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本報記者劉曉雲深圳報道
收購香港上市公司,卻沒有在香港上市的計劃,只是作為國際化的一種嘗試,萬科[簡介最新動態]的收購頗為耐人尋味。
5月14日,萬科宣布將以10.79億港元收購香港上市公司南聯地產73.91%股份,成為招商地產[簡介最新動態]收購香港上市公司之後的又一個焦點。
“目前萬科並沒有注入資產、開展融資等方面的計劃,而且短期內可以注入的資產規模也有限,難以起到融資平臺的作用。由於標的公司的規模有限,交易對價佔萬科總資產的比例不足千分之四,探索意義大於對萬科經營業績的實質性影響。”萬科集團董事會秘書譚華傑在接受本報記者獨家專訪時表示,收購對萬科未來是否去香港上市不產生影響,目前萬科也沒有在香港上市的具體計劃。而業內人士認為此舉有利於萬科的國際化進程以及海外融資。
不錯的買賣
公告顯示,萬科全資子公司萬科置業(香港)有限公司已於5月13日與永泰地產達成收購香港上市公司南聯地產股權的協議。永泰地產、南聯地產均為在香港聯合交易所上市的公司。
收購完成後,萬科的全資子公司Wkland Investments Company Limited還需要對南聯地產股份履行全面要約收購義務。
實際上,對於這項收購萬科計劃已久,萬科各高層也在不同場合表示過會尋找機會。
“我們和多家企業進行過接觸和洽談,經過一系列的調研、比較和評估,確定南聯地產是合適的收購對象。”譚華傑透露,收購價格與標的公司重組後的淨資產比較接近,萬科認為這是一個合理價格。
根據協議,永泰地產將對其控股的南聯地產進行重組。重組完成後,萬科置業將通過Wkland Investments Company Limited以10.79億港元收購永泰地產持有的191935845股南聯地產股份,佔重組後的南聯地產已發行股份總數的73.91%,收購價格相當於5.6197港元/股。
由於收購金額、標的公司規模都較小,譚華傑表示本次收購對萬科的總資產、淨資產、淨利潤、負債率等關鍵財務指標均不會產生重大影響。
與金地[簡介最新動態]、招商地產欲買或已買的香港“淨殼”相比,萬科此次買入的南聯地產,可以算是一筆不錯的資產。
在重組後,南聯地產將僅持有位於香港新界葵湧區約65.7萬平方英尺的物業,該物業在2011年12月31日的評估價值約11.2935億港元,在萬科完成收購後,該在港物業將直接成為萬科的新增土地儲備,這也意味著萬科在境外的地產開發邁出了啟程的一步。
“收購的主要目的就是進行國際化嘗試,香港屬於國際化市場的一部分,標的公司重組後的主要資產為持有收租物業。香港租金收益率較高,金融產品豐富,在香港進行持有物業業務的探索,目前條件比在境內更優越。”譚華傑表示,此次收購僅是萬科國際化的一個鋪墊。
盛富資本總裁黃立衝也認為這對萬科的國際化進程將是一個推動,中國是一個外匯管制的國家,萬科A股很難隨意地把資金投到海外,而港股則方便很多,多獲取一個平臺對萬科有利無弊。
融資猜想
內地房企一直對海外資本市場虎視耽耽,萬科也不例外,因而此次收購被不少業內人士賦予了各種戰略層面的解讀。
中國房產信息集團分析師薛建雄認為,收購南聯地產一方面為萬科實現國際化搭建一個平臺,未來可以利用該平臺實現更多海外項目的收購,其次則是搭建一個海外的融資平臺,幫助其更方便地調配資金。
“在國內A股市場,萬科的融資環境可能相對會好一點,但融資難度與成本都高於香港,以萬科的規模在香港融資,成本就要低很多。雖然萬科還有B股,但基本是"殘廢"的。”黃立衝也認為此種情況下萬科擁有另外一個融資平臺非常重要。
實際上,萬科早在2007年就在香港注冊了萬科置業,主營業務在內地的房地產公司,其和在港上市的內房股惟一的區別就是非上市的,而不少分析人士認為這很可能是萬科進入香港資本市場的重要布局與鋪墊。
海外資本是萬科謀求資本多元化的一個組成部分,萬科管理層也一直在探索包括在海外資本市場進行公募或私募的可行性。
“雖然它不能在資本市場獲得融資便利,但可以通過私募等方式,與香港、新加坡等地的金融公司實現合作,推動公司進行融資。”譚華傑坦承,除通過本次收購開始在香港嘗試持有物業業務外,目前還沒有其他具體的計劃。
按照香港上市規則,收購完成以後即可進行增發、配股和融資。
“可以使用一些可轉債向投資者進行一些借貸,或者是發行債券,用股權證和可轉債這種機能可以減少融資的成本。”黃立衝分析認為,從萬科現在的持股比例來看,大可以通過融資來稀釋股權,一方面可以配股籌集資金,另一方面可以注入資產增股。
而另一種猜測則是,萬科可能在為商業地產的發展設立另外一個融資平臺,這一點與金地、招商的香港購殼目的無二。
有不具名的業內人士分析,萬科這兩年加大了商業地產的開發力度,在商業地產領域的運作頗為低調,但很迅猛。
“也有可能萬科還會考慮再買一個香港殼公司,作為商業地產融資的一個平臺,畢竟住宅與商業地產混在一起不是一件好事,會是一種價值的破壞。”黃立衝同時認為,萬科在商業地產方面有短板,其大部分項目都在比較偏遠的地方,現無在香港資本市場估值很高的優勢商業地產項目。
然而,一切或只是猜測。對於外界種種推想,譚華傑堅稱萬科目前在港無任何資本運作計劃。