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專家稱一線城市樓市拐點已明確,預期半年到一年內房價下調一兩成
近期,一些地方和部門對樓市政策“微調”增多,以“剛需”爲據預測“樓市春天”以及國家樓市政策微調的分析頻頻傳出。而與此同時,關於樓市天量存貨和降價潮的報道,也引起了各方關注。
樓市現狀和走勢到底如何研判?
在政策層面上,溫家寶總理在聽取社會各界人士對《政府工作報告(徵求意見稿)》的意見時表示,要促使房價合理迴歸不動搖,房地產發展要充分發揮市場機制的基礎性作用,但政府調控也不能鬆。
而最近兩天,人民日報和新華社先後發表樓市分析文章,前者直言“房價下跌趨勢全面確立,行業調整仍將繼續”;後者則預測“樓市或將掀起新一輪降價潮”。
看來,隨着樓市調控持續深入,多方博弈會加劇,調控將面臨更大考驗。
由龍頭地產企業保利集團帶頭掀起的降價風波,正在樓市蔓延,近日更多房地產企業紛紛以促銷的名義加入降價大軍。市場人士預計,更大規模的促銷將在3月份展開,這將是自去年10月底以來全國樓市的第二波降價潮。
新年前兩個月各地市場低迷,大型房企的銷售業績也出現大幅下滑。據不完全統計,16家標杆房企1月份銷售業績總額不足300億元,不及去年同期663.6億元銷售金額的一半。而從2月的市場表現來看也並不樂觀。在業績壓力之下,部分房企已開始醞釀新一輪降價以刺激成交。
近日保利集團在上海的一個樓盤單價從1.9萬元/平方米降至1.7萬元/平方米,交房標準卻從毛坯升級爲精裝修,如果考慮裝修成本則相當於8折優惠。隨後又一龍頭企業招商地產全國22個在售項目同時啓動優惠活動,部分房源降價幅度達到15%。金地集團、萬科、綠地、恆大、華潤等大型房地產企業也紛紛跟進。
去年10月底,同樣是保利、龍湖、中海、綠地等在上海率先發起了降價潮,進而波及全國。
一線城市樓市拐點已明確
中原集團研究中心發佈的一份報告顯示,在購房者降價預期日漸增強的情況下,價格僵持成爲成交萎縮的最重要原因之一。瑞信研究院近日公佈的調查結果顯示,中國消費者在未來兩年購買不動產的意願爲16%,比2010年進一步下降。
“2011年上海新建商品住宅套均總價258萬元,按上海統計局發佈的2011年城鎮人均可支配收入36230元計算,三口之家的年收入爲10.87萬元,一家人需要不吃不喝存上23年零8個月才能買得起一套新房。”中國房產信息集團研究總監薛建雄稱,對於普通家庭來說,在上海購房壓力非常大。這除了近年房價上漲過快以外,也與居民平均收入偏低和樓市本身的供應結構不均衡有關。
根據世聯地產此前對全國28個城市購房者期望房價下跌幅度的調查,有35%的購房者期望房價跌幅在30%以上。而截至去年底,75%的樓盤給出的降價幅度不到15%。低迷的成交量反映出購房者對開發商目前的降價幅度還不滿意。
2月18日國家統計局發佈的數據顯示,1月70個大中城市新建商品住宅價格環比全面止漲,其中,價格下降的城市有48個,持平的城市有22個。專家認爲,從環比數據來看,1月房價基本上全面止漲,全國性的房價下降趨勢已經形成。一線城市樓市拐點已經明確,預期在6-12個月內房價可能還有10%-20%的下調。
開發商面臨沉重債務壓力
另外,沉重的債務壓力,也迫使開發商儘快回籠資金。標普、瑞銀國際等機構近期紛紛預警,2012年房地產信託大量到期,由於銷售回款不力及短期債務壓力的問題,2012年部分房企可能面臨現金流危機。國泰君安證券的統計數據顯示,房地產信託2012年總到期規模達到1758億元,整年兌付規模較大,一季度爲366億元,二季度爲368億元,三季度爲716億元,四季度爲309億元。其中7月爲今年年度高峯,將會達到504億元。
不少房企選擇甩賣項目回籠資金。浙江綠城集團在過去兩個月內已經出售了5個項目的股權,獲得資金13.35億元以支持其流動性。綠城正在與潛在買家洽談,擬再出售4個項目,計劃回籠資金60億元。
“2012年房企的最大危機就是債務危機。”世聯地產董事長陳勁鬆直言,假如房價下降20%至40%,基本上所有上市房企都不得不面臨虧損或倒閉的風險。專家認爲,房地產行業經歷多次調控後,過去推動其高速發展的多種因素已經漸漸消退,尤其是信貸政策的收緊,使得房地產業正陷入一個全行業缺錢的困局之中。今年房企的資金鍊惡化程度將超過2008年,可能會導致超過6000家開發商消失。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱,鉅額債務壓身,必然會倒逼房企轉型突圍。短期來看,房地產企業必然會採取開源節流的方式“過冬”:即一方面尋求通過降價、出售股權、變賣項目等方式創造收入;一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看,這些房企可能會轉戰商業地產,或者多元化,以降低開發業務的比重。但做這些動作只是開發商被動自保,市場需求不釋放仍難以扭轉行業頹勢。未來10年,全國的開發商數量預計將會減少一半左右(現在約有6萬家)。
樂觀派期待產業政策微調
一些機構認爲,房地產行業並沒有那麼悲觀,政策環境正在呈現轉好的趨勢,下半年調控政策可能會微調,事實上自去年10月開始,地方政府對於鬆綁房地產政策的做法就已經零星地出現。
除此之外,近期上海、北京等多個城市相繼調整普通住房標準,對普通房認定標準有所放寬,而包括工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行四大國有商業銀行在內的大多數銀行,首套房貸款利率都已迴歸了基準利率。這將降低購房者的成本。3個月內,央行還兩次下調存款類金融機構人民幣存款準備金率,累計釋放資金約7000億元。這對一直飽受資金匱乏困擾的開發商來說無疑是一場及時雨。
2月24日,滬深兩市房地產板塊午後大幅上漲,至收盤時,該板塊共有泛海建設、銀基發展等15只股票漲停,整體漲幅高達4.56%,並帶領其他板塊全線上漲,推升滬深股指雙雙創下本輪反彈新高。機構認爲,房地產開發商降價跑量的實際利好,以及對於貨幣政策、房地產調控政策見底的預期,共同推升了房地產板塊的大幅飆升。
長江證券房地產行業分析師蘇雪晶認爲,產業政策微調或許要等到實際數據進一步下滑之後,預計上半年新開工增速低點在3月份,投資增速低點在6月份之後,那麼產業政策微調應該在下半年。據新華社
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