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CCTV2《今日觀察》2月13日播出《蕪湖地產救市令:緣何短命?》,以下系節目實錄:
2月9日發布,三天之後被緊急叫停。這是這幾天安[ 簡介最新動態]徽蕪湖發布的一個地方樓市新政所面臨的遭遇。這套被解讀為變相放松房地產調控力度的樓市新政,一經出臺就受到了廣泛的關注。從年前的佛山到今天的蕪湖,每一次地方政府迫不及待的房地產松綁嘗試,都遭遇到了再次被綁。進入到2012年,關於房地產調控的博弈似乎又要鳴鑼開戲。松還是緊,房地產調控是否再次面臨一道難解的選擇題?央視財經頻道主持人史小諾和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論。
蕪湖樓市新政執行3日後夭折,房地產市場各方正在如何角力?救市新政被叫停,其影響究竟有多大?
馬光遠:蕪湖新政被叫停中央政府的決心表露無疑
(《今日觀察》評論員)
蕪湖新政又是一個非常短命的政策,這個政策被業界稱為『龍年救市第一槍』,這個評價本身在我看來是比較准確的,從蕪湖本身出臺的政策,以及本身的一些具體內容來說,比如百分百免契稅,比如對一些相關人士的住房補貼等等,具備了之前我們看到的地方救市的自選動作的一切特征。來也匆匆,去也匆匆。當我們看這個政策的時候,蕪湖市政府自己解釋說,我不是救市,我是為了滿足自住的合理需求,我是為了房地產市場的健康發展,我想這個可能是站不住腳的。
在這個短短的新政過後,市場又做出了一個什麼樣的反應?我們看到這個政策9號出臺的時候,地產股大漲,12號終止以後,地產股大跌,事實上資本市場對於蕪湖新政的解讀,是入木三分的。當出臺這個政策的時候,上市的房地產公司,包括投資者一致認為,這是一個百分百的救市政策,當它被緊急叫停以後,大家心頭存在的那麼一點幻想徹底破滅了。
2011年10月11號的時候,佛山曾經暫停限購令,當時激起的市場的反應比蕪湖新政要更加激烈一點,但是存在的時間更短,只有不到12個小時,就被趕快叫停。現在這個非常敏感的時刻,地方上的一舉一動,關於房地產的任何一個小的舉動,可能都會引起很熱烈的一些討論,而且會被大家很自然的去解讀。在我看來,這個政策就是一個救市,而且這個救市被叫停,也體現了管理層在未來一段時間,中國房地產政策的一個很明確的態度。
劉戈:蕪湖新政的短命是其必然結果
(《今日觀察》評論員)
因為一線和二線城市現在都有非常明確的限購令,那麼投資者就會考慮去三線、四線城市,比如蕪湖,雖然在安徽,但是實際上不論地理環境,還是文化都和整個江蘇南部是一體化的,但是它的房價相對江蘇又比較低,所以看起來像一個價值窪地。在這個時候,蕪湖就成了投資的場所。蕪湖找出來的借口就是,作為我們這樣的一個中部的城市,現在要承接東部的戰略產業轉移,這個時候我們需要人纔,所以我們要通過住房政策吸引大家來。
其實吸引人纔的辦法很多,為什麼要和房價綁在一起?那麼顯然用心就是在救市。開始的時候,沒有首套的概念,沒有確定一定得是首套纔可以有這樣的補貼政策,那麼在第二天加上了,然後第三天副市長又出來解釋,但是由於這樣的一個政策,在開始的時候就站不住腳,所以立場就不那麼堅定,態度就不那麼堅決,思路就不那麼清晰,所以最後的結果必然就是終止。
劉戈:這樣的試探如果成功房價就會出現大的反彈和波動
(《今日觀察》評論員)
其實現在很多城市都有這樣的一種衝動,但是因為有中央政策的震懾,在這種時候,就看誰憋不住,那麼現在蕪湖有點憋不住了。因為去年,蕪湖的土地出讓金比前一年下降了將近20%,它的壓力就相對比較大一些,所以它就有點按捺不住了,率先做出這樣一個決策。那麼這樣一個決策的結果是什麼?肯定就是樓價的上漲,現在房地產價格已經進入到一定的持續階段,那麼有一些城市率先做這樣的試探,最後很可能產生多米諾骨牌的連鎖效應,穩定了一段時間的價格又會出現一個反彈和大的波動。
馬光遠:溫總理講話再一次給出最明確的一個信號
(《今日觀察》評論員)
蕪湖新政形成大家一致的預期,都覺得這是很明確的一個信號,政策要放松了,要救市了,這可能是所有的包括開發商,包括地方政府出臺一些變相的救市政策所最希望達到的目的。當然一些開發商本身已經面對目前整個政策的決心,做出了調整,比如萬科[ 簡介最新動態]、中海[ 簡介最新動態]、恆大等等這些開發商,已經對2012年的銷售目標做了大幅度的調整。比如萬科,他的目標說的非常有意思,就是第一個要確保經營安全,這是他們去年講的,我們房地產已經進入冬天模式,應該說是一脈相承的。第二點是努力實現增長,但連增長目標都沒有。
從一月份,房地產一些大企業的銷售情況來看,房地產真的已經進入了一個冬天,比如,萬科一月份的銷售額和銷售的面積下降了,分別下降28%和29%,再比如富力地產下降了50%以上。在這種情況下,一方面我們看到宏觀經濟在一季度,仍然保持一個向下的態勢。另一方面,對於開發商來講,目前可能是衝破房地產調控嚴防堵截的最關鍵時刻,因為宏觀經濟是最微妙的時刻。再加上前一段時間,人民銀行有一個政策的預期,它表示銀行信貸一定要確保自住需求的貸款,這就給了很多開發商一個期待,覺得是不是政策要放松了。
我們現在看到的就是,一方面整個房地產市場交易量非常低迷,但是我認為低迷的關鍵仍然是價格,因為價格過高。另一方面,在宏觀經濟可能會出現某種比較低迷的情況下,給了開發商很大的一個期待。盡管我們從去年開始一直講說,房地產調控處於關鍵時期,但是我現在認為,是處於關鍵的關鍵時期,所以無論是我們中央的政策,還是地方的政策,釋放出的信號一定要明確。在2月6號,溫總理在跟一些專家學者座談的時候,又再次強調,房地產調控要不動搖,我想這就是一個最明確的信號。
變相救市夭折凸顯中央調控樓市決心,房地產調控為何不能放松?投資性購房還能有價值空間嗎?
馬光遠:2012年是我們對房子本身投資價值的重新再認識
(《今日觀察》評論員)
從目前中國整個房價來看,特別是一線城市的房價來看,從投資的角度來講的話,已經沒有太大的投資價值。比如從房租角度來講,我們現在的房租的房價比是過低的,因為現在很多地方把租金折成房價的話,很多需要70年以上,但我們房齡只有70年。再從國際比較來看,無論跟美國比,還是跟歐洲比,中國很多城市的房價的絕對值本身也比他們高,我們經常聽到說美國有20萬、30萬的獨棟別墅,而且你只要有錢,就可以買。
再者,目前如果買房貸款100萬,那麼就相當於一月付六七千,六七千對於一個青年人來講,負擔是非常重的。所以目前整個房價到了這麼一個高位以後,如果你還想著房價繼續往上漲,還想通過買房來發財致富,那麼這個歷史可能會終結在2011年,2012年應該是我們對房子本身投資價值的重新再認識,是具有裡程碑意義的一年。
劉戈:要消除大家買房投資致富的概念
(今日觀察》評論員)
這幾年的經驗給大家留下了這樣的一個印象,就是如果你有閑錢,甚至可以借錢買房,那麼隨著一波房地產行情的上漲,你可能就由一個家境平平的人變成一個富人。這樣的一個財富神話被很多人看到了,而且很多人也趕上了,所以這樣的一種願望揮之不去,內心深處有了這樣一種期望在裡面,又有開發商長時間來的灌輸,大家對於買房投資致富的概念沒有根本消除。
現在我們堅持的是什麼?就是要大家的這樣一種假設給否定了,並且認為它不存在,改變這樣的預期。在有的發達國家現在已經實現了這一點,大家不會再考慮由房地產投資變成一個富人。如果我們現在調控政策能夠堅持到讓更多的人相信這一點,那麼可能纔是一個真正分出勝負的時候。
葉檀:中央政府和地方政府的博弈就要開始
(財經頻道特約評論員)
中央政府和地方政府的分歧主要表現在對於當地的財政到底是怎麼看的。對中央政府來說,在房地產調控的時候,它要考慮到全國通盤的情況,要考慮到房地產的軟著陸,既要保證調控到位,又不反彈,又要保證房地產調控是可控的。所以我們鼓勵保障房的建設,鼓勵普通商品房的需求,鼓勵放開首套房貸,其實都是出於這方面的目的。對於地方政府來說,它所有的投資建設的資金,甚至包括一些保障的資金,它主要來自於土地的收入,當沒有其他的收入來補充這一塊非稅收入的時候,地方政府的日子會非常難過,在這種情況下,我想一輪非常嚴重的博弈就會開始。
陳國強:地方政府要更全面地理解中央調控意圖
(中國房地產學會副會長《今日觀察》特邀評論員)
從地方的角度,還是要更多更全面地來理解中央調控意圖,有一個長期利益和短期利益的平衡的問題。在調控當中,不同的市場主體應該說的確存在一定的差異。無論是地方政府,還是開發商,還是銀行等等,還是需要統一到中央的調控要求上來,那麼在堅持調控政策的基本的方向,基本的基調的前提之下,對於不同的城市,也需要注意政策執行一定的靈活的空間,但是這個靈活空間需要服從於中央的統一的要求,這個是我們需要堅持的。
劉戈:新政的及時叫停再一次顯示了中央的決心
(《今日觀察》評論員)
現在已經有了新政一日游和三日游,會不會今後還有五日游和七日游?現在也說不准,因為不當家不知柴米貴,家家都有本難念的經。對於一些地方政府來說,歷史上已經形成了這種依賴,這種依賴就像煙癮一樣,一時半會戒掉比較難,但是現在中央政府堅決的態度已經在這了。所以有這樣一兩個案例的出現也是好事,因為一旦有案例出現,及時的叫停了,也就是再一次顯示了決心,那麼有這樣的決心,大家也會識大體、顧大局。
馬光遠:房地產市場的價格回歸是一個必然
(《今日觀察》評論員)
中國房地產目前最大的問題還是房價太高,目前之所以交易上不去,處於一個僵局,讓每一個人都不好受,是由於價格的問題,所以價格的回歸是一個必然。同時,中國房地產發展的歷史還沒有結束,如果整個價格合理,整個市場秩序完善,我們的制度體系比較健全,那麼中國房地產還有一段時間的黃金期可以發展。