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廣州市政府辦公廳近日印發《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》(以下簡稱《辦法》),並決定從2012年7月1日起施行。16日,市法制辦相關負責人通過媒體向公衆解讀《辦法》的相關內容。《辦法》規定,4樓及以上舊樓才能加裝電梯,且要經“專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上業主同意”。
加裝電梯要“2/3”同意
據瞭解,《辦法》出臺前,廣州市在實際工作中按照《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國行政許可法》和我省的有關規定,近幾年共辦理了800多宗加建電梯案件,核發《建設工程規劃許可證》及同意進行批前公示的案件有700多宗,通過率約達到了90%。此次制定《辦法》,主要是通過文件的形式將廣州市原有做法進行規範和細化,以方便相關工作的開展。
廣州市法制辦相關負責人介紹稱,《辦法》明確了既有住宅增設電梯的條件(詳見“名詞解釋”)。高層業主支持加電梯,而低層業主反對,是既有住宅增設電梯的主要困難。高低層業主爭議的焦點是多少業主同意增設電梯纔有效的問題,表現在法律上就是《物權法》第76條和第97條的適用問題。爲釐清有關法律問題,市法制辦專門召集理論界、實務界法律專家召開論證會,明確了既有住宅增設電梯應滿足的相關條件。
《辦法》規定,既有住宅增設電梯的建築設計方案應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上業主同意,且建築設計方案應當徵詢全體業主的意見;同時規定,增設電梯擬佔用業主專有部分的,應當徵得該專有部分的業主同意,即增設電梯需要擬佔用業主專有部分業主的100%同意。
同時,既有住宅增設電梯應當經過全體業主充分協商。此外,同意增設電梯的業主還應當以書面協議形式達成增設電梯工程費用的預算及其籌集方案、費用分擔方案、與不同意增設電梯的業主展開協商,並對利益受損業主進行補償的資金籌集預案。
補償問題由業主自行協商
市法制辦相關負責人指出,加裝電梯利益受損的業主的補償,屬於業主之間的民事法律關係,《辦法》明確了業主之間的協商原則,並充分體現在增設電梯的全過程。
《辦法》規定,增設電梯既有住宅增設電梯的意向和建築設計方案應當充分聽取擬增設電梯所在物業管理區域範圍內業主的意見;建築設計方案應當在擬增設電梯所在物業管理區域範圍內公示不少於10天,徵詢全體業主的意見。街道辦事處、居民委員會、原房改售房單位或者業主委員會等應當對既有住宅增設電梯工作予以協助和協調。業主之間發生爭議,向基層人民調解組織請求調解的,基層人民調解組織應當依法組織調解。
《辦法》還明確規定,增設電梯的業主要與不同意增設電梯的業主展開協商,並規定同意增設電梯的業主應當以書面協議形式達成增設電梯工程費用籌集方案、電梯維護保養方式及其保養維修費用分擔方案、協商和補償資金籌集預案。
可申請使用住房公積金
《辦法》指出,既有住宅增設電梯所需要的資金,可以按照以下方式籌集———
根據所在樓層等因素,由業主按照一定的分攤比例共同出資,分攤比例由共同出資業主協商確定;
屬於房改房的,可以申請使用單位住房維修基金;可以申請使用房屋所有權人名下的住房公積金、專項維修資金;原產權單位或者原房改售房單位(不包括財政撥款的預算單位)出資;社會投資等其他合法資金來源。
與此同時,《辦法》還規範了既有住宅增設電梯的程序。據介紹,按照《辦法》既有住宅增設電梯的整個流程,從協商到辦理產權登記,大致可分爲以下4個步驟———
業主協商同意增設電梯,滿足“兩個三分之二”的要求;辦理規劃、建設施工手續;動工建設,安裝電梯;竣工驗收及產權登記。其中,對於已經預留電梯井的,不需要規劃審批手續和建設工程規劃驗收手續;工程投資額小於30萬元的,不需要辦理建設工程施工許可證。
名詞解釋
既有住宅:本辦法所稱的既有住宅,是指具有合法報批手續或權屬證明,已建成投入使用的4層及4層以上的多業主無電梯住宅。
專有部分:根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定,建築區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定爲物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成爲特定業主所有權的客體。規劃上專屬於特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應當認定爲物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
專有部分面積和建築總面積:根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定,物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積,可以按照下列方法認定:(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;(二)建築物總面積,按照前項的統計總和計算。(記者鄭旭森通訊員鄭丹紅)
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