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隨着氣溫的日漸回暖,自然界的春天已經來到人們的身邊。而津城房地產市場,似乎也感受到了春天的溫度。根據數據統計,天津市場二月中旬成交數據出現了環比大幅上漲的現象,除了受惠於春節前本市上調普通住宅指導價格標準的利好消息以外,逐漸迴歸的首套房基準利率以及存款準備金的持續下調,讓業內人士普遍感覺到,眼下的房地產市場已是春意初現。如同窗外的氣候,雖然偏冷,但春雷陣陣,驚蟄的腳步已清晰可聞。
一天賣八套“小陽春”驚現
“春節過後,成交終於回暖了,最多的一天能賣八套房。”小李是天津市西青區外環周邊某項目的售樓員,在經歷了春節期間成交持續遇冷的悲慘境遇之後,回暖的成交套數讓她臉上終於露出了笑容。“比去年年底和春節之後的一段時間情況要好很多了,之前真的是一天都賣不出一套房。”小李在接受採訪時說道。
也許單個項目的銷售向好具有偶然性,但從近期整體數據來看,在新建商品房成交方面,本市樓市整體成交上逐漸有了暖意。
根據某數據監控中心的數據統計顯示,上週(2.13-2.19)天津商品住宅共成交843套,呈現出一定的成交上揚趨勢,環比增加28.70%,成交面積爲85462.4平方米,環比增加30.91%。在成交價格方面,天津市均價依舊延續平穩態勢,爲8951元/平方米,環比僅小降了1.27%。
尤其需要指出的是,上週濱海樓市的表現非常強勢。上週濱海新區共成交232套,環比增加47.77%。環比將近五成的上漲數據說明了濱海樓市在歷經寒潮之後開始逐步發力。“濱海新區的數據具有很強的參考性,因爲濱海樓市受政策影響比較大,相對來說對於市場環境變化感覺很敏銳,在一定程度上能看成天津樓市的晴雨表。”業內人士分析。
同樣的情況也出現在二手房市場,根據媒體報道,上週本市二手私產住宅量價齊升。根據市國土房管局每日房價數據統計,上週本市二手私產住宅成交675套,環比上漲54.8%;成交面積4.9萬平方米,環比上漲47.1%,套均面積72.7平方米;成交均價7983元/平方米,環比上漲0.3%。
“成交套數上漲有相當一部分的原因是因爲本市普通住宅標準提高利好因素的影響,在二手房成交方面尤其明顯。”天津搜房網數據監控中心數據分析師黃娜在接受本刊採訪時說道。“另外,本市房地產市場剛性需求佔主導,成爲了市場回暖的主要原因。”在前不久城市快報聯合天津搜房網進行的大型婚房調查中,1367名被調查者中,有半數以上的人表示將於今年內完婚,而62.91%的人都認爲應該是先買房才能結婚。
以婚房爲代表的剛性需求引領着本市房地產市場的健康理性迴歸。“近期成交的都是以中小戶型爲主,很多都是年輕人過來看房買房。”小李的話印證了這一觀點。
存準率再次下調信貸政策逐步迴歸
近日,中國人民銀行決定,從今日起,下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次下調坊間預計能釋放流動資金約4000億。此次下調是進入2012年以來存款準備金率首次下調,而在2011年11月30日,金融機構存款準備金率三年來的首次下調已經開始爲資本市場釋放流動資金。此次調整對於房地產市場並不構成直接的利好因素,但是從嚴的金融信貸政策迴歸正常對於房地產市場來說卻是一個長期利好。
目前,偏緊的金融信貸政策已經在恢復正常,起碼在對待首次置業的剛需人羣上,超基準利率的貸款政策已經迴歸。
根據媒體報道,部分之前將首套房利率上浮5%-10%的銀行,多數已經調整到基準利率(7.05%)。目前,包括工、農、中、建四大國有商業銀行在內的大多數銀行,首套房利率都爲基準利率。
對購房者而言,迴歸到基準利率的首套房貸款,相比於之前的1.1倍及1.05倍利率,無論是月供還是總利息方面,還款壓力都會相應減少。以之前的1.1倍對比基準利率計算,之前貸款100萬元,期限20年,月供爲8212元,而執行基準利率後,每月可減少429元;20年下來,減少的利息款達到了10.3萬。
另據瞭解,目前本市各銀行對首套房貸款政策的執行標準是首付三成,利率爲基準利率;對二套房貸款的執行標準是首付六成,利率上浮10%。目前,各行仍然按“認房又認貸”的標準審覈借款人,暫未有新的調整。貸款利率在購房的面積和總額等方面並沒有限制,只要是首次購房,貸款就可以按照基準利率執行。
在本市,建設銀行天津市分行已經從2月16日起針對首次購買普通自住房的按揭貸款執行基準利率。此外,當前農行對申請購買優質樓盤的首套房按揭貸款,以及優質客戶申請的首套房按揭貸款,執行基準利率。
“無論從哪方面來講,對於剛性需求購房者的限制政策都不應該存在,房地產市場的正常健康發展需要剛性需求購房者的支撐。”業內人士說。
14城微調樓市扶持剛需應成主流
安徽蕪湖市房地產“救市”新政浮出即遭叫停的風波一方面表明了中央政府堅持房地產調控政策不動搖的決心,另外一方面也表明,房地產市場的理性發展需要有保有壓,投資性需求需要撇除,而住房剛性需求應予扶植。
根據統計,包括本市在內的14個城市已經在龍年伊始對房地產市場相關政策進行局部的調整或者完善,涉及到的領域包括土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等多個環節。尤其需要關注的是,多個城市的銀行將首套房貸利率從之前的“上浮”改爲“基準利率”,甚至出現9折、8.5折的優惠。這些主要刺激了首套購房置業需求。
“目前房地產微調的趨勢,除了蕪湖的政策之外,還有某些城市出現8.5折利率等,很多城市更願意從信貸方面調控。”業內人士在接受相關媒體採訪時表示,房地產政策的微調,在未來一定還會有的,這取決於地方政府對土地財政的依賴程度。就微調政策而言,地方政府補貼對市場的刺激是非常巨大的,目前開發商對調控的大方向已經有準確的認識了,降價賣房會成爲主流。
“理性的房地產市場一定是買賣雙方需求都能合理化的市場,房地產市場調控是一個漫長的去泡沫化過程,所以中央三令五申調控不允許放鬆。對於合理的住房需求的滿足也應該是調控的應有之義。”業內人士對於地方政府微調樓市評論道。
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