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是開發商督促業主按時還款還是將房本再次抵押進行融資———
『高高興興買到房,辛辛苦苦還房貸』,用這句話來描述貸款購房人毫不為過,象征著房產歸屬的一紙房本便成了購房人多年、甚至一生辛苦的結晶。而在固安永定河·孔雀城貸款購房的業主盡管早已收房,但是距離拿到房產證恐怕還有十年、二十年的距離。事實上,孔雀城部分業主房產證已經核發,卻被開發商告知:還清貸款纔能拿到房產證。多位業內人士聽到這一扣發房產證理由不禁啞然,法律人士也表示毫無道理。
房產證已下發
業主卻拿不到
近日,固安的永定河孔雀城[最新消息價格戶型點評]開發商,通知其四期業主領取房產證。『豈料到了售樓處纔知道,貸款購房的業主要簽署一份補充協議,纔能拿到房產證的復印件,原件則要等到房貸清償完畢纔能拿到!沒有貸款購房的業主均取走了自己的房產證。』業主秦女士說。
據了解,該份補充協議大體內容是要求業主委托開發商,在房貸尚未還請之前,保存在一個第三方機構。秦女士表示,『開發商工作人員告訴我,等到還清貸款,纔可以去房管局拿到自己的房產證。但是,我明明看見自己的房產證就在開發商手裡。』
據介紹,秦女士去領房產證當日,開發商工作人員告訴業主,如果補充協議不簽,那房產證就只能放在開發商手裡了。
隨後,秦女士找到了該項目開發商負責人,被告知扣押自己房產證的並非是開發商,而是銀行。秦女士表示這點可以理解,『雖然在北京貸款買房不會出現這種情況,但是考慮到銀行畢竟是「債主」,或許在固安買房銀行會將房產證暫扣?』
然而,在近期一次提前還貸的過程中,秦女士詢問銀行工作人員,銀行工作人員表示,『貸款時,你的房子已經抵押給銀行了,我們是不扣你房產證的。』
實際上,對於暫時不能拿到房產證,秦女士並沒有必要著急,由於不能轉按揭的緣故,在沒有還清貸款之前,秦女士房子是不能當做二手房賣的。『但讓我擔心的是開發商扣下房產證並要求簽署補充協議,還將業主拿不到房產證的責任推向銀行。這開發商究竟想要拿著我的房產證做什麼?』秦女士強調。
銷售與客服口徑不一
我們以購房人的名義來到孔雀城,明確向銷售人員詢問,『貸款購房之後,多久可以拿到房產證?』銷售人員的回答是,『業主收房之後兩年內即可拿到房產證。』
銷售人員介紹,『貸款購房,辦了貸款就相當於開發商收到了全部房款,到時候只要業主簽一個委托書,我們開發商會有專人幫著業主辦理房產證手續。』
雖然秦女士至今拿不到自己的房產證,但是在我們的實地探訪中,孔雀城銷售人員在銷售過程中,並未就什麼補充協議對購房人有所說明。
事實上,像秦女士這樣的糾紛,早在2009年她到孔雀城看房之際就發生過。秦女士回憶,『2009年看房的時候,在售樓處遇到過業主與開發商鬧糾紛,記憶深刻的一句話是一位業主說「我就是銀行的,我怎麼不知道要扣房本?」』
扣房本為督促業主還貸?
一位不願具名的市場人士表示,開發商扣房本,這事完全沒有道理。『采用全款購房還是貸款購房,這只是購房人付款方式的不同,但是從開發商的角度來講,這兩種方式基本沒有多大的差別,因為業主首付款肯定是交給開發商了,剩餘的房款,只要銀行放款,同樣是進入了開發商賬戶,這和業主全款購房的性質沒有什麼差別。唯一的差別就是首付款之外的餘款,一般要晚幾個月纔到開發商賬戶,所以往往開發商對全款、貸款這兩種付款方式采用不同的優惠折扣。』
既然購房人以何種付款方式對於開發商而言幾乎無異,那為什麼貸款購房和全款購房在孔雀城受到不同待遇?固安一位開發商負責人表示,孔雀城將貸款未償還業主的房產證暫扣,或者說交由第三方保管,或許是為了給業主心理上一些震懾,促進業主按期還款。他表示,固安地方銀行為了防止貸款人停止還款,往往將壓力轉給開發商,即:一旦有購房人停止還款,銀行便要求開發商促進購房人還款,倘若開發商未能促成購房人還款,銀行可以采取多種方式在開發商後期與銀行的合作中卡開發商的脖子。
對於這種說法,業內人士認為恐怕這並不是全部。『房貸對於銀行來說,是一塊高利潤業務,因此,在房貸業務方面,銀行也非常期待與開發商保持良好的合作關系。此外,作為金融部門,本身在貸款申請時就已經有著非常嚴格的審批程序,以核實貸款人的有能力、有意願還款。再者說,即使出現業主惡意不還款,銀行將可依靠抵押物來獲取保障,何必轉嫁於開發商。更何況,目前來看業主無故惡意停供房貸發生率極低,為了震懾極少數業主而將打擊面擴大至全體貸款業主,未免傷及無辜。』
開發商或利用業主房產證解決自身資金問題
對於秦女士來說,房產證不在自己手裡,勢必影響該房屋轉手出售。另外,即使業主暫時不准備將房子出售,但是房產證在開發商手裡還是難免擔心。『還款期動輒十年、二十年,要是在此期間開發商倒閉了,我找誰要房產證去?』業主表示。
值得強調的是,開發商還有可能拿著業主的房產證再次抵押。京華律師事務所房產律師徐斌表示,開發商拿著業主的房產證不給,很難斷定開發商是不是想要將業主的房產證再次抵押。徐斌解釋說,『雖然房產證顯示的產權所有人是業主本人,一般來講,沒有業主本人同意,那麼就不能抵押給他人,但是,不要忘記在辦理房產證等環節,開發商是有業主委托授權書的。另外,一般我們的購房人在購房階段,往往對簽署各種文件警惕性不高,結果導致開發商可以輕易取得想要的委托授權書。另外,開發商還可以拿著業主的房產證作為民間融資的擔保等。』如果發生這樣的事情,勢必將牽扯孔雀城所有貸款購房的業主。
另外,徐斌建議,在確定自己房產證已經核發的情況下,想要拿回自己房產證的業主,可以繞過開發商,直接到相關部門掛失補辦,這樣未嘗不是一個辦法。