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三位嘉賓做客北方網《樓市精英談》共同討論熱點話題
主持人:各位北方網的網友大家好,歡迎收看《樓市精英談》,我是主持人明朗。本期節目當中,北方網地產頻道聯合渤海早報地產事業部特別邀請到了三位嘉賓,我們來認識一下,天津智慧山項目的企劃總監劉克前,歡迎您!
劉克前:各位北方網的網友朋友大家好。
主持人:第二位是中原地產天津三級市場部區域經理張旭,您好。
張旭:各位北方網的網友們大家好。
主持人:第三位是偉業顧問天津公司的高級策劃經理王繼繁,您好。
王繼繁:您好,北方網的各位網友大家好。
主持人:今天是和三位地產精英,來聊一聊樓市的問題,首先我們看到2011年4季度至今已經有十多個城市在住房標准公積金包括土地等很多方面對政策進行了微調,再加上首套房基准利率逐漸回歸,以及近日央行再次下調存款准備金利率政策的出臺,所以對於樓市來說我們普遍判斷暖風已經刮過來了,這是不是也意味著樓市有了一個轉向呢?聽聽三位的想法。
劉克前:就今天樓市的政策走向來說,先看一下去年的政策走向,去年應該是政策的調控年,而且是非常嚴厲的多管齊下的一種調控,無論是從限購還是從利率、限貸的政策來說,今年我們總結是政策的平衡年。從國家來說,這輪調控房價不是為了把房價打下去,是促進合理的回歸,抑制過快的增長。所以,今年可能會有一些政策的微調,比如包括前一段時間蕪湖和上海的政策微調,跟中央政府的一種試探,中央政府給了非常明確的表態,還是堅決地貫徹原來的調控政策。但是從差異化的購房者來說,有一些非常好的效益。一些差異化首套購房或者改善型購房的需求,現在國家還是一種維穩的狀態,這對於房價合理的回歸是非常有益的,今年可能會比去年更平衡一些,不會完全地把房價打下去。因為經過去年下半年的一輪調控以後,現在很多的房屋、市場情況已經趨於合理,正在走向一個合理的趨勢,無論對政府還是購房者來說,大家希望看到的一種狀況正在慢慢出現。
主持人:張總您的想法呢?
張旭:現在的二手房和新房的成交量現在來看是有一些抬頭,成交量可能比原來有一些增長,但從宏觀上來講國家對調控還是依然繼續,包括溫總理之前說的對限購、限貸的打壓還是繼續的。剛纔劉總說的合理性回歸,對於合理性回歸2011年年底的時候價格基本上趨於初見成效,對於一年的樓市控制達到一定的預期效果,2011年的剛性需求和一些改善型的客戶的堆積和沈淀已經達到了一定的飽和,他們需要購房心理的一種釋放,加上今年年初的時候政策稍微有一些寬松,從銀行開始,老百姓心裡承受的預期已經達到了,這個時候有一定的釋放,可能是剛需和改善型的客戶已經提前進入市場。
主持人:王先生呢?
王繼繁:這個問題我們這麼看,首先我們認為政策的微調其實是基於整個中央對房地產整個行業調控大的組織基調上的,這個大的組織基調從各方面的表態來看,整體上對於這幾年的影響,起碼從今年上半年來看,政策沒有太放松的跡象,這種微調主要還是為了保證市場中不同的剛性需求還有改善型的需求,保護這部分客戶需求的釋放,同時繼續抑制投資和投機性的需求,使得房地產購買的主體回歸到我們正常的老百姓上面來,從而剔除投資和投機的需求。從政策的微調來看其實還是吻合大的基調的。房地產的樓市經過去年一年的調整,其實目前來看,投資和投機的這部分客群已經撤離市場,在這種情況下,他們已經不再敢於入市了,在市場中保留下來的還是真正有需求的客群,因此政策調控其實是在保證這部分客群的利益。
主持人:劉總我想問您一下,現在政策的回暖對於開發商來說是不是也意味著資金的壓力會有所緩解呢?
劉克前:從去年下半年開始,成交量極度萎縮,2012年1月份也創了往年同比下滑跌幅居首位,從這方面看開發商後期資金的保證有一定的壓力,但是從去年上半年來說,開發商的回款還是非常不錯的,都是正增長的,只是從去年的3季度甚至是4季度開始,開發商的銷量開始驟減,但是上半年已經滿足了一部分的回款需求。作為2012年來說,開年1月份遇到從來沒有過的歷史低量,當然我們對開發商也做了一定的預測,包括年後可能出現的一些購房者的回潮,這也是去年下半年積壓的一些剛需人群,包括婚房還有拆遷的一部分需求合理的釋放,最關鍵的是今年無論是開發商還是購房者都非常成熟了,開發商也不像以前那樣,有了一定的增量以後再往上調價格,現在的開發商也非常理性的,借助這輪小回暖的時機也是在搞促銷,包括一些樓盤已經恢復到非常合理的價格,就不再具體舉例了。可能有的樓盤價格甚至是與周邊保障房的價格已經非常的貼近了。作為購房者,如果商品房和保障房的價格貼近的時候,購房者肯定是首選商品房,無論是從產品的品質、開發商品牌、日後的物業管理各方面肯定是選擇商品房,所以今年開春以後對於開發商來說迎來了一輪成交的小高潮,也不能不說是開發商對這輪政策還有抓住購房者的時機。從購房者來說,他們也非常成熟了,經過去年一年甚至是去年半年的觀望以後,其實他們對每個樓盤的了解度是非常深的,他們知道每個樓盤在他們心裡的合理價位,它的價值體現在哪,所以很多的購房在這輪選擇了出手,是因為房子達到了他們心裡的滿意度,對購房者來說,也不一定能買到最合適的價格,只是在他的合理價格區間,目前基本是這樣,現在很多樓盤做出了讓利和舉措,已經滿足了這種需求。
主持人:劉總剛纔說的是一方面,王先生經常和我們很多的購房者打交道,您看現在我們一系列的政策微調,是不是對於購房者來說他們的貸款壓力會有所減輕呢?
王繼繁:我們注意到從2月24日開始,央行在三年內第二次下調了存款准備金率,大概釋放4千億的資金增加市場的資金流動性,這種增加流動性是國家居於整體、全國大的宏觀政策環境來給出這樣一個政策導向。其實我們認為這種資金的釋放對於房地產的影響可能不會這麼直接,是一種間接性的影響。我們也注意到春節之後響應國家對鼓勵、保證、剛性需求購房的需求,在銀行的貸款層面上給予了一定的政策上的優惠,比如去年很多的首套房都要上浮5%,現在利率已經回歸到基准利率的水平,甚至有些資質特別好的客戶可能能拿到九五折的利率,這些對於我們普通的剛性置業需求的客戶來說,確實是會減輕一些還款壓力,同時再加上開發商配合的力度使總體的房款有所下降,利率在下降,對購房者的月還款壓力來說是一個積極的信號。
主持人:看來我們的樓市會越來越好,我們再來看下面一個數據,國家統計局18號公布的統計數據顯示1月份70個大中城市新建商品住宅的價格環比全部止漲,部分業內人士也認為,在調控依然從嚴的形勢下樓市的拐點會加速到來,不知道三位是怎麼來看待這個問題的?
劉克前:其實樓市的拐點應該從去年已經體現了,但是加速的過程我們估計應該是在今年的一季度能夠止穩,跌幅縮小,很多人都在說怕錯過今年這輪再出現一輪房價上漲,我們考慮今年是不會出現大幅價格上漲的,只不過是跌幅的收窄的過程,今年房屋2500萬平米的釋放量,對於開發商存量的壓力是非常大的,要滿足正常經營性的支出及包括公司運營的費用,所以現金流對開發商是非常重要的。從今年拐點來說去年已經體現了,今年我覺得應該是拐幅縮小的過程。
主持人:劉總覺得是拐幅縮小的過程,張總您怎麼看?
張旭:對於今年市場基本上是由原來的降價求量,到現在是價平量昇,基本上達到之前釋放的效果,大方面是從調控嚴厲的形勢下,再看拐點,現在拐點出現應該是刺激得不會很深,昨天就記者讀訪住建部的副主任王鈺林,他說如果說某些城市再有微調、政策的微動的話,會出臺更新的一輪調控政策。我覺得價格上像剛纔我說的那樣,開發商已經很理智,不會因為成交量的上漲帶動房價漲幅,所以老百姓長期觀望以後,發現價格已經進入到他心裡了,最後拐點我覺得現在基本上市場趨於平穩。
主持人:最後我們聽聽王先生的意見。
王繼繁:事實上是我們在整個大市場的背景下,都在各個項目的打折促銷,尤其是像中心城區周邊的這種項目,這些項目的打折促銷換取成交量,必然是對價格的漲幅、停漲,會有積極的作用。我們同時也看到隨著這種價格的漲幅的停滯,各個城市的一些成交量有一些回昇的態勢,但是我們發現現在的成交量無論是從1月份來講,還是從剛剛過去的2月份來講,其實目前還遠沒有達到以往2009年、2010年同期的水平,一月份全市天津市只成交16萬平米住宅,二月份大概是35萬平米,像以往市場好的時候,同期平均的月均消化量應該是在80-100萬平米的量,從量的關系來看現在還遠沒有到達市場重新回到信心的狀態,因此這種市場成交量回昇是一種良好的態勢,同時保持一個相對平穩的價格來說也是市場健康發展的趨勢,無論是從國家的角度還是老百姓自己的角度來講,都很願意看到這種現象平穩的發生,因此在這種情況下,雙方都願意看到比較穩定的發展,我們認為價格大幅度的波動可能不會像往年那樣出現了。
主持人:接下來還想跟三位聊聊春節之後天津的樓市,有人說春節時候的天津樓市是打了個“年盹兒”,春節之後呈現出了比較火爆的局面。根據統計數據顯示,天津市場2月中旬出現了環比大幅上漲的現象。問問張總,天津的樓市到底到了一個什麼樣的熱度?什麼樣的房型受老百姓的關注的呢?
張旭:剛纔你也說了,剛性需求和改善型的客戶已經入市了,對於這種情況下現在比如說剛性需求婚房,以我負責的河東區來說,從周邊的成交率來看,剛性需求的客戶基本上佔90%左右,所以這些客戶基本邀請房型是中小戶型,改善型的基本上是大戶型的,但這兩種客戶的比例還是以剛性為主,現在中小戶型比較熱門,現在離我們最近的一個,我們中原做代理的天津市的20多個樓盤項目,從雍華府的兩室的項目已經基本絕跡了,剩下的基本上都是大戶型的。但婚房還是以中小戶型為主的。
主持人:劉總,您一直在說開發商越來越理智了,在春節之後開發商有一些什麼新舉措呢?
劉克前:其實今年春節之後出現了這輪成交量回暖往年都有的,只不過今年特別明顯,因為去年下半年包括今年一月份已經出現了遞量,從往年的經驗來說,春節之後會迎來一輪成交量的小高潮,只不過今年2月和前一個月的反差比較大,所以顯出今年的回暖態勢特別明顯,因為反差特別大,所以對於開發商來說,很多也是抓緊這輪回暖,剛纔張總也說剛需佔了很大的比例,無論剛需還是二套改善的購房者對於開發商來說是非常重要的,為防止購房者被別的開發商爭取了,開發商選擇了讓利於民,政府也很給力,包括指導價格的提昇,確確實實使老百姓看到了一些利益,所以說很多剛需購房者、改善型購房者選擇這個時候出手,在以前房產快速增長的時候,可能對房源的選擇非常狹窄,可能需要排隊,現在不用了,而且議價空間也大了,以前不用說去談優惠點,買到一套合適的房子就不錯了,現在既能買到合適的房子,而且還能有和開發商討價還價的過程,所以購房者覺得心裡是比較滿足的感覺。
主持人:我們再聽聽二手中介企業有什麼樣的舉措?
張旭:二手房中介最近過完年以後,由於年前的市場不是很好,中介各個門店的員工都陸續離開了這個行業,首先二手房從我們自身開始,過完年以後客戶量、電話量包括網上的訪問量是突然劇增,首先我們各個門店包括各個行家也好,同行之間都是缺人的。一方面在招人、一方面在培訓。我們現在各中介比的是一種服務,每個人都要提高自己的專業和自身的素質。中介開始對周邊的各種項目進行了解,我們也去走訪,了解之後對於我們現有的價格針對老百姓買房的心理做一個收集,把他們融入到市場裡。我們更多地去給客戶匹配更好的優質的房源。
主持人:我們現在剛剛進入三月份,三位給我們預測一下,今年我們的樓市市場到底是會平穩發展還是會有所上揚呢?
劉克前:這個問題前面說得很多了,但是我現在想舉一個例子,作為現在家庭來說,房地產原來是集萬千寵愛於一身的孩子,不論從對國家GDP的貢獻,對地方財政的貢獻,家裡面也滿足了隔代老人的需求,也滿足了父母的虛榮心,但發現有一天孩子需要成長、需要成熟,需要家庭從言傳身教、政策方面給他一定的規范,作為開發商來說,像一個逐漸要成人的孩子,他需要的是理解國家的政策,要跳出這個家庭要成長,要在社會上成長,要在社會上立足,要了解社會上老百姓的需求,怎麼和社會接軌,以前是在家裡集萬千寵愛在一身,現在通過這輪政策和市場的調節以後,這個孩子逐漸長大了,房地產的趨向成熟的。凡是能夠留存下來的,而且給社會、老百姓還有國家做出對相應貢獻的開發商,從全社會來說還是非常需求的開發商。從今年來看大家都說是開發商重新洗牌的一年,留下來的是一些非常成熟,而且對市場貢獻度非常大的,而且對未來國家經濟平穩過渡、經濟轉型來說也是非常有好處的一些開發商。
主持人:我們來聽聽張總您的看法。
張旭:今年的市場從我個人角度看還挺像一個人,多少有類似的地方,因為這個市場經濟調控以後,價格趨於平穩,但是得達到老百姓的心理預期。這個價格適合出手,他纔出來買,如果覺得價格高,肯定市場還是很淡的,這是一個雙方選擇。對於國家來說調控目的也達到了,老百姓價格也能接受了,我覺得這是一個趨於平穩的市場。如果說部分業主(在我們那裡賣二手房的個別業主),他的價格如果因為有量了而昇上去了,正好不符合現在這種價平量昇的趨勢,國家肯定要繼續進行調控,出現平穩的市場還是比較符合現在市場的規范。
主持人:下面聽聽王先生的觀點。
王繼繁:現在從春節後客戶活躍度在的提昇,很多客戶都在看房,都在比選,都在考慮出手,我們覺得在市場中成交量的趨勢是由雙方因素提供的,一個是購買者還有一個是供應者,無論是新房子的開發商還是二手房自由的業主,只有供應者和需求者之間可以保持相當健康的發展,我覺得成交量纔會變多,從理性來看,目前客戶的熱情、需求的熱情是有,我們目前的項目開發也好,個人業主也好,是不是能拿一種合理的姿態來迎合這種很熱情的需求。來保證成交量的平穩還是上揚,這是需要雙方配合的一件事,是一個匹配的過程,因此我說從短暫的三周、四周,來為今年下一個很大的結論還稍微有點早,還需要看一看雙方的一個活躍度,我覺得是應該從這個角度看這個問題。
主持人:王先生提到供需雙方有這樣一種不同程度的表現,一方面剛性需求者按捺不住開始積極入市了,另一方面剛剛劉總一直提到的,我們的開發商迫於壓力也采取了不同程度的促銷和打折的力度,先問一下劉總吧,您覺得這樣一些促銷的力度會不會提昇市場成交量呢?
劉克前:這點是肯定的,對於開發商來說這種大量的促銷手段對於購房者來說,確實看到了價格方面的實惠,而且從整個國家的政策來說也看到了回調的跡象,對於整個社會的和諧發展是非常有好處的。但從購房者來說,最關鍵的是購房者現在非常成熟,比開發商還要成熟。
主持人:現在是買的比賣得精。
劉克前:現在變成了買方市場了,他的選擇餘地非常大,但是對於購房者來說,雖然是買方市場房地產有獨特的資源性,而且有獨特性,每一個低端,房形和產品類型不同。每個購房者都有自己合適的房屋,所以對於開發商讓利來說,這個階段對於以前積累的剛需和改善型的客戶來說,是一個非常好的選房時機。
主持人:王先生我們剛剛一直在說現在市場是刮起了一股暖風,到底這股暖風能刮多久呢?
王繼繁:我還是習慣於從理性看一下這個問題,任何市場現象圍繞市場的核心都是供與需的關系,都是供需關系的問題,那麼可能落實到我們老百姓買房子的事,中間有一個價格杠杆,如果我們說供應、需求兩者的匹配度達到一定的平衡點的話,也就是老百姓在自己的支付能力范圍內選種了自己的產品,開發商又給了符合老百姓的價格。如果我們看到了客戶的熱情比較高,好多都入戶了,好多的開發商也確實來做了這些,嘗試了迎合這部分需求,只是迎合匹配度,現在我們還沒有看到特別的,很多項目的匹配度還沒有到那個位置,所以我們覺得只有這個匹配度進一步磨合、進一步獨立,會導致市場成交穩固地上昇,我覺得還是供、需匹配的問題。
主持人:說了這麼多,下面進入一個比較實質性的問題了,該不該出手的時候,我們再來看一個統計數據,2月份天津有310個項目在打折,同時又20個項目在開盤,所以說購房者的選擇越來越多了,什麼時候應該出手了呢?三位給我們說一說。
劉克前:對於購房者,我習慣把他們分為三類,一類是剛需,這個就不用說了,到結婚的時候必須買房子,拆遷得有房住,什麼時候都是合適買房子的時候。二是改善型的,這是福音最大的一個階段,選擇空間、議價空間都非常大。再者是投資型的,當然不是投機型的,這個我們國家不鼓勵,投資型的購房者選擇餘地也是非常大的,而且選擇的物業類型非常的廣泛,已經被限購不能再買這種住宅產品了,但作為一些商業物業來說是他最佳的選擇,大家看到一些優質的商業底商還有寫字樓,寫字樓的租金每年都是大量增長,尤其一些高檔寫字樓的租金增長率是非常大的。所以對於三類的購房者來說今年都是非常合適出手的時機,尤其是對於後兩類他們是非常成熟的,可能他們的一些購房經驗比我們的接待顧問還要專業,他有他的經商頭腦還有資金匹配的需求,所以說今年都說是別人恐慌的時候,我們貪婪吧,這個時候改善型和投資型的客戶不妨選擇一些比較好的物業。
張旭:我對這個看法很簡單,現在我們老百姓和客戶來說,應該真實、理性地去測試現在所需要選購房子的底價,當一旦測試到了以後用盡快的時間考慮出手,不要因為一點點小小的利益沒有達到你的預期而錯誤購房的機會。
王繼繁:這個問題對於任何的消費者而言,無論是購買什麼商品都是希望以一個最低的價格來買到最優的商品,其實都是一個性價比的問題,我覺得對於普通的購房者來說,剛性需求還是改善型需求這部分購房者來說,我們覺得只要提供的產品或項目的地段能夠與你的需求所匹配,同時價格也是在你心裡可以承受的能力范圍之內,我覺得就可以去出手。對於好多業主、客戶用追漲的心理或買漲不買跌的心理不太有必要,因為這種心理更適合於投資或投機性的客戶,對於我們普通的置業者而言只要我們覺得這個產品還有需求、價格這三者能夠匹配就是出手的好時機,沒有必要等所謂的拐點,到底什麼時候來什麼時候是拐點,我認為沒有太大的必要。
主持人:好的,非常感謝三位做客我們《樓市精英談》,也感謝各位網友的收看,下期節目再見!