以價換量不至於賠破產

　　不過，高負債、高庫存卻是整個行業存在的問題。據統計，2011年末，上市房企負債規模9700億元，比上一年增加三成。同時，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元。以去年的開發和銷售進度計算，48家房企目前存貨的消化周期達4.62年。

　　對此，宋會雍認為，開發商已經啟動以價換量，從利潤水平看，開發商即使降價，也還堅守著價格底線，不至於賠破產，破產潮不會出現。

　　黃河滔則指出，調研顯示，房企雖然普遍反映資金緊張，但也沒有到最緊的時候。屢屢創新高的庫存量，也是受去年下半年以來市場低迷、去化困難的影響，放在正常的市場中，現在的庫存量並非不可接受，甚至於會壓垮房企。

　　“在前幾年瘋狂拿地、一味追求規模的還有定位存在偏差、沒有‘押中寶’的，這兩類房企現在比較困難。 ”黃河濤表示。但他指出，經歷了幾回調控的洗禮，房企現在的抗壓能力已經大大增強，“謹慎拿地，降價賣房或推遲出售，再或者，尋求收購。 ”統計顯示，今年一季度全國房地產總股權交易金達102億元，同比上漲101.7%，首次突破百億交易額。

　　預警

　　政府緣何為企業破產買單

　　在金星房地產公司的調解中，餘杭區政府最終為企業破產買單，雖不會承擔債務，但承諾將墊資繼續建設，幫助購房者辦理“三證”。餘杭區房管處書記尤初陽稱，西城時代家園不會成為爛尾樓，因為餘杭區政府是一個敢於擔責任的政府。

　　但是，假如西城時代家園剩下的工程不僅僅是花費不算多的綠化和管線，假如有接二連三的破產爛尾樓出現，政府是否還會“敢於擔責任”，要用納稅人的錢為這些一一買單呢？

　　對此，宋會雍認為，地方政府其實沒有義務去收尾。買房是正常的市場行為，購房者自身也該承擔經濟行為的風險。按照相關法律，企業破產後以資抵債，有一定的賠付順序，購房者的債權也納入其中。而地方政府的責任，是對責任人進行調查。這個樓盤存在很多的問題，例如，預售賬戶怎麼會被挪用？這其中必然存在政府監管不力的原因。

　　制定規則，遵守規則

　　“樓市的健康發展，不在於參與者，在於‘規則’。 ”宋會雍強調，制定規則、執行規則最為重要。企業可以破產，市場應當淘汰，但要按章按法地離開。政府在其中承擔著重要的制定規則和監管執行的角色，而在售房過程中也應有行業規則，充分保障購房者的權益。

　　黃河滔表示，破產帶來的問題除了給其他開發商預警，也警示我們的售房制度需建立和完善，比如說，保證金制度，售房保險制度等等。當然，制度建立很重要，執行和監管力度更重要。

　　從法律層面分析，張黔林律師告訴記者，挪用“專款專項”預售賬戶的行為已涉及行政違法，應處以相應罰款，但是，企業破產使得主體資格喪失，自然也不談罰款了。

　　記者注意到，大多數房地產企業都是成立項目公司，與母公司是兩個獨立的經濟個體。張黔林表示，出資控股公司制承擔有限責任，有的就是虧完了事，破產的成本有限也給行業帶來風險。不過，破產後再注冊房產企業就有限制了，所以一般不到萬不得已，也不會選擇破產。

　　行業淨化正當時

　　樓市黃金十年，人人認為只賺不賠，各行各業的企業都來分一杯羹。金星房地產的母公司便是主營香精香料的。當調控來臨，金潮退去，這些企業是否會隨著離去？行業又是否得得以“淨化”？

　　黃河滔透露了一組數據：從2008年到2011年上半年，每一次調控後，上海前五名的房產中介總份額就會增加2至3個百分點。“這說明，行業的集中度在提高，想撈一筆就走的意識到了有風險就走了，行業的成熟度也在提高。 ”

　　招財樹成了燙手山芋，去年起，首鋼等跨界企業已開始剝離地產業務。

　　宋會雍指出，非主營房地產的企業見形勢不樂觀，不再拿地投資的可能性很大。房企之中，萬科[ 簡介最新動態]等大型企業給人以更多的安全感，或將吸引更多購買者，但值得注意的是，大企業轟然倒地也並非沒有先例，現在包括綠城[ 簡介最新動態]在內的很多大型房企也命懸一線。

　　(東方網)