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資金策略轉型
【關鍵詞】股權交易頻繁
持續的調控使得樓市成交量大幅下跌,而主要依靠賣房獲得資金的房企面臨着巨大的壓力。自有資金不斷下降,融資渠道收窄,同時融資成本上升嚴重影響了房企的“擴大再生產”,甚至一些房企已經被鉅額的負現金流趕到了生死存亡的邊界。在銀行貸款、信託、私募、民間借貸等方面的重重重壓之下,賣股權、賣項目換取現金流成爲房企的無奈之舉,而頻繁的股權交易也在影射這個行業洗牌在即,房企“大魚吃小魚”的時代來臨。
在銷售疲軟的同時,銀行貸款的難度增加,數據顯示,2011年房地產貸款的增量佔同期各項貸款增量的17.5%,比上年水平低9.4個百分點,在以上兩個資金來源都較爲困難的情況下,大部分企業出現了資金難題,在這種情況下,“斷臂求生”——賣項目、賣股權成爲不少房企的共同選擇。
其中,綠城就是典型的代表之一,統計顯示,該公司自去年底開始出售資產,共套現37.26億元,大行瑞銀引述管理層稱,公司目前正與潛在買家洽談,將再出售4個項目,希望再套現60億元。
北京中原市場研究部統計數據顯示,2011年樓市規模股權變動超過124宗,交易金額471.76億,遠超2010年全年的84宗165.25億的規模,同比分別上漲幅度達到了47.6%、185.5%。而包含股權及資產交易(不包含關聯交易),則達到了500宗涉及金額超過1500億元。
進入2012年以來,樓市調控的持續及賣房難度的升級使得股權交易即使在春節期間的1月份也明顯升溫。統計顯示,在2012年1月份公開市場全國樓市成規模(交易額超千萬)股權交易達到了20宗,披露市值達到了67.8億,相比2011年同期的9宗31億的規模上漲了120%。
北京中原地產三級市場研究總監張大偉表示,今年的股權交易中有不少大企業,甚至標杆房企也參與其中,融創、綠城、證大等企業在1月份都有股權交易,在本輪樓市調控中,部分企業獲得廉價再發展的機遇,而有些之前資金壓力過緊的企業則無奈甩股換錢。張大偉預計,規模股權交易全年很可能突破千億,而房地產股權及資產全部交易額很可能突破3000億。
對於頻繁的房企股權交易,業內專家認爲,房地產企業將進行一次大洗牌,企業分化趨勢更爲明顯,進入“大魚吃小魚”時代,也即進入房地產企業產權併購重組高峯期。
知名財經評論專家葉檀曾撰文表示,房企的現金流非常緊張,而一些產品線單一、以豪宅爲主、不肯降價換銷量、在價格上較爲傲慢的企業,2012年會是非常難過、不堪回首的一年,有可能在本輪調控中被重組,失去獨立的生存空間。
北京中原市場研究部分析認爲,本輪調控將使得樓市集中度增加,大房企、品牌房企的市場份額將有明顯增加,而部分小企業將被無情的淘汰。另外,在本輪調控中,國企因爲資金實力相對雄厚,佔據的市場份額也有所增加。從目前來看,在樓市過冬的關口,現金爲王,對於部分大企業來說,甚至可能會犧牲利潤獲得資金,萬科、龍湖等企業在最近都有接近成本線的搶收銷售,只有擁有了現金才能在這個冬天獲得更低價的優質資源。
房企人事策略轉型
【關鍵詞】走馬換將
2月8日,香港上市房企佳兆業發表聲明稱,今年銷售實現開門紅,因此順勢調整高層管理人員。聲明稱,即日起,金志剛獲委任爲佳兆業執行董事兼行政總裁;黃傳奇辭任執行董事、總裁兼副主席,並獲委任爲公司高級顧問,此次高層管理人員調整,使得伴隨集團共同成長的高層管理者進入董事局,增強了公司員工的凝聚力。
此前的1月17日,萬科重慶公司總經理邢鵬宣佈離職。萬科天津總經理楊濤被調任萬科北京區域任副總經理。此外,原萬科深圳區域總經理張紀文掛帥“廣深區域”,擔任總經理一職。萬科方面同樣將上述走馬換將視作“正常人事調動”。
此外,據媒體報道,原華潤置地(橡樹灣潤景公館)江蘇區副總嚴豐將任職世茂集團浙江區總裁兼集團副總裁,原華潤地產蘇州營銷總監則加盟杭州世茂。據瞭解,世茂房地產這一輪人事大換血,新增了90%的新鮮血液,大部分是職能副總裁和區域總裁,主要來自於從萬科、中海、華潤等品牌房企。
3月15日綠城將推出“全民營銷”的新銷售模式。爲了實現這一銷售模式,綠城也對銷售隊伍做出調整,一方面將自己原先的銷售人員趕出案場,到社會上去找尋客戶;另一方面,借用社會上原先的二手中介的經紀人,從中面試、挑選出兩三百人的優秀人選,成爲綠城的簽約經紀人,幫綠城賣房子。
業內人士表示,縱觀近幾年房地產發展,每次大的房地產市場調控政策出臺後,都會伴隨着很多房地產開發企業頻繁的人事變動。2012年註定是房企調整和重組的一年,而高管人事調整則成爲首要議題。人事調整的背後是許多開發商,尤其是大型的房地產企業正在解答發展中存在的疑惑,摸索未來發展的正確軌跡。
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