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查看:房地產業板塊實時行情
投資要點:
土地市場整體成交情況:年初爲地市供應與成交淡季,1月供應和成交同環比均大幅下降,土地出讓金也大幅減少約五成。樓市的調整、資金的緊張及預期等因素挫傷了開發商拿地積極性,流標率持續上升至4%。地價如我們預期繼續下行,溢價率持續收窄,多數地塊底價成交,且底價有不斷下調之趨勢。
分城市結構來看,由於一線城市推地量降幅相對較小,因此成交降幅最小。流標率上升,二線城市流標率最高,一線城市則回落至0%,地市趨冷逐漸向二三線蔓延。地價全面下降,一線跌幅最大;溢價率不斷減弱,三四線溢價水平相對較高。
分用途情況來看,整體降溫趨勢明顯,但其中工業用地表現優於商業,又優於住宅。嚴厲的樓市調控導致住宅用地持續低迷;住宅的受壓使11年商業用地出現一波火熱行情,但伴隨整體市場的冷清和政策深入,商業用地市場供應成交也趨於冷清。
住宅用地成交情況:1、1月推地量同環比均下降,成交量同比降近六成、環比降逾三成,流標率高位上行至5.2%。地價繼續下行,環比降31%,樣本地塊的價格多數呈下跌或持平態勢,實際住宅地價進入下行通道。2、二線城市因推地量降幅較小成交降幅最小。地價一線城市大幅下跌,二三線城市地價也下行,地市逐步降溫。
11年1-12月住宅用地累計銷供比:19個城市中,11個大於或接近1,供給相對不足。並且考慮到限購政策下11年銷售面積不能反映真實需求,我們認爲多數一二線城市住宅用地供應不足,中長期內房價上漲壓力仍存。
商業用地成交情況:1、1月成交表現略好於住宅,但成交量、出讓金出現較大幅度下降。其中一線降幅最小,三四線城市降幅最大。流標率持續回升,商業用地市場繼續趨冷。樓面地價環比降12%,地塊分析表明實際地價上漲勢頭被遏制,但價格尚未出現明顯回調。溢價率降至1%,開發商獲取商業用地的能力和意願下降。
土地市場已步入嚴冬,在資金壓力持續上升的背景下,地市降溫已擴散到商業用地。由於地市滯後於樓市回暖,預計上半年地市難以破冰,維持土地購臵增速低點在3季度出現的判斷。國家鼓勵剛需,部分信託新發房地產信託,信託風險有望降低。11年去化不理想的開發商年後加大降價幅度,樓市開始破冰,預計隨後的幾個月月環比上升成定局。看好開發普通住房的“萬科、保利、招地、首開、 北京城建(600266)
、環球、億城、華業、榮盛、金科、 中南建設(000961)
”等公司,並適度關注PB值低的“天房、福星、信達、 金融街(000402)
、華髮、世茂、 南京高科(600064) ”等的價值糾偏機會。
風險提示:歐債惡化帶來中國經濟惡化,調控政策時間過長帶來行業超預期調整等風險。
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