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記者陳娟
姓名:Henry
年齡:35
職業:外企職員
置業經歷:2006年購入漢陽一處社區商鋪,一年後因爲家庭急需資金低價賣出;2010年購入漢陽另一處商鋪,目前租金回報7%。
有閒錢才投資
經過了第一次投資商鋪,我才知道,投資商業地產是沒有剛需的,只有閒錢才能拿來投資。
2006年,我看着周圍有些朋友開始投資房地產,而且形勢不錯,我就也萌生了投資的念頭。那時候手頭有十幾萬的閒錢,當時覺得沒什麼用到的機會,再加上當時有點急迫的想通過投資快速賺錢積累資本,就想到買個小鋪子。我一向覺得商鋪比較平穩,比房子的回報率應該更高,不然怎麼說“一鋪養三代”呢?
說來也巧,有一次去漢陽一個朋友家玩,他們社區的一個門面寫着轉讓。我就打電話去了解了一下,感覺價格比較合適,包含稅費總價近20萬,位置在鍾家村附近,人來人往做零售都不錯,而且業主之前的租戶也表示願意續租。和老婆商量了一下我就快速做出了決定,買下了這個商鋪。
當時我用來買商鋪的錢是我們的全部積蓄,完全沒有給自己留備用資金和儲蓄。到了2007年,老婆生了一場大病需要近十萬元的手術費,剛好那年爸媽在老家買了新房也拿出不錢接濟我們,我當時還打算給一筆錢給爸媽裝修,自己平時的收入還要供房子……總之後來權衡一下決定只有把門面盤出去。因爲要得急,也沒跟中介要求價格,只要不虧就行,最後成交22萬,基本不賺不賠。
做好持久戰的準備
商業地產作爲投資物業,對於資金的要求是相對較高的。如果手頭有閒錢,在客觀評估經濟實力的基礎上,理性投資商業物業,纔是可取之道。像我當時拿着家裏所有的錢來購買商鋪,這對於自己和家人來說都是不負責的行爲。所謂閒錢,是指在滿足基本生活需要的情況下,還要留出應對生活中突發狀況的資金。
另外,用於投資的資金,在投資方式上也要考慮多元化,商業地產的投資總的來說還是高風險的。如今買商業地產賺快錢的時代已經過去,長線操作是大勢所趨。在商業地產發展的巔峯時期,如果地段選得好,年初買進的鋪子年底賣出都有錢可賺。但是,尤其是經過了近幾年的快速成長之後,商業地產發展漸趨平穩。通過短線操作來賺取高額利潤的時代已經過去,現在投資商業地產更需要打持久戰。
在限購政策沒有鬆動的情況下,商業地產成爲當下衆多被限購人羣的首選。但是,這些經歷過房價直線攀升資產快速增值的投資者們,現在更需要重新審視市場,多點耐心,做好長期持有才能實現增值的準備。
所以,經過了幾年的積累和調整,我逐漸完善和優化了自己的投資計劃。2010年,我在漢陽又買入了一個小商鋪,屬於帶租約銷售的項目,目前的租金回報率有7%。
商業地產也講品牌
很多人覺得,買房子要選品牌,買商鋪則是重地段。其實,品牌附加值,在哪裏都通用。特別是,在市場競爭激烈的情況下,品牌的優勢效應更加明顯。
相較於住宅而言,商業地產的品牌涵蓋更廣,不僅是開發商的品牌,運營商的品牌更爲重要,品牌的優勢更多時候是體現在後期的招商和運營上。品牌開發商和運營商,擁有更多的資源以及更強的整合能力,能夠有效地保證後期的運營。我選鋪的時候,就着重考慮了運營商的背景,在其他地方有成功運營的案例。
我目前進行的投資基本還屬於是小額投資,都是些總價偏低的小型商鋪。而商業地產的投資經常會牽扯到大額資金,比如現在比較熱的寫字樓,動輒都是百萬甚至千萬級別的金額。如果是這種類型的大宗物業,我認爲有必要請專業機構進行調查評估。大部分的投資者對於商業地產這種比住宅遠爲複雜的投資產品缺乏全面的認識,憑藉自己的感性認識選擇,風險很高。
專業機構介入投資,其實在國外很普遍,但在武漢可能還是個新鮮的事情。專業機構主要有兩個方面的作用,一是前期的調查評估,預估投資的風險性和收益率;再就是購買後的服務,比如招商、運營和出售等。
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