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春節過後,節前廣州樓市“搶客”、“甩賣”的現象幾乎絕跡,市場變得相對淡靜。記者走訪發現,開發商休養生息的同時,市場放出的優惠也是噱頭大於實際。不過業內人士就預期,目前的僵局只會短暫維持,隨着下個月信貸額度的增加,爲了搶奪客源,今年的首波降價潮將會殺到。記者賴偉行
常規優惠佔主流
最新的數據顯示,目前廣州給出優惠的221個樓盤中,常規優惠樓盤有211個,佔絕對主力。
搜房數據監控中心統計顯示,目前廣州在售及待售項目(含別墅)443個,而2月推出優惠措施的項目有221個,佔49.89%,樓盤的優惠方式也以打折爲主。然而,細心者卻可以發現,在2月推出的這221個優惠項目中,折扣多集中在9折以上,此類常規優惠的項目有211個,佔絕對主力。在打折之外,只有部分樓盤採用特價單位、一口價、贈送家電管理費等方式吸引買家,節前大幅折扣的情況幾乎絕跡。
“現在市場上買家往往有買漲不買跌的心態,大幅降價反而會進一步加劇買家的觀望情緒,不一定有助於銷售。”某開發商內部的營銷負責人向記者表示,除非資金鍊真的存在嚴重問題,否則目前開發商大幅降價的動力不大,如果產品質素不佳,降價了也不一定吸引到買家入市。
一二手聯動促銷大減
就在節前,廣州不少樓盤紛紛採取一二手聯動的模式進行促銷,像淘金家園、新一城廣場等核心區的樓盤都採取這種模式進行促銷,在大規模拉客看樓推介的同時,也配合以特價單位的推出,都取得了一定的成交業績。不過,節後這種促銷模式已經大幅減少。有大型中介機構人士就向記者透露,目前其所在的公司只負責兩個一二手聯動的項目,而且都是商鋪,並非住宅,由於節後中介人員流失嚴重,公司要承擔這些項目已經是滿負荷運作。
“一二手聯動短期內確實可以促進銷售,但是卻會影響到項目的整體形象,節後市場情況不明朗,開發商也不會貿然採用。”某房企內部人士透露。
中心區節後優惠不如前
樓盤節後優惠普遍不“給力”,中心區樓盤更是其中的典型,部分樓盤的優惠甚至不如節前。像位於文德路的某樓盤,去年底開盤後均價最低到29000多元/平方米,銷售只剩下40多套貨量。而樓盤不但春節期間一直閉門謝客,近期除了常規優惠外,也只推出購房送1年管理費活動,折後的均價也達到近32000元/平方米。
而週末時分記者在前進路附近的一個樓盤看到,現場不斷有買家前往售樓中心看樓,樣板房內的人氣不俗,但是買家們看的多談的少,在售樓中心內真正洽價的買家幾乎沒有。雖然樓盤推出所謂的額外優惠,不過記者仔細詢問發現,樓盤折後定價都要在2.3萬元/平方米左右,而在元旦其剛剛開盤時,樓盤爲了快速出貨,面積在一百平方米以上的大戶型單位,均價甚至低至1.7~1.8萬元/平方米。
郊區樓盤務求“出貨”
與中心城區的情況相比,郊區樓盤由於競爭激烈,目前的優惠相對較多。春節長假期間,郊區的不少項目順勢推出迎春特惠,一定程度上帶動了銷售。
如某樓盤春節期間推出全新單位,共81套,現場下訂可額外享受9.5折;某樓盤新春期間推出“限時簽約優惠”活動,部分精選洋房單位即減5~20萬元。而數據也顯示,廣州樓市上週成交前10的項目中,超半數上榜項目爲春節期間打折促銷的項目。增城區域內的五個樓盤更包攬了廣州樓市成交榜的前五名。
另一方面,郊區樓盤的競爭今年也非常激烈。據增城市國土房管局數據顯示,1月1日以來,共有5個樓盤領取了新預售證,其中,最新公示的碧桂園豪園均價爲7756元/平方米,別墅高達22000多元/平方米。由於增城今年新限價標準尚未正式公佈,這些樓盤仍按去年限價標準報批發售價格,這也一定程度上吸引了部分買家入市。
十區二市樓市存量再創新高
數據顯示,在成交量持續下滑的情況下,廣州樓市也正在面臨更爲嚴重的庫存壓力。根據陽光家緣數據顯示,截至目前,廣州一手樓市未售套數爲110094套。按照全市一手商品住宅平均銷售速度來計算的話,存量套數及存量面積均需17個月以上時間才能銷售成交。其中南沙區存量套數都需要32個月以上時間才能售完,達到警戒水平。世聯地產日前發佈的報告更認爲,除周邊區域庫存繼續放大外,中心區域天河區、越秀區由於銷售緩慢,庫存上升幅度明顯。目前廣州全市十區二市存量再創歷史新高。
“一季度銀行信貸額度一般佔全年額度的35%,而目前信貸還未有明顯放鬆的跡象,預計到3月底可審批的額度將會增加,開發商也會抓住這一機遇大舉展開降價促銷。”滿堂紅研究部高級經理周峯分析,在消化完3月底的這波客源後,樓市在四五月將重陷低迷。雖然央行日前釋放出信貸可能會微調、預調的信號,但是何時能影響到市場還有待觀察,估計近期郊區樓盤銷量會相對較好,而市區盤畢竟高處不勝寒,成交量難有大的突破。
經緯行研究中心楊靖分析,儘管目前地方政府壓力逐漸加大,但在36個限購城市中,還沒有放鬆限購的城市出現。而執行限價的城市中,目前也只有中山悄然提高限價標準,政策並沒有完全放鬆。而國務院日前已經表示,要繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施,促進房價合理迴歸。調控大方向仍然保持不變。因此,在今年兩會召開前,估計各地的房地產政策都不會出現大的變動,仍將持續目前限購限價限貸的各項措施。儘管可能出現結構性放鬆,但對於面臨資金及庫存壓力的房企而言,現階段的主要任務仍然爲加快銷售速度,保證資金週轉,以更好地應對房地產目前所處的漫長冬天。
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