而三四月份樓市之所以『回暖』,主要由於首套房貸利率下調、剛需集中爆發以及開發商『以價換量』,這三味『強心劑』同時注入的結果。不過,『強心劑』雖然效果立竿見影,但一旦藥效減退,則『回暖』也將隨之式微。具體來說,日前工行首套房貸利率8.5折已在多地叫停,且有多家銀行跟風縮至9折;剛需經過階段性的釋放之後已至『瓶頸』、後勁乏力;由於地價等成本因素的制約,開發商降價空間有限,隨著2011年9、10月份和今年年初的兩輪『降價潮』,開發商已經讓出一定的折扣優惠,進一步降價空間在縮減。
『緊箍咒』沒除,舊的『強心劑』藥力在減退,新的『強心劑』尚未成型,樓市未來幾個月內反彈無望,回暖亦難期。
屋漏偏逢連夜雨淡季來襲『雪上加霜』
樓市慣有『金三銀四紅五月』和『金九銀十』一說,處於中間的六月、七月和八月是一年中繼『春節』後的第二段傳統銷售淡季。這是由於,步入六月,日漸炎熱的天氣會對客戶到訪樓盤產生一定的阻力,尤其至七、八月酷暑時分,客戶上訪量會受到更大影響,而這對於低迷的樓市來說無異於『夏日裡的寒意』。
除卻外部因素影響外,房企自身還面臨著日益增大的『庫存』和『資金』壓力,而這兩種壓力將在銷售淡季令房企更加難以承受。數據顯示,今年一季度,A股137家上市房企合計庫存高達12970億,而在11年年報中,這一庫存指標則為12150億,也就是說,一季度上市房企庫存再次上漲了800多億,上漲比例達到了6.7%,庫存壓力不容小覷;至於資金方面,A股137家上市房企一季度負債14288.6億元,比去年年底13772.5億元的負債總額上漲了3.7%,包括萬科[簡介最新動態]A、招商[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]等龍頭房企負債率較年初均有小幅上漲。而房地產整體行業負債率,在2011年創下72.1%的高點之後,一季度該項數據接近73%,再創歷史新高。
4月12日晚,央行宣布年內第二次下調存准率0.5個百分點,釋放流動性4000億元,為樓市增加了遐想空間,而地方微調近日來的『蠢蠢欲動』,似乎也為開發商透露出些許『曙光』。不過,在銀行仍然嚴控房地產領域貸款的情況下,此次存准率下調對樓市而言影響甚微、利好有限。地方微調雖然『滿腔衝動』,但能否博弈過中央仍是未知,況且即便『微調』蓋過『調控』,見效也需時日。現實是,3、4月的樓市回暖『強心劑』已在消退,6、7、8月的銷售淡季正姍姍而來,樓市仍將重返『低潮期』,房企對此應有足夠認識,不宜過度樂觀,並提前做好心理准備,尤其要緊緊抓住並利用好每一次的政策『窗口期』。