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時逢兩會期間,關於房地產調控的討論成了會上會下的熱門話題,剛需人羣購房的問題也始終是人們關注的焦點。兩會當中有關樓市政策的風向變化,無疑將爲今年的房地產市場走向定下基調,同時也爲剛需人羣的出手購房做好鋪墊。
3月將迎置業良機?
近日來,“樓市復甦”的論調時有出現,細究之下,成交回暖項目個數的增加,與以價換量項目的不斷增多不無關係。
亞豪機構統計數據顯示,上週(2·27-3·04)期房與現房累計成交商品住宅1094套,成交面積12.76萬平方米。上週成交排名前五的項目共售出280套商品住宅,此外,共有12個項目一週銷量超過了20套;相比之下,之前一週(2·20-2·26)排名前五的項目總計僅售出199套,僅有7個項目一週銷量超過20套。個別項目正在引領大市率先回暖。
“目前成交情況較好的主要有兩類項目”,亞豪機構副總經理高姍在接受採訪時分析指出,“一類是低價入市或降價銷售的普通住宅樓盤,例如龍湖時代天街項目,自成本價入市之後一直保持火爆銷售。K2百合灣項目則是通過贈送大量面積攤低平均售價,近期內也持續有不錯的銷售業績;另一類是商住類產品,除中弘北京像素數月來一直盤踞周度、月度銷量榜首之外,上週位於大興的50年產權項目波普公社也取得65套的銷售成績,位列銷售排行榜的第二位。沉寂已久的房山長陽區域也衝出一匹黑馬——商住項目綠地啓航社上週也實現成交34套。”
另據偉業我愛我家市場研究院統計,3月1日至4日,北京新房市場共有6個項目開盤,供應住宅1680套,供應住宅面積191179平方米,3月前4天的新房供應量已達2月整月的70%。6個項目的開盤均價爲18550元/平方米,環比2月全月7個新開盤項目的開盤均價下跌了16%。
多家機構預計,兩會結束後,隨着未來各項房地產調控政策預期的逐步明朗,開發商的僥倖心理將消失,庫存壓力以及3月份即將到來的信託兌付高峯會迫使在京開發商降價促銷,去庫存、換現金、保生存。3月份有望迎來低價新盤的供應高峯。充足的房源,優惠的房價,加之首套房貸利率迴歸基準並有望進一步優惠,剛需置業者或將在3月份迎來不錯的購房時機。
一手房力攻剛需客戶
記者瞭解到,首置剛需成爲樓市新的突破點,春節後簽約的北京新建商品住宅單價大多數在2萬元以下,銷售數據回暖的樓盤多爲剛需盤。在北京中原市場研究部發布的2月成交TOP榜中,銷售排名前10名的住宅項目中僅有K2百合灣、保利西山林語成交均價微高於2萬元/平方米(詳見表一)。進入3月,新房住宅市場逐步活躍起來,多家機構預測將有20個住宅項目推新,越來越多的開發商開始以價換取剛需客戶量。
以位於昌平的保利羅蘭香谷爲例,該項目上期開盤價格爲15000-17000元/平方米,而近期推出的新房源均價僅爲12000-14000元/平方米,並推出11900/平方米的特價房產品,縱向降價幅度在20%左右,橫向與鄰近的領秀慧谷、珠江·摩派國際的價差則在40%左右。如此大的降價幅度也吸引了不少北部的自住剛需類購房人羣,開盤數日252套房源已幾近認購一空,目前僅剩少量一居房源。
2月舊盤加推的中海九號公館、華潤橡樹灣、翡麗華庭等項目均位於較成熟區域,推出的房源均以升級置業的剛需戶型爲主。位於密雲的溪水雅地成交均價與2010年初持平,順義區的香悅四季近幾個月成交穩步上升,本次開盤房源成交均價可能在13500元/平方米左右。
事實上,在保障房、住房信息聯網等中長效機制尚未健全,北京人多地少的情況下,北京樓市繼續調控的趨勢已定。數據顯示,目前北京商品住宅的庫存量接近12萬套,機構預計上半年還將有5萬套左右的商品住宅入市,依照目前樓市單月成交量低於5千套計算,上半年樓市庫存量可能將達到15萬套的歷史最高峯值。因庫存積壓而引起樓市價格的進一步下探,似乎難以避免。
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