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5月2日,北京市國土資源局官網發布公告顯示,收回北京雅居樂房地產開發有限公司在朝陽區百子灣路14號地的國有建設用地使用權。圖為雅居樂集團主席陳卓林在業績發布會上回答媒體問題。
近日,北京朝陽區百子灣地塊被收回的消息,將業內關注的焦點進一步引向調控環境下房企土地開發的現狀,以及對地王項目銷售的關注。
雅居樂百子灣地塊在2010年初就該被收回
5月2日,北京市國土資源局官網發布公告顯示,收回北京雅居樂房地產開發有限公司在朝陽區百子灣路14號地的國有建設用地使用權。公告同時稱,『在本公告發布之日起1年內暫停雅居樂公司及其關聯公司參與我市新的土地出讓交易活動資格。』據了解,該地塊總價7.1億元,規劃建築面積41464平米,樓面地價17123元。
對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,按照現行北京市土地招拍掛交易規則,假若只是因為未按照出讓合同的約定繳納地價款的話,朝陽區百子灣路14號地塊在2010年初就應該收回。有業內人士也曾表示,這期間雙方肯定存在協調,但一直拖到現在,可能是企業實在是頂不過去了。
北京理工大學管理與經濟學院教授周畢文對中新網房產頻道表示,應該規范相關法律條文的示警和示范作用,文件不能光說不做。在土地資源緊張的情況下,更應避免土地資源的積壓和浪費,加強對企業拿地及地價款繳納的管理和約束。
北京單價地王項目平均簽約率僅為28%
鏈家地產及北京中原地產皆對百子灣周邊市場做出分析,一致認為該地塊開發利潤空間有限,甚至有虧本的風險。
北京中原市場研究部總監張大偉表示,目前百子灣周圍在售的商品房及品質較好的二手房均價均在3萬-3.5萬元之間,而百子灣地塊樓面價已經超過2萬(剔除部分公建)。鏈家地產市場陳雪認為,該地塊1.7萬的樓面價已經接近周邊新房價格的一半,如果再考慮到建安、營銷、財務、人力成本,其未來每平米的利潤可能不足萬元。其未來若以市場能夠接受的價格入市(10%降價),其每平米的利潤可能僅僅有6000元左右,合計利潤僅為2.4億。如果不退地就必須繳清餘下土地款並動工開發,短期內一次性的資金支出可能高達8億以上,這對於華美地產這類以營銷策劃為主的企業來講不是一個小數目。
同時,之前已入市的地王項目銷售情況並不樂觀。據鏈家地產市場研究部對北京單價地王前十的統計,如保利東郡苑,如緣居南裡,遠洋天著景園,保利望京苑和中海九號苑等5個項目,截止至2012年5月3日,平均簽約率僅為28%;累計的平均銷售額僅為土地款的24%。此外,統計自2011年10月以來的售價在3萬/平米以上的中高端項目簽約率為10.5%。
再分析百子灣地塊的自身情況,『總體量僅4萬平米,而且有一定面積的公建,僅能建設200-300套住宅,項目很難做到高端。』張大偉說。
諸多方面的分析表明,華美地產在百子灣高價拿地之初就暗藏風險。如今,房地產市場深受調控政策的影響,早已不是企業拿地時火爆的市場局面,房企庫存積壓、資金趨緊等現狀,導致昔日的地王不得不中途流產。『從企業層面看,退地可能也是企業的無奈之舉和選擇。』周畢文說。
資金壓力下企業退地或能避免更大虧損
中新網房產頻道了解,遭到退地的此北京雅居樂非彼『廣東五虎』之一的雅居樂集團,北京雅居樂房地產開發有限公司隸屬華美地產。華美地產是總部設在北京的一家為房地產開發公司提供集全程顧問、銷售代理、項目整合、資本運作等多項服務於一體的綜合性公司,在營銷方面有所見長。
2009年和2010年間北京地價和房價猛漲,期間華美地產多次拿地,尤其在領漲北京市的通州區域。通州九棵樹地塊、通州永順鎮楊莊路地塊、通州通胡大街70號地塊皆被華美地產收入囊中。其中,九棵樹地塊因為拖欠出讓金,華美旗下北京祁連地產已被暫停拿地資格。
在房地產調控持續加力的背景下,曾經領漲北京市的通州,如今也是降價幅度最大的區域。據中原地產統計,區域內目前的實際均價在1.3-1.4萬元左右。在這個價位,大部分項目有所換量,單月成交500套左右,成交雖有起色,但是相比調控前過千的成交量依然有所差距。可見,並不樂觀的銷售狀態,使通州的樓盤面臨銷售壓力,資金回籠自然受到影響,正如胡景暉所表示的,『當前開發企業資金壓力較大,加上房價走勢已經遠遠偏離之前(2009年)的預期,企業明智的選擇退地或將使企業避免更大的虧損。』(孫建永)