|
||||
樓市深度調整期,又現地王退地。5月2日,北京國土局發出公告稱,北京雅居樂房地產開發有限公司(下稱北京雅居樂)2009年以7.1億元競得的朝陽區一地塊,因未按照出讓合同約定繳納地價款而被收回。此次地王被收回,也牽出兩個“雅居樂”的烏龍事件,北京雅居樂背後到底是誰引發關注。
大批2009年天價地塊已成爲開發商的消化難題,北京雅居樂在當年以黑馬姿態殺入土地市場拿地,是當年拿地熱潮的典型,拿地後無力開發主動放棄,也對目前地產市場做了最好的解讀。北京一家大型房企副總也向記者感嘆:“退地現象又一次出現並不偶然,市場難以支撐當年的高地價。”
早被放棄的地王
5月2日,北京市國土資源局的公告表示,北京雅居樂房地產開發有限公司在2009年12月競得的朝陽區百子灣路14號地塊,由於未按照出讓合同的約定繳納地價款被收回,同時將從5月2日起一年內暫停雅居樂公司及其關聯公司參與北京市新的土地出讓交易活動資格。
時間回到2009年12月30日。
朝陽區百子灣路14號地塊是2009年北京市出讓的最後一幅地塊,由於2009年全年北京“地王”頻出,因此這“年度最後地塊”的出讓也備受關注。
據當時的公開數據顯示,朝陽區百子灣地塊規劃建築面積41464平方米,起拍價近1.7億。競拍當天,北京雅居樂經過26輪競價,擊敗了北京建工置地、北京國銳房地產開發有限公司等5家開發商,以成交總價7.1億元競得這一地塊,樓面價約爲1.712萬元/平方米。而當時這一高達325.2%的溢價率,也讓這一地塊晉升爲當年的高溢價“地王”。
“一開始大家都以爲是雅居樂在北京的分公司,覺得實力很強大,後來才知道是北京本土的黑馬房企。”在房地產行業混跡多年的媒體人士郭海至今還能想起當時看到這個競拍結果時的感受。
競拍成功後,北京雅居樂與北京市國土資源局簽訂了土地出讓合同,並繳納了1700萬合同定金。
但誰也沒有想到,截至2010年5月10日,北京雅居樂卻一直並未按照出讓合同的約定繳納地價款。而據記者瞭解,直到今日,這一項目也沒有任何開發跡象。
“當時因爲想在大郊亭橋附近買房,所以還專門關注了一下這個項目在網上的業主論壇,但從拿地之後,這個公司基本上就沒什麼動靜了。”在國貿附近工作的陳先生從2009年開始就一直關注着國貿周邊的在售樓盤,而這個雅居樂百子灣項目卻一直處於待售狀態。
“從它在2010年就一直沒繳納地價款這一行爲來看,這一公司實際上在拍得土地之後就決定放棄這一地塊和定金了。”中原地產一位分析人士表示,“原因主要集中在兩個方面:一方面是企業本身遇到了資金問題,在合同到期日沒有能力繳納地價款;另一方面也是因爲從2010年開始樓市調控開始,企業判斷這一地塊投入開發之後無法取得理想回報。”
根據北京市國土資源局發佈的公告,市國土局除了將與雅居樂公司解除朝陽區百子灣路14號住宅混合公建用地的出讓合同之外,對於雅居樂公司已繳納的1700萬元合同定金也將不予退還。
神祕“雅居樂”圈地夢斷
與此同時,這個與“華南五虎”之一的雅居樂地產控股有限公司有着相同名字的北京開發商,也隨着國土局的一紙公告被推到了風口浪尖。
事實上,這個名爲“北京雅居樂”的房地產開發公司隸屬於華美地產,一個並不怎麼爲人熟知的神祕地產商。
根據公開資料顯示,華美地產從1994年以二手房業務起家,業務範圍一步步從一手房營銷代理,到投資合作開發,直至如今的大規模自主拿地開發,看似“相當低調”的華美地產在房地產行業裏已經深耕多年,而且也爲自己打造了另一個知名品牌——“K2地產”。
2009年是華美地產在北京土地市場上最爲風光的一年。這一年,華美地產變換多個“馬甲”公司在北京的土地市場上斥資超過40億元大肆圈地,獲得的地塊包括大興區西紅門商業綜合區一期項目用地、大興區黃村(新城北區22號地二期)居住項目用地、通州區九棵樹大街居住項目等。
據一位知情的業內人士對記者表示,由於華美地產是從營銷代理起家的,因此華美地產的操作模式也類似於“傳銷”模式。
在以17.4億元拍下北京市通州區九棵樹“地王”後,曾有華美地產的內部人士向媒體表示,華美地產已經建立了“壟斷通州樓市”的目標,華美地產負責拿地的投資部門,就如營銷團隊一樣,內部分成了若干小組,“每個組之間就找地和拿地進行競爭。”
爲了不過多地引起注意,華美地產在土地市場中都是以項目公司出現。其中,2009年6月份拿下通州區九棵樹“地王”地塊的北京祁連房地產開發有限公司也是華美地產旗下一員。據記者統計,到目前爲止,華美地產旗下的子公司共有16家之多。
但是,很快華美地產就因爲其資金問題引起了業內關注。由於2009年拿地頻繁,華美地產的資金在2010年初就已經顯得有些捉襟見肘。
事實上,日前被國土局公告收回的百子灣地王事件,並非華美地產孤例。2010年4月30日,上述華美地產旗下的北京祁連房地產開發有限公司,因拖欠土地出讓金,曾被北京市國土局暫停公司及其關聯公司的拿地資格。當時媒體報道,祁連地產拖欠的正是近一年前以17.4億元拿下的北京通州區九棵樹地王的土地出讓金。而在當時,通州的K2海棠灣和K2清水灣項目銷售額不超過22.5億元。
這理所當然地被業界解讀爲,華美地產資金吃緊。而當通州房價開始領跌北京樓市之後,K2清水灣便推出了全款購房每平方米降4000元的活動,K2海棠灣也推出全款購房降2000元的活動。華美地產則成爲這一次調控中首先做出銷售策略調整的開發商之一。
“退地重現不偶然”
“華美地產的做法其實在2009年是很具有代表性的,就是認爲只要拿地就能掙錢,”北京市房地產協會一位副祕書長對記者表示,“那時候的地王很多都是不知名的黑馬公司。”
同樣也是2009年,中化方興投資管理有限公司競得了朝陽區廣渠路15號地,以40.6億元,刷新了北京公開出讓土地的最高總價紀錄。成都中澤置業以19.6億元競得北京奧運村鄉地塊,樓面價高達15216元/平方米,成爲當時的總價和均價雙料地王。
事實上,不僅2009年的“地王”們有着幾乎相同的“創造史”,就連此次北京雅居樂的被罰退地也並非首例。
2009年11月順義區國企大龍地產以50.5億元拍下順義區後沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地,成爲了新“地王”,但由於公司不具備支付能力,隨後北京市國土局以大龍地產逾期未簽訂出讓合同的理由,收回了該地塊並罰沒2億元競買保證金,並暫停大龍地產的土地出讓交易活動的資格。
而在今年,上海崇明地王被企業退回後重新出讓,成交價格較前一次縮水一半。上述北京房協副祕書長表示,2009年天價地塊頻出,2010年樓市開始調控後,很多當時投機拿地的中小企業由於資金缺乏和經驗不足,選擇損失保證金以解決自身生存危機。
然而值得注意的是,這樣的退地風波似曾相識。2008年,繼上海普陀長風地王地塊被開發商退地之後,全國多個城市的高價地塊都傳出了“被退地”的消息,引發了2008年的“退地潮”。受此影響,2008年的房價也應聲而落,進入了深度調整期。
“當樓市再度進入深度調控時期時,退地現象又一次出現,這不是偶然的,因爲現在的市場支撐不了當年的高地價,”北京一家大型房企副總告訴記者,“現在連一些大型知名開發商也對當時拿到的地王地塊感到無可適從,更不要說一些中小型房企。”
不過,對於本輪調控中出現的退地現象,是否會引發2008年時的“退地潮”,多位業內人士均表示還需要再觀察,“今年的樓市調控雖然力度更大,但房企的應對能力已經有所提高,而且更爲嚴厲的政策預計也不會再出,因此今年的情況會好於2008年。”
|
||