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龔滔繪
房地產信託產品出現接二連三的提前清盤現象,令業內專家驚呼“在本輪房地產調控中,擔心信託風險會先於銀行而爆發。”記者昨日瞭解到,監管部門警惕風險已經介入,重點關注今年房地產信託的兌付問題,要求在到期兌付日的前6個月就要開始設計風險化解方案。而信託業內人士表示,房地產信託提前清盤對開發商、投資者和信託公司三方來說均有損失。
本報記者徐可奇
接二連三提前清盤
山東信託近日發佈《“黃金海岸股權投資基金集合資金信託計劃”提前清算公告》,這款房地產信託產品成立於2011年3月,資金規模爲8500萬元,原定期限爲2年,但提前一年多就清算,不過公告披露該房地產信託產品達到了預期年化收益率10%。
另外,山東信託還發布了《彭和大廈貸款項目集合資金信託計劃提前分配公告》,表示因借款人提前償還該信託項下部分貸款本息,該信託計劃項下14個月期限信託單位已達到信託合同中提前終止條件,同時達到了預期年收益率8.5%。
而天津信託近期發佈的公告顯示,“正元投資·信達地產( 行情
, 資訊 )股票收益權投資及回購集合資金信託計劃”於2009年11月發行,期限爲兩年半,即應在2012年5月到期,但實際上在今年2月10日提前宣告終止,比計劃提前3個月清盤。信託公司在10個工作日內對該信託產品進行清算,並於今年2月24日前將信託財產劃入受益人指定的銀行賬戶。
“最近房地產信託產品出現接二連三提前清盤的情況,實際數量比公告出來的更多。”一家信託公司的市場部副總經理對記者表示,信託公司一般對公開產品被提前清盤的事非常“忌諱”,因此不少房地產信託產品是在信託公司、開發商和投資者三方協商後被“悄悄”清盤,根本不願意對外發出公告。
涉及三方均有損失
“說實話房地產信託產品一旦被提前清盤,所涉及到的三方利益都有損失。”以上信託公司的市場部副總經理坦言,雖然部分被提前清盤的房地產信託產品在公告中聲稱收益水平達到預期年收益率,但投資者的實際收益還是有所“縮水”。
記者在山東信託發佈的兩份提前清盤公告中注意到,雖然一方面表示“本信託計劃達到了預期年收益率”,但同時另一方面也表示“根據信託合同約定按照信託計劃實際存續期間計算”。“打個比方說某投資者出資100萬元購買一款房地產信託產品,原定期限是1年,預期年收益率爲10%。”以上信託公司的市場部副總經理向記者解釋其中的“奧妙”,那麼投資者到期後應該獲得的收益是10萬元。但這款房地產信託產品提前3個月清盤,那麼投資者獲得的10%年收益率只能對應9個月期限,實際獲得收益只有7.5萬元。而投資者提前收回資金後,在信託市場上基本找不到期限3個月而年化收益達到10%的產品,所以實際總收益必然“縮水”。
而記者從信託業內瞭解到,不少中小開發商在春節前就“被逼”將發行的房地產信託產品提前3個月左右兌付本金和收益,否則信託公司以後不僅取消與相關開發商的合作,而且在整個信託業內將相關開發商列入“黑名單”。因此,不少中小開發商在樓市銷售慘淡難以回款的情況下,只能折價轉讓開發項目或地塊作爲應對。
“其實信託公司也面臨客戶資源方面的損失。”以上信託公司的市場部副總經理告訴記者,由於投資者的實際收益縮水而很可能流失,這使信託公司的信譽受到影響,對以後發行產品將造成影響。
監管部門警惕介入
“在本輪房地產調控中,各界都關注銀行業的風險,我更擔心信託風險會先於銀行而爆發。”中央財經大學中國銀行( 行情
, 資訊 )業研究中心主任郭田勇表示,流動性對金融機構固然重要,但在不少情況下,流動性風險是表象,其背後原因是信用風險。銀行主要是信用風險,信託或遇信用風險與流動性風險雙重擠壓。
郭田勇分析,發行房地產信託的開發商比向銀行貸款的開發商質量差,通常是達不到銀行融資條件而轉投信託公司。同時信託產品收益率較高,開發商的還本付息壓力大。另外,銀行對風險更爲重視,頻頻通過壓力測試和撥備計提等手段以防控風險,但還沒聽說有哪家信託公司在做壓力測試。
記者瞭解到,多家信託公司已經針對正在運行的房地產信託產品,專門成立了由高管親自主抓的“保證兌付小組”。銀監局已經開始對所處轄區的信託公司展開檢查,重點關注今年房地產信託的兌付問題。監管部門要求各家信託公司密切關注存量項目的運行情況,注意項目企業現金流情況和第一、第二還款來源有無發生變化,並要求在項目到期兌付日的前6個月就要開始設計風險化解方案。
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